Key takeaways

• Off plan property can be cheaper, but it is not guaranteed
• Early release buyers may have access to lower launch prices
• Buying early can give you a better choice of units and locations
• New build purchase costs need to be included in your budget
• Advance payments should have the appropriate legal protection
• Never assume a property will increase in value before completion
• Independent legal checks should be completed before you commit

Är det billigare att köpa bostad på ritning i Spain?

Det kan det vara.

Att köpa bostad på ritning i Spain kan ge dig tillgång till ett projekt till ett tidigare pris, särskilt när en byggherre lanserar den första etappen och vill skapa momentum i försäljningen.

Men det finns en viktig skillnad.

Att köpa på ritning innebär inte automatiskt att bostaden är billig, och definitivt inte att den automatiskt erbjuder ett bra värde.

På The Estate anser vi att den bättre frågan är denna:

Köper du rätt bostad, från rätt byggherre, i rätt skede och till rätt pris?

Om du får dessa fyra saker rätt kan ett köp på ritning vara ett mycket attraktivt sätt att köpa bostad i Spain.

Om du får dem fel kan en till synes god besparing i början snabbt bli irrelevant.

Varför kan det vara billigare att köpa på ritning?

Byggherrar lanserar inte nödvändigtvis alla bostäder i ett projekt samtidigt eller till samma pris.

Ett större projekt kan lanseras i etapper.

De första bostäderna kan ibland erbjudas till attraktiva introduktionspriser. Allteftersom byggnationen fortskrider och bostäder reserveras kan byggherren välja att höja priserna på senare lanseringar eller återstående enheter.

Det finns ett kommersiellt skäl till detta.

I början av ett projekt åtar sig köparna att köpa något som huvudsakligen kan existera som ritningar, specifikationer, visualiseringar och en byggarbetsplats.

En tidig köpare fattar därför ett beslut innan det färdiga projektet kan ses.

När byggnationen fortskrider försvinner en del av denna osäkerhet.

Swimmingpoolen är synlig. Landskapsarkitekturen börjar ta form. Utsikten från de enskilda lägenheterna blir lättare att förstå. Köparna kan fysiskt se vad de köper.

En byggherre kan därför ha mindre anledning att locka senare köpare med samma priser som erbjöds vid en tidigare lansering.

Men detta är viktigt:

Prisökningar är aldrig garanterade.

Köp inte en bostad på ritning enbart för att någon säger att den kommer att vara värd mer när den är färdigställd.

Köp eftersom bostaden, läget, byggherren, specifikationerna och priset känns rätt idag.

Är den första etappen vanligtvis billigast?

Det kan den vara, och det är en av anledningarna till att erfarna köpare uppmärksammar lanseringar av nyproduktion.

Tidiga köpare kan ibland dra nytta av två saker.

Pris och urval.

Priset kan vara attraktivt eftersom byggherren lanserar projektet på marknaden.

Men urvalet kan vara lika värdefullt.

När ett projekt lanseras för första gången kan köparna ha tillgång till ett betydligt större urval av enheter.

Det kan innebära att välja den bästa orienteringen, rätt våningsplan, en större terrass, bättre utsikt, ett hörnläge eller en bostad längre bort från gemensamma ytor och vägar.

När ett projekt närmar sig färdigställande är det annonserade priset kanske inte längre den enda frågan.

Den bostad du skulle ha valt kan redan vara såld.

Det är därför vi ser till värdet i stället för att enbart fråga vilken enhet som är billigast.

Ökar värdet på en bostad på ritning alltid före färdigställandet?

Nej.

Bostadspriser kan stiga och de kan sjunka.

Den lokala efterfrågan kan förändras. Den bredare bostadsmarknaden kan förändras. Räntor och utlåningsvillkor kan förändras. Konkurrerande projekt kan lanseras på marknaden.

Att en byggherre höjer det annonserade priset på sina återstående bostäder bevisar inte heller nödvändigtvis att värdet på en tidigare köpares bostad har ökat med exakt samma belopp på den öppna marknaden.

Det finns en skillnad mellan ett begärt pris och en genomförd försäljning.

Vi råder därför våra klienter att vara försiktiga när ett köp på ritning främst presenteras som en garanterad kortsiktig investeringsavkastning.

En potentiell värdeökning kan vara en fördel.

