Key takeaways

• Off plan property can be cheaper, but it is not guaranteed
• Early release buyers may have access to lower launch prices
• Buying early can give you a better choice of units and locations
• New build purchase costs need to be included in your budget
• Advance payments should have the appropriate legal protection
• Never assume a property will increase in value before completion
• Independent legal checks should be completed before you commit

Acquistare una proprietà su progetto in Spagna è più conveniente?

Può esserlo.

Acquistare su progetto in Spagna può offrire l’accesso a uno sviluppo immobiliare a un prezzo iniziale più vantaggioso, soprattutto quando uno sviluppatore lancia la prima fase e desidera creare uno slancio nelle vendite.

Ma c’è una distinzione importante.

Acquistare su progetto non significa automaticamente acquistare a buon mercato, e certamente non significa automaticamente ottenere un buon valore.

In The Estate, riteniamo che la domanda migliore sia questa:

State acquistando la proprietà giusta, dallo sviluppatore giusto, nella fase giusta e al prezzo giusto?

Se questi quattro elementi sono corretti, acquistare su progetto può essere un modo molto interessante per comprare una proprietà in Spagna.

Se invece non lo sono, un apparente risparmio iniziale può diventare rapidamente irrilevante.

Perché acquistare su progetto può essere più conveniente?

Gli sviluppatori non necessariamente immettono sul mercato tutte le proprietà di uno sviluppo nello stesso momento o allo stesso prezzo.

Un grande sviluppo può essere lanciato in fasi.

Le prime proprietà possono talvolta essere offerte a prezzi di lancio interessanti. Con il progredire dei lavori e la prenotazione delle proprietà, lo sviluppatore può scegliere di aumentare i prezzi per le fasi successive o per le unità rimanenti.

Esiste una ragione commerciale.

All’inizio di uno sviluppo, gli acquirenti si impegnano per qualcosa che può esistere principalmente sotto forma di progetti, capitolati, immagini renderizzate e un cantiere.

Un acquirente iniziale prende quindi una decisione prima di poter vedere lo sviluppo completato.

Con il progredire dei lavori, una parte di questa incertezza scompare.

La piscina è visibile. Il paesaggio inizia a prendere forma. Le viste dai singoli appartamenti diventano più facili da valutare. Gli acquirenti possono vedere fisicamente ciò che stanno acquistando.

Pertanto, uno sviluppatore può avere meno motivi per incentivare gli acquirenti successivi con gli stessi prezzi offerti durante una fase precedente.

Ma questo è importante:

Gli aumenti di prezzo non sono mai garantiti.

Non acquistate una proprietà su progetto semplicemente perché qualcuno vi dice che varrà di più al momento del completamento.

Acquistate perché la proprietà, la posizione, lo sviluppatore, il capitolato e il prezzo sono sensati oggi.

La prima fase è solitamente la più conveniente?

Può esserlo, ed è uno dei motivi per cui gli acquirenti esperti prestano attenzione ai lanci dei nuovi sviluppi.

Gli acquirenti iniziali possono talvolta beneficiare di due elementi.

Prezzo e scelta.

Il prezzo può essere interessante perché lo sviluppatore sta immettendo il progetto sul mercato.

Ma anche la scelta può avere un valore equivalente.

Quando uno sviluppo viene lanciato per la prima volta, gli acquirenti possono avere accesso a una selezione molto più ampia di unità.

Ciò potrebbe significare scegliere l’orientamento migliore, il piano giusto, una terrazza più grande, viste migliori, una posizione d’angolo o una proprietà più lontana dalle aree comuni e dalle strade.

Quando uno sviluppo si avvicina al completamento, il prezzo indicato in evidenza potrebbe non essere più l’unico aspetto rilevante.

La proprietà che avreste scelto potrebbe essere già stata venduta.

Per questo valutiamo il valore, invece di limitarci a chiedere quale unità sia la più economica.

Una proprietà su progetto aumenta sempre di valore prima del completamento?

No.

I prezzi delle proprietà possono aumentare e possono diminuire.

La domanda locale può cambiare. Il mercato immobiliare più ampio può cambiare. I tassi d’interesse e le condizioni di finanziamento possono cambiare. Nuovi sviluppi concorrenti possono entrare sul mercato.

Inoltre, il fatto che uno sviluppatore aumenti il prezzo pubblicizzato delle proprietà rimanenti non dimostra necessariamente che la proprietà di un acquirente iniziale sia aumentata esattamente dello stesso importo sul mercato libero.

Esiste una differenza tra un prezzo richiesto e una vendita conclusa.

Raccomandiamo pertanto ai clienti di prestare attenzione ogni volta che un acquisto su progetto viene presentato principalmente come un rendimento garantito su un investimento a breve termine.

