Key takeaways

• Off plan property can be cheaper, but it is not guaranteed
• Early release buyers may have access to lower launch prices
• Buying early can give you a better choice of units and locations
• New build purchase costs need to be included in your budget
• Advance payments should have the appropriate legal protection
• Never assume a property will increase in value before completion
• Independent legal checks should be completed before you commit

Is kopen op plan goedkoper in Spanje?

Dat kan.

Kopen op plan in Spanje kan u toegang geven tot een ontwikkeling tegen een vroegere prijs, vooral wanneer een ontwikkelaar de eerste fase lanceert en verkoopmomentum wil opbouwen.

Maar er is een belangrijk onderscheid.

Kopen op plan betekent niet automatisch goedkoop, en zeker niet automatisch een goede waarde.

Bij The Estate vinden wij dat de betere vraag deze is:

Koopt u de juiste woning, van de juiste ontwikkelaar, in de juiste fase en tegen de juiste prijs?

Als u deze vier zaken goed doet, kan kopen op plan een zeer aantrekkelijke manier zijn om vastgoed in Spanje aan te kopen.

Als u het verkeerd aanpakt, kan een schijnbare besparing in het begin al snel irrelevant worden.

Waarom kan kopen op plan goedkoper zijn?

Ontwikkelaars brengen niet noodzakelijk iedere woning in een ontwikkeling tegelijkertijd of tegen dezelfde prijs op de markt.

Een grote ontwikkeling kan in fases worden gelanceerd.

De eerste woningen kunnen soms tegen aantrekkelijke introductieprijzen worden aangeboden. Naarmate de bouw vordert en woningen worden gereserveerd, kan de ontwikkelaar ervoor kiezen de prijzen voor latere releases of resterende eenheden te verhogen.

Daar is een commerciële reden voor.

Aan het begin van een ontwikkeling verbinden kopers zich aan iets dat voornamelijk kan bestaan uit plannen, specificaties, visualisaties en een bouwterrein.

Een vroege koper neemt dus een beslissing voordat de voltooide ontwikkeling kan worden bekeken.

Naarmate de bouw vordert, verdwijnt een deel van die onzekerheid.

Het zwembad is zichtbaar. De landschapsarchitectuur begint vorm te krijgen. De uitzichten vanuit afzonderlijke appartementen zijn gemakkelijker te beoordelen. Kopers kunnen fysiek zien wat zij kopen.

Een ontwikkelaar heeft dan mogelijk minder reden om latere kopers dezelfde prijsvoordelen te bieden als bij een eerdere release.

Maar dit is belangrijk:

Prijsstijgingen zijn nooit gegarandeerd.

Koop geen woning op plan alleen omdat iemand u vertelt dat deze tegen de oplevering meer waard zal zijn.

Koop omdat de woning, locatie, ontwikkelaar, specificaties en prijs vandaag logisch zijn.

Is fase één doorgaans het goedkoopst?

Dat kan, en dit is een van de redenen waarom ervaren kopers aandacht besteden aan de lancering van nieuwe ontwikkelingen.

Vroege kopers kunnen soms van twee zaken profiteren.

Prijs en keuze.

De prijs kan aantrekkelijk zijn omdat de ontwikkelaar het project op de markt brengt.

Maar keuze kan even waardevol zijn.

Wanneer een ontwikkeling voor het eerst wordt gelanceerd, hebben kopers mogelijk toegang tot een veel ruimer aanbod van eenheden.

Dat kan betekenen dat u de beste oriëntatie, de juiste verdieping, een groter terras, betere uitzichten, een hoekligging of een woning verder van gemeenschappelijke ruimtes en wegen kunt kiezen.

Tegen de tijd dat een ontwikkeling de voltooiing nadert, is de vraagprijs mogelijk niet langer het enige aandachtspunt.

De woning die u zou hebben gekozen, kan al verkocht zijn.

Daarom kijken wij naar waarde in plaats van eenvoudigweg te vragen welke eenheid het goedkoopst is.

Stijgt een woning op plan altijd in waarde vóór de voltooiing?

Nee.

Vastgoedprijzen kunnen stijgen en dalen.

De lokale vraag kan veranderen. De bredere vastgoedmarkt kan veranderen. Rentetarieven en kredietvoorwaarden kunnen veranderen. Concurrerende ontwikkelingen kunnen op de markt komen.

Een ontwikkelaar die de geadverteerde prijs van zijn resterende woningen verhoogt, bewijst ook niet noodzakelijk dat de woning van een eerdere koper op de open markt exact met hetzelfde bedrag in waarde is gestegen.

Er is een verschil tussen een vraagprijs en een voltooide verkoop.

Wij adviseren cliënten daarom voorzichtig te zijn wanneer een aankoop op plan voornamelijk wordt voorgesteld als een gegarandeerd rendement op een kortetermijninvestering.

