Key takeaways

• Off plan property can be cheaper, but it is not guaranteed
• Early release buyers may have access to lower launch prices
• Buying early can give you a better choice of units and locations
• New build purchase costs need to be included in your budget
• Advance payments should have the appropriate legal protection
• Never assume a property will increase in value before completion
• Independent legal checks should be completed before you commit

¿Es más barato comprar sobre plano en España?

Puede serlo.

Comprar sobre plano en España puede darle acceso a una promoción a un precio inicial más bajo, especialmente cuando un promotor lanza su primera fase y desea impulsar el ritmo de ventas.

Pero existe una distinción importante.

Comprar sobre plano no significa automáticamente que sea barato, y desde luego tampoco significa automáticamente que ofrezca una buena relación calidad-precio.

En The Estate creemos que la mejor pregunta es la siguiente:

¿Está comprando la propiedad adecuada, al promotor adecuado, en la fase adecuada y al precio adecuado?

Si acierta en estos cuatro aspectos, comprar sobre plano puede ser una forma muy atractiva de adquirir una propiedad en España.

Si se equivoca, el supuesto ahorro inicial puede perder rápidamente toda relevancia.

¿Por qué puede ser más barato comprar sobre plano?

Los promotores no necesariamente comercializan todas las propiedades de una promoción al mismo tiempo ni al mismo precio.

Una gran promoción puede lanzarse por fases.

En ocasiones, las primeras propiedades se ofrecen a atractivos precios de lanzamiento. A medida que avanza la construcción y se reservan las propiedades, el promotor puede optar por aumentar los precios de las fases posteriores o de las unidades restantes.

Existe una razón comercial para ello.

Al comienzo de una promoción, los compradores se comprometen con algo que puede existir principalmente como planos, especificaciones, infografías y una obra en construcción.

Por tanto, un comprador inicial toma una decisión antes de poder ver la promoción terminada.

A medida que avanza la construcción, parte de esa incertidumbre desaparece.

La piscina es visible. El paisajismo empieza a tomar forma. Las vistas desde cada apartamento resultan más fáciles de valorar. Los compradores pueden ver físicamente lo que están adquiriendo.

Por ello, un promotor puede tener menos motivos para incentivar a los compradores posteriores con los mismos precios ofrecidos durante una fase anterior.

Pero esto es importante:

Los incrementos de precio nunca están garantizados.

No compre una propiedad sobre plano simplemente porque alguien le diga que valdrá más cuando esté terminada.

Compre porque la propiedad, la ubicación, el promotor, las calidades y el precio tienen sentido hoy.

¿Suele ser la primera fase la más barata?

Puede serlo, y esta es una de las razones por las que los compradores experimentados prestan atención a los lanzamientos de nuevas promociones.

En ocasiones, los primeros compradores pueden beneficiarse de dos aspectos.

Precio y variedad de opciones.

El precio puede resultar atractivo porque el promotor está sacando el proyecto al mercado.

Pero la variedad de opciones puede ser igualmente valiosa.

Cuando una promoción se lanza por primera vez, los compradores pueden tener acceso a una selección mucho más amplia de unidades.

Esto puede significar elegir la mejor orientación, la planta adecuada, una terraza más grande, mejores vistas, una ubicación en esquina o una propiedad más alejada de las zonas comunes y las carreteras.

Cuando una promoción se aproxima a su finalización, el precio anunciado ya no tiene por qué ser la única cuestión relevante.

La propiedad que habría elegido puede haberse vendido ya.

Por eso analizamos el valor, en lugar de limitarnos a preguntar qué unidad es la más barata.

¿Aumenta siempre de valor una propiedad sobre plano antes de su finalización?

No.

Los precios de las propiedades pueden subir y bajar.

La demanda local puede cambiar. El mercado inmobiliario en general puede cambiar. Los tipos de interés y las condiciones de financiación pueden cambiar. Pueden aparecer en el mercado promociones competidoras.

El hecho de que un promotor aumente el precio anunciado de sus propiedades restantes tampoco demuestra necesariamente que la propiedad de un comprador inicial haya aumentado exactamente en la misma proporción en el mercado abierto.

Existe una diferencia entre un precio solicitado y una venta efectivamente formalizada.

Por ello, recomendamos a nuestros clientes actuar con cautela cuando una compra sobre plano se presenta principalmente como una rentabilidad de inversión a corto plazo garantizada.