Un potenziale apprezzamento del capitale può rappresentare un vantaggio.

Non dovrebbe essere l’unico motivo per acquistare.

Quali sono gli altri vantaggi di acquistare su progetto?

Il prezzo è soltanto un potenziale vantaggio.

Acquistare su progetto può anche offrire l’accesso a una proprietà completamente nuova, costruita secondo standard moderni, con distribuzioni contemporanee, cucine e bagni nuovi, aree comuni moderne e una maggiore efficienza energetica rispetto a molte proprietà più datate.

A seconda dello sviluppatore e della fase in cui acquistate, potrebbero inoltre esserci opportunità di scegliere determinate finiture o specifiche.

Anche la tempistica dei pagamenti può differire dall’acquisto di una proprietà di rivendita già completata.

Anziché pagare l’intero prezzo d’acquisto al completamento, dopo i pagamenti contrattuali iniziali, un acquisto su progetto prevede comunemente pagamenti in fasi concordate durante il periodo di costruzione.

La struttura esatta varia a seconda dello sviluppo, pertanto gli acquirenti dovrebbero comprendere l’intero piano dei pagamenti prima di firmare.

Cosa significa realmente acquistare su progetto?

Acquistare su progetto significa accettare di acquistare una proprietà prima che la sua costruzione sia stata completata.

In alcuni casi, i lavori possono essere già in fase avanzata.

In altri, potreste acquistare molto prima nel processo di sviluppo.

Acquistate quindi sulla base di una documentazione contrattuale che può includere progetti, specifiche, dimensioni, strutture comuni, standard costruttivi e un quadro concordato per il completamento.

Ciò rende particolarmente importante la due diligence legale.

Non potete ispezionare la casa finita nello stesso modo in cui potete ispezionare una proprietà di rivendita.

La documentazione deve dirvi esattamente cosa state acquistando.

I pagamenti per una proprietà su progetto sono protetti in Spagna?

La legge spagnola prevede importanti tutele per quanto riguarda i pagamenti anticipati qualificati effettuati per abitazioni in costruzione.

Lo sviluppatore deve rispettare i requisiti di legge relativi alla protezione dei pagamenti anticipati, comprese le garanzie tramite gli appropriati meccanismi assicurativi o di garanzia bancaria nelle circostanze previste dalla legislazione.

La garanzia pertinente può coprire gli importi versati in anticipo, le imposte applicabili e gli interessi legali qualora siano rispettati i requisiti di legge.

Non è qualcosa che gli acquirenti dovrebbero semplicemente presumere sia stato organizzato correttamente.

Il vostro avvocato indipendente dovrebbe verificare gli accordi contrattuali e le garanzie applicabili prima che trasferiate somme rilevanti.

Cosa occorre verificare prima dell’acquisto?

È proprio in questa fase che l’acquisto sulla carta dovrebbe diventare meno emotivo e più metodico.

Prima di impegnarsi in un progetto, gli acquirenti dovrebbero sapere chi è il proprietario del terreno, chi è il promotore, se sono state ottenute le autorizzazioni necessarie, cosa verrà esattamente costruito e quali sono i termini contrattuali per il completamento.

Anche le caratteristiche dell’immobile sono importanti.

Cosa è incluso nel prezzo?

Il parcheggio è incluso?

È presente un ripostiglio?

Quali elettrodomestici sono inclusi?

Quali sono i servizi condominiali?

Quali sono le dimensioni della terrazza?

Cosa succede se i materiali indicati nel capitolato non sono più disponibili?

Quando è previsto il completamento?

E cosa succede se il completamento subisce dei ritardi?

Non sono domande da porsi dopo la firma.

Sono domande da porsi prima.

Acquistare sulla carta è più conveniente rispetto all’acquisto di un immobile di rivendita?

Non necessariamente.

È qui che gli acquirenti devono confrontare immobili realmente comparabili.

Un appartamento di rivendita può avere un prezzo d’acquisto inferiore, ma richiedere una nuova cucina, nuovi bagni, nuovi infissi, un impianto di climatizzazione o una ristrutturazione completa.

Un immobile di nuova costruzione può avere un prezzo iniziale più elevato, ma richiedere pochissime spese dopo il completamento.

Anche le posizioni possono essere differenti.

Un immobile di rivendita più datato potrebbe trovarsi in una posizione privilegiata direttamente sul fronte mare, estremamente difficile da replicare con un nuovo progetto.

Al contrario, un nuovo progetto può offrire servizi, efficienza energetica e uno stile di vita contemporaneo che gli immobili più datati difficilmente riescono a eguagliare.

Nessuna delle due opzioni è automaticamente migliore.