Potentiële kapitaalgroei kan een voordeel zijn.

Het mag niet de enige reden zijn om te kopen.

Wat zijn de andere voordelen van kopen op plan?

De prijs is slechts één potentieel voordeel.

Kopen op plan kan u ook toegang geven tot een gloednieuwe woning die volgens moderne normen is gebouwd, met eigentijdse indelingen, nieuwe keukens en badkamers, moderne gemeenschappelijke ruimtes en een hogere energie-efficiëntie dan veel oudere woningen.

Afhankelijk van de ontwikkelaar en de fase waarin u koopt, kunnen er ook mogelijkheden zijn om bepaalde afwerkingen of specificaties te kiezen.

Ook het betalingsmoment kan verschillen van de aankoop van een bestaande wederverkoopwoning.

In plaats van de volledige aankoopprijs bij de voltooiing te betalen na de aanvankelijke contractuele betalingen, omvat een aankoop op plan doorgaans betalingen in overeengekomen fases tijdens de bouwperiode.

De exacte structuur verschilt per ontwikkeling. Kopers moeten daarom het volledige betalingsschema begrijpen voordat zij ondertekenen.

Wat betekent kopen op plan precies?

Kopen op plan betekent dat u ermee instemt een woning aan te kopen voordat de bouw ervan is voltooid.

In sommige gevallen kan de bouw al ver gevorderd zijn.

In andere gevallen koopt u mogelijk veel eerder in het ontwikkelingsproces.

U koopt dus op basis van contractuele documentatie die plannen, specificaties, afmetingen, gemeenschappelijke voorzieningen, bouwnormen en een overeengekomen kader voor de voltooiing kan omvatten.

Dat maakt juridische due diligence bijzonder belangrijk.

U kunt de voltooide woning niet op dezelfde manier inspecteren als een wederverkoopwoning.

De documenten moeten u precies vertellen wat u koopt.

Zijn betalingen voor woningen op plan in Spanje beschermd?

De Spaanse wet biedt belangrijke bescherming met betrekking tot in aanmerking komende voorschotbetalingen voor woningen in aanbouw.

De ontwikkelaar moet voldoen aan wettelijke vereisten voor de bescherming van voorschotbetalingen, waaronder garanties via de daarvoor bestemde verzekerings- of bankgarantiemechanismen in omstandigheden die onder de wetgeving vallen.

De relevante garantie kan voorschotbedragen, toepasselijke belastingen en wettelijke rente dekken wanneer aan de wettelijke vereisten is voldaan.

Kopers mogen er niet zomaar van uitgaan dat dit correct is geregeld.

Uw onafhankelijke advocaat dient de contractuele afspraken en toepasselijke garanties te controleren voordat u aanzienlijke bedragen overmaakt.

Wat moet u controleren voordat u koopt?

Hier moet de aankoop op plan minder emotioneel en meer methodisch worden benaderd.

Voordat u zich aan een project verbindt, moet u begrijpen wie de eigenaar van de grond is, wie de projectontwikkelaar is, of de vereiste vergunningen aanwezig zijn, wat er precies wordt gebouwd en wat de contractuele voorwaarden voor de oplevering zijn.

Ook de specificaties van de woning zijn belangrijk.

Wat is inbegrepen in de prijs?

Is een parkeerplaats inbegrepen?

Is er een berging?

Welke apparatuur is inbegrepen?

Welke gemeenschappelijke voorzieningen zijn er?

Wat zijn de afmetingen van het terras?

Wat gebeurt er als de materialen die in de specificaties worden vermeld niet langer beschikbaar zijn?

Wanneer wordt de oplevering verwacht?

En wat gebeurt er als de oplevering vertraging oploopt?

Dit zijn geen vragen om na de ondertekening te stellen.

Dit zijn vragen die u vooraf moet stellen.

Is kopen op plan goedkoper dan een bestaande woning kopen?

Niet noodzakelijk.

Hier moeten kopers vergelijkbare zaken met elkaar vergelijken.

Een bestaand appartement kan een lagere aankoopprijs hebben, maar mogelijk een nieuwe keuken, badkamers, ramen, airconditioning of een volledige renovatie vereisen.

Een nieuwbouwwoning kan een hogere vraagprijs hebben, maar na de oplevering weinig extra uitgaven vereisen.

Ook de locaties kunnen verschillen.

Een oudere bestaande woning kan een eerstelijnsligging op een toplocatie hebben die met een nieuw project uiterst moeilijk te evenaren is.

Omgekeerd kan een nieuw project voorzieningen, energie-efficiëntie en hedendaags wooncomfort bieden die oudere woningen niet gemakkelijk kunnen evenaren.

Geen van beide is automatisch beter.

Het zijn verschillende producten.

De juiste keuze hangt af van wat u van de woning verlangt.

Wat zijn de kosten van kopen op plan in Spanje?