Una posible revalorización del capital puede ser una ventaja.

No debería ser el único motivo para comprar.

¿Cuáles son las otras ventajas de comprar sobre plano?

El precio es solo una posible ventaja.

Comprar sobre plano también puede darle acceso a una propiedad completamente nueva, construida conforme a los estándares actuales, con distribuciones contemporáneas, cocinas y baños nuevos, modernas zonas comunes y una mayor eficiencia energética que muchas propiedades antiguas.

Dependiendo del promotor y de la fase en la que compre, también puede haber oportunidades de elegir determinados acabados o especificaciones.

El calendario de pagos también puede ser diferente al de la compra de una propiedad de reventa terminada.

En lugar de abonar la totalidad del precio de compra a la finalización, después de los pagos contractuales iniciales, una compra sobre plano suele implicar pagos en fases acordadas durante el periodo de construcción.

La estructura exacta varía de una promoción a otra, por lo que los compradores deben conocer el calendario completo de pagos antes de firmar.

¿Qué significa realmente comprar sobre plano?

Comprar sobre plano significa acordar la adquisición de una propiedad antes de que finalice su construcción.

En algunos casos, la construcción puede estar ya muy avanzada.

En otros, puede estar adquiriendo la propiedad mucho antes dentro del proceso de desarrollo.

Por tanto, la compra se basa en documentación contractual que puede incluir planos, especificaciones, dimensiones, instalaciones comunes, estándares de construcción y un marco acordado para la finalización.

Esto hace que la diligencia debida legal sea especialmente importante.

No puede inspeccionar la vivienda terminada del mismo modo que puede inspeccionar una propiedad de reventa.

La documentación debe indicarle exactamente qué está comprando.

¿Están protegidos en España los pagos por una compra sobre plano?

La legislación española ofrece importantes protecciones respecto a los pagos anticipados que cumplen los requisitos legales y que se realizan para viviendas en construcción.

El promotor debe cumplir los requisitos legales relativos a la protección de los pagos anticipados, incluidas las garantías mediante los mecanismos de seguro o aval bancario correspondientes en las circunstancias contempladas por la legislación.

La garantía correspondiente puede cubrir las cantidades anticipadas, los impuestos aplicables y los intereses legales cuando se cumplen los requisitos establecidos por la ley.

Los compradores no deben limitarse a dar por hecho que esto se ha gestionado correctamente.

Su abogado independiente debería revisar los acuerdos contractuales y las garantías aplicables antes de transferir fondos importantes.

¿Qué se debe comprobar antes de comprar?

Aquí es donde la compra sobre plano debe volverse menos emocional y más metódica.

Antes de comprometerse con una promoción, los compradores deben entender quién es el propietario del terreno, quién es el promotor, si se han obtenido los permisos necesarios, qué se va a construir exactamente y cuáles son las condiciones contractuales de finalización.

Las especificaciones de la propiedad también son importantes.

¿Qué está incluido en el precio?

¿Está incluida la plaza de aparcamiento?

¿Hay un trastero?

¿Qué electrodomésticos están incluidos?

¿Cuáles son las instalaciones comunitarias?

¿Cuáles son las dimensiones de la terraza?

¿Qué ocurre si los materiales mostrados en las especificaciones dejan de estar disponibles?

¿Cuándo está prevista la finalización?

¿Y qué ocurre si se retrasa?

Estas no son preguntas que deban hacerse después de firmar.

Son preguntas que deben plantearse antes.

¿Es más barato comprar sobre plano que comprar una propiedad de reventa?

No necesariamente.

Aquí es donde los compradores deben comparar propiedades equivalentes.

Un apartamento de reventa puede tener un precio de compra inferior, pero requerir una cocina nueva, baños, ventanas, aire acondicionado o una reforma integral.

Una propiedad de nueva construcción puede tener un precio inicial más elevado, pero requerir muy poco gasto después de la finalización.

Las ubicaciones también pueden ser diferentes.

Una propiedad de reventa más antigua podría ocupar una ubicación privilegiada en primera línea que sería extremadamente difícil de reproducir con una nueva promoción.

Por el contrario, una nueva promoción puede ofrecer instalaciones, eficiencia energética y un estilo de vida contemporáneo que las propiedades más antiguas no pueden igualar fácilmente.