Det bör inte vara den enda anledningen till att du köper.

Vilka andra fördelar finns det med att köpa på ritning?

Priset är bara en potentiell fördel.

Att köpa på ritning kan också ge dig tillgång till en helt ny bostad byggd enligt moderna standarder, med moderna planlösningar, nya kök och badrum, moderna gemensamma ytor och högre energieffektivitet än många äldre bostäder.

Beroende på byggherren och i vilket skede du köper kan det också finnas möjlighet att välja vissa materialval eller specifikationer.

Tidpunkten för betalningarna kan också skilja sig från köp av en färdig återförsäljningsbostad.

I stället för att betala hela köpeskillingen vid färdigställandet efter de första avtalsenliga betalningarna innebär ett köp på ritning vanligtvis betalningar enligt överenskomna etapper under byggperioden.

Den exakta strukturen varierar mellan olika projekt, så köpare bör förstå hela betalningsplanen innan avtalet undertecknas.

Vad innebär det egentligen att köpa på ritning?

Att köpa på ritning innebär att man kommer överens om att köpa en bostad innan byggnationen har färdigställts.

I vissa fall kan byggnationen redan vara långt framskriden.

I andra fall kan du köpa betydligt tidigare i projektets utveckling.

Du köper därför baserat på avtalsdokumentation som kan omfatta ritningar, specifikationer, mått, gemensamma faciliteter, byggstandarder och en överenskommen plan för färdigställandet.

Det gör juridisk due diligence särskilt viktig.

Du kan inte inspektera den färdiga bostaden på samma sätt som du kan inspektera en återförsäljningsbostad.

Dokumentationen måste tydligt ange exakt vad du köper.

Är betalningar för bostäder på ritning skyddade i Spain?

Spansk lagstiftning ger ett viktigt skydd för kvalificerade förskottsbetalningar avseende bostäder under uppförande.

Byggherren måste uppfylla lagstadgade krav avseende skyddet för förskottsbetalningar, inklusive garantier genom lämpliga försäkrings- eller bankgarantimekanismer under de omständigheter som omfattas av lagstiftningen.

Den relevanta garantin kan täcka förskottsbelopp, tillämpliga skatter och lagstadgad ränta när de lagstadgade kraven är uppfyllda.

Detta är inget som köpare bara bör utgå från har ordnats korrekt.

Din oberoende advokat bör granska de avtalsmässiga arrangemangen och tillämpliga garantier innan du överför större belopp.

Vad bör kontrolleras innan köp?

Det är här ett köp på ritning bör bli mindre känslomässigt och mer metodiskt.

Innan köpare förbinder sig till ett projekt bör de förstå vem som äger marken, vem byggherren är, om nödvändiga tillstånd finns på plats, vad som exakt ska byggas och vilka avtalsmässiga villkor som gäller för färdigställandet.

Fastighetens specifikation är också viktig.

Vad ingår i priset?

Ingår parkering?

Finns det ett förråd?

Vilka vitvaror ingår?

Vilka gemensamma faciliteter finns?

Vilka är terrassens mått?

Vad händer om material som anges i specifikationen inte längre är tillgängliga?

När förväntas färdigställandet ske?

Och vad händer om färdigställandet försenas?

Det här är inte frågor som ska ställas efter undertecknandet.

Det är frågor som ska ställas innan.

Är det billigare att köpa på ritning än att köpa en vidareförsäljningsbostad?

Inte nödvändigtvis.

Det är här köpare behöver jämföra likvärdiga alternativ.

En vidareförsäljningslägenhet kan ha ett lägre köpepris men kräva ett nytt kök, nya badrum, fönster, luftkonditionering eller en fullständig renovering.

En nyproduktion kan ha ett högre annonserat pris men kräva mycket små utgifter efter färdigställandet.

Lägena kan också skilja sig åt.

En äldre vidareförsäljningsbostad kan ha ett förstklassigt läge i första linjen, något som skulle vara extremt svårt att återskapa i ett nytt projekt.

Samtidigt kan ett nytt projekt erbjuda faciliteter, energieffektivitet och ett modernt boende som äldre fastigheter inte enkelt kan matcha.

Inget av alternativen är automatiskt bättre.

Det är olika produkter.

Det rätta valet beror på vad du vill få ut av fastigheten.