De geadverteerde vastgoedprijs mag nooit worden beschouwd als uw volledige aankoopbudget.

Nieuwbouwwoningen die bij een projectontwikkelaar worden gekocht, zijn doorgaans onderworpen aan btw. Afhankelijk van de transactie en de regio kunnen ook andere aankoopkosten en belastingen van toepassing zijn.

Daarnaast moet u doorgaans rekening houden met juridische kosten en andere transactiekosten.

Daarom moedigen wij cliënten aan om een volledig aankoopbudget vast te stellen, in plaats van eenvoudigweg te bepalen hoeveel zij aan de woning zelf willen besteden.

Als uw totale budget €500,000 bedraagt, betekent dit niet noodzakelijk dat u moet kijken naar woningen die voor €500,000 worden geadverteerd.

Wij willen de totale kosten begrijpen voordat u zich vastlegt.

Kunt u een woning die u op plan hebt gekocht vóór de oplevering verkopen?

Soms staan contracten toe dat de positie van een koper vóór de oplevering wordt overgedragen, maar u mag er nooit van uitgaan dat dit mogelijk is.

Het contract kan beperkingen, voorwaarden of kosten met betrekking tot overdracht bevatten.

Als uw strategie afhankelijk is van de verkoop van de woning vóór de oplevering, moet uw advocaat dit vóór de ondertekening van het koopcontract onderzoeken.

Nogmaals, het principe is eenvoudig.

Bouw geen beleggingsstrategie rond iets waarvan u niet hebt bevestigd dat u er wettelijk toe gerechtigd bent.

Dus, is kopen op plan goedkoper?

Soms.

En soms niet.

Een prijs bij een vroege verkoopfase kan aantrekkelijk zijn. Kopen tijdens een eerdere fase kan u ook toegang geven tot woningen die latere kopers eenvoudigweg niet meer kunnen kiezen omdat ze al verkocht zijn.

Maar de laagste prijs vertegenwoordigt niet noodzakelijk de beste waarde.

Bij The Estate bekijken we het volledige plaatje.

We houden rekening met het project, de projectontwikkelaar, de locatie, vergelijkbare vastgoedwaarden, de specificaties, de oriëntatie, het uitzicht, de betalingsstructuur en wat u uiteindelijk met de woning wilt bereiken.

Voor een belegger kan dit betekenen dat we kijken naar de toekomstige huurvraag en aantrekkelijkheid bij wederverkoop.

Voor een koper van een tweede woning kan het betekenen dat de ligging, de buitenruimte en de woning waarvan u daadwerkelijk zult genieten bij het gebruik ervan voorrang krijgen.

Voor een permanente bewoner kunnen de indeling, voorzieningen, toegankelijkheid en de omgeving gedurende het hele jaar belangrijker zijn.

Verschillende kopers hebben verschillende antwoorden nodig.

Hoe The Estate u helpt bij het kopen op plan

Het is niet onze taak om u ervan te overtuigen op plan te kopen.

Het is onze taak om u te helpen bepalen of een bepaalde woning op plan voor u zinvol is.

Wij zijn actief in de vastgoedmarkten aan de Spaanse kust en kunnen nieuwbouwprojecten vergelijken met opgeleverde nieuwbouwwoningen en bestaande woningen.

Als een project op plan geschikt lijkt, helpen wij u de woning, de locatie, de projectontwikkelaar en het aankoopproces te begrijpen.

Wij zijn ook van mening dat juridisch advies onafhankelijk moet zijn.

Wij werken samen met vertrouwde juridische professionals in heel Spanje en kunnen internationale cliënten in contact brengen met passende juridische vertegenwoordiging, waaronder advocaten die indien nodig in hun voorkeurstaal kunnen communiceren.

Zo beschikt u over professionals die de transactie vanuit verschillende perspectieven bekijken.

Wij bekijken de woning en de markt.

Uw advocaat bekijkt de juridische positie.

U neemt de uiteindelijke beslissing met de informatie die u nodig hebt.

Overweegt u een woning op plan in Spanje te kopen?

Begin niet met de brochure.

Begin met de cijfers, de locatie en de vragen die ertoe doen.

Vraag of de prijs concurrerend is.

Vraag wat er in de buurt nog beschikbaar is.

Vraag naar de projectontwikkelaar.

Zorg dat u het betalingsschema begrijpt.

Laat de juridische documentatie controleren.

En het belangrijkste: bepaal of u de woning nog steeds zou willen bezitten als de waarde ervan tijdens de bouw niet zou stijgen.

Als het antwoord ja is en de cijfers kloppen, hebt u wellicht een uitstekende woning gevonden.

Spreek met een van onze experts en laat ons u helpen de beste mogelijkheden op plan, nieuwbouwmogelijkheden en bestaande woningen aan de Spaanse kust te vergelijken.