Ninguna es automáticamente mejor.

Son productos diferentes.

La elección adecuada depende de lo que busca en la propiedad.

¿Cuáles son los costes de comprar sobre plano en España?

El precio anunciado de la propiedad nunca debe considerarse su presupuesto total de compra.

Las propiedades residenciales de nueva construcción adquiridas a un promotor suelen estar sujetas al IVA, y pueden aplicarse otros costes e impuestos de adquisición en función de la operación y de la región.

También habrá normalmente que tener en cuenta los honorarios legales y otros costes de la operación.

Por eso recomendamos a nuestros clientes establecer un presupuesto de compra completo, en lugar de decidir simplemente cuánto desean gastar en la propiedad.

Si su presupuesto total es de €500,000, eso no significa necesariamente que deba buscar propiedades anunciadas por €500,000.

Queremos conocer el coste total antes de que se comprometa.

¿Se puede vender una propiedad comprada sobre plano antes de su finalización?

En ocasiones, los contratos permiten transferir la posición del comprador antes de la finalización, pero nunca debe dar por hecho que esto sea posible.

El contrato puede contener restricciones, condiciones o costes relacionados con la cesión.

Si su estrategia depende de vender la propiedad antes de su finalización, su abogado debe analizarlo antes de que firme el contrato de compraventa.

Una vez más, el principio es sencillo.

No base una estrategia de inversión en algo que no haya confirmado que tiene derecho a hacer legalmente.

Entonces, ¿es más barato comprar sobre plano?

A veces.

Y a veces no.

El precio de lanzamiento inicial puede resultar atractivo. Comprar durante una fase temprana también puede darle acceso a propiedades que los compradores posteriores sencillamente no podrán elegir porque ya se habrán vendido.

Pero el precio más bajo no representa necesariamente la mejor relación calidad-precio.

En The Estate, analizamos el panorama completo.

Consideramos la promoción, el promotor, la ubicación, los valores de propiedades comparables, las especificaciones, la orientación, las vistas, la estructura de pagos y lo que, en última instancia, desea obtener de la propiedad.

Para un inversor, esto puede implicar analizar la futura demanda de alquiler y el atractivo para la reventa.

Para quien compra una segunda residencia, puede significar dar prioridad a la ubicación, los espacios exteriores y a que la propiedad sea realmente agradable de utilizar.

Para un residente permanente, la distribución, los servicios, la accesibilidad y el entorno durante todo el año pueden ser más importantes.

Cada comprador necesita respuestas diferentes.

Cómo le ayuda The Estate a comprar sobre plano

Nuestro trabajo no consiste en convencerle de que compre sobre plano.

Nuestro trabajo consiste en ayudarle a decidir si una determinada propiedad sobre plano tiene sentido para usted.

Trabajamos en los mercados inmobiliarios costeros de toda España y podemos comparar nuevas promociones con propiedades de nueva construcción terminadas y oportunidades de reventa.

Si una promoción sobre plano parece adecuada, le ayudamos a comprender la propiedad, la ubicación, el promotor y el proceso de compra.

También creemos que el asesoramiento legal debe ser independiente.

Trabajamos con profesionales jurídicos de confianza en toda España y podemos poner a los clientes internacionales en contacto con una representación legal adecuada, incluidos abogados que puedan comunicarse en su idioma preferido cuando sea necesario.

Esto le proporciona profesionales que analizan la operación desde distintas perspectivas.

Nosotros analizamos la propiedad y el mercado.

Su abogado analiza la situación legal.

Usted toma la decisión final con la información que necesita.

¿Está pensando en comprar sobre plano en España?

No empiece por el folleto.

Empiece por las cifras, la ubicación y las preguntas importantes.

Pregunte si el precio es competitivo.

Pregunte qué más hay disponible en las inmediaciones.

Pregunte por el promotor.

Comprenda el calendario de pagos.

Haga que revisen la documentación legal.

Y, lo más importante, decida si seguiría queriendo ser propietario de la propiedad aunque su valor no aumentara durante la construcción.

Si la respuesta es afirmativa y las cifras tienen sentido, es posible que haya encontrado una propiedad excelente.

Hable con uno de nuestros expertos y permítanos ayudarle a comparar las mejores oportunidades sobre plano, de nueva construcción y de reventa en toda la costa española.