Si tratta di prodotti differenti.

La scelta giusta dipende da ciò che desiderate dall’immobile.

Quali sono i costi dell’acquisto sulla carta in Spagna?

Il prezzo pubblicizzato dell’immobile non dovrebbe mai essere considerato il vostro budget d’acquisto complessivo.

Gli immobili residenziali di nuova costruzione acquistati da un promotore sono generalmente soggetti all’IVA, e possono applicarsi altri costi e imposte di acquisto a seconda dell’operazione e della regione.

Sarà inoltre normalmente necessario considerare i costi legali e gli altri costi della transazione.

Per questo incoraggiamo i nostri clienti a definire un budget d’acquisto completo, invece di stabilire semplicemente quanto desiderano spendere per l’immobile in sé.

Se il vostro budget totale è di €500,000, ciò non significa necessariamente che dobbiate cercare immobili pubblicizzati a €500,000.

Vogliamo comprendere il costo complessivo prima che vi impegniate.

È possibile vendere un immobile acquistato sulla carta prima del completamento?

Talvolta i contratti consentono di trasferire la posizione dell’acquirente prima del completamento, ma non dovreste mai dare per scontato che ciò sia possibile.

Il contratto può contenere limitazioni, condizioni o costi relativi alla cessione.

Se la vostra strategia dipende dalla vendita dell’immobile prima del completamento, questo aspetto deve essere esaminato dal vostro avvocato prima della firma del contratto d’acquisto.

Ancora una volta, il principio è semplice.

Non costruite una strategia d’investimento su qualcosa che non avete verificato di essere legalmente autorizzati a fare.

Quindi, acquistare sulla carta è più conveniente?

A volte.

E a volte no.

Un prezzo di lancio iniziale può essere interessante. Acquistare durante una fase precedente può inoltre darvi accesso a immobili che gli acquirenti successivi semplicemente non potranno più scegliere perché già venduti.

Tuttavia, il prezzo più basso non rappresenta necessariamente il miglior valore.

In The Estate, valutiamo il quadro completo.

Consideriamo il progetto, il promotore, la posizione, i valori degli immobili comparabili, il capitolato, l’orientamento, la vista, la struttura dei pagamenti e ciò che desiderate ottenere dall’immobile.

Per un investitore, ciò può significare analizzare la futura domanda di locazione e l’attrattiva in caso di rivendita.

Per chi acquista una seconda casa, può significare dare priorità alla posizione, agli spazi esterni e all’immobile che desidererà realmente utilizzare e apprezzare.

Per un residente permanente, la distribuzione interna, i servizi, l’accessibilità e il contesto circostante durante tutto l’anno possono essere più importanti.

Acquirenti diversi richiedono risposte diverse.

In che modo The Estate vi aiuta ad acquistare sulla carta

Il nostro compito non è convincervi ad acquistare sulla carta.

Il nostro compito è aiutarvi a capire se un determinato immobile acquistato sulla carta sia adatto alle vostre esigenze.

Operiamo nei mercati immobiliari costieri di tutta la Spagna e possiamo confrontare i nuovi progetti con le nuove costruzioni completate e con le opportunità di rivendita.

Se un progetto sulla carta appare adatto, vi aiutiamo a comprendere l’immobile, la posizione, il promotore e il processo d’acquisto.

Riteniamo inoltre che la consulenza legale debba essere indipendente.

Collaboriamo con professionisti legali di fiducia in tutta la Spagna e possiamo mettere in contatto i clienti internazionali con rappresentanti legali adeguati, inclusi avvocati in grado di comunicare nella loro lingua preferita, ove necessario.

In questo modo avrete professionisti che esaminano la transazione da prospettive diverse.

Noi analizziamo l’immobile e il mercato.

Il vostro avvocato analizza la situazione giuridica.

Voi prendete la decisione finale con tutte le informazioni necessarie.

State pensando di acquistare sulla carta in Spagna?

Non iniziate dalla brochure.

Iniziate dai numeri, dalla posizione e dalle domande che contano davvero.

Chiedete se il prezzo è competitivo.

Chiedete cos’altro è disponibile nelle vicinanze.

Informatevi sul promotore.

Comprendete il piano dei pagamenti.

Fate verificare la documentazione legale.

E soprattutto, chiedetevi se vorreste comunque possedere l’immobile qualora il suo valore non aumentasse durante la costruzione.

Se la risposta è sì e i numeri sono sensati, potreste aver trovato un immobile davvero eccellente.

Parlate con uno dei nostri esperti e lasciate che vi aiutiamo a confrontare le migliori opportunità sulla carta, di nuova costruzione e di rivendita lungo la costa spagnola.