Vilka kostnader är förknippade med att köpa på ritning i Spanien?

Det annonserade fastighetspriset bör aldrig betraktas som din fullständiga köpbudget.

Nyproducerade bostäder som köps från en byggherre omfattas i allmänhet av moms, och andra förvärvskostnader och skatter kan tillkomma beroende på transaktionen och regionen.

Det tillkommer normalt även juridiska kostnader och andra transaktionskostnader att ta hänsyn till.

Därför uppmuntrar vi våra kunder att fastställa en fullständig köpbudget, i stället för att enbart besluta hur mycket de vill spendera på själva fastigheten.

Om din totala budget är €500,000 innebär det inte nödvändigtvis att du bör titta på fastigheter som annonseras för €500,000.

Vi vill förstå den totala kostnaden innan du förbinder dig.

Kan du sälja en fastighet som köpts på ritning före färdigställandet?

Ibland tillåter avtalen att köparens position överförs före färdigställandet, men du bör aldrig utgå från att detta är möjligt.

Avtalet kan innehålla begränsningar, villkor eller kostnader relaterade till överlåtelsen.

Om din strategi bygger på att sälja fastigheten före färdigställandet måste detta granskas av din advokat innan du undertecknar köpeavtalet.

Återigen är principen enkel.

Bygg inte en investeringsstrategi kring något du inte har bekräftat att du har laglig rätt att göra.

Är det alltså billigare att köpa på ritning?

Ibland.

Och ibland är det inte det.

Ett introduktionspris kan vara attraktivt. Att köpa under en tidigare fas kan också ge dig tillgång till fastigheter som senare köpare helt enkelt inte kan välja eftersom de redan har sålts.

Men det lägsta priset representerar inte nödvändigtvis det bästa värdet.

På The Estate ser vi till helheten.

Vi beaktar projektet, byggherren, läget, jämförbara fastighetsvärden, specifikationen, orienteringen, utsikten, betalningsstrukturen och vad du i slutändan vill att fastigheten ska uppnå.

För en investerare kan det innebära att man analyserar framtida efterfrågan på hyresbostäder och attraktiviteten vid en vidareförsäljning.

För en köpare av ett andra hem kan det innebära att läget, utomhusutrymmena och den fastighet som man faktiskt kommer att uppskatta att använda prioriteras.

För en permanentboende kan planlösning, service, tillgänglighet och omgivningar året runt vara viktigare.

Olika köpare behöver olika svar.

Så hjälper The Estate dig att köpa på ritning

Vårt uppdrag är inte att övertala dig att köpa på ritning.

Vårt uppdrag är att hjälpa dig avgöra om en viss fastighet på ritning är rätt för dig.

Vi arbetar på Spaniens kustnära fastighetsmarknader och kan jämföra nya projekt med färdigställda nyproduktioner och möjligheter på vidareförsäljningsmarknaden.

Om ett projekt på ritning ser rätt ut hjälper vi dig att förstå fastigheten, läget, byggherren och köpprocessen.

Vi anser också att juridisk rådgivning bör vara oberoende.

Vi samarbetar med betrodda juridiska experter i hela Spanien och kan sammanföra internationella kunder med lämplig juridisk representation, inklusive advokater som vid behov kan kommunicera på det språk kunden föredrar.

Det ger dig tillgång till experter som granskar transaktionen ur olika perspektiv.

Vi granskar fastigheten och marknaden.

Din advokat granskar den juridiska situationen.

Du fattar det slutliga beslutet med den information du behöver.

Funderar du på att köpa på ritning i Spanien?

Börja inte med broschyren.

Börja med siffrorna, läget och de frågor som är viktiga.

Fråga om priset är konkurrenskraftigt.

Fråga vad mer som finns tillgängligt i närheten.

Fråga om byggherren.

Sätt dig in i betalningsplanen.

Låt den juridiska dokumentationen granskas.

Och viktigast av allt: avgör om du fortfarande skulle vilja äga fastigheten om dess värde inte ökade under byggnationen.

Om svaret är ja och siffrorna går ihop kan du ha hittat en mycket bra fastighet.

Kontakta en av våra experter och låt oss hjälpa dig att jämföra de bästa möjligheterna på ritning, inom nyproduktion och på vidareförsäljningsmarknaden längs den spanska kusten.