Key takeaways

• Off plan property can be cheaper, but it is not guaranteed
• Early release buyers may have access to lower launch prices
• Buying early can give you a better choice of units and locations
• New build purchase costs need to be included in your budget
• Advance payments should have the appropriate legal protection
• Never assume a property will increase in value before completion
• Independent legal checks should be completed before you commit

Acheter sur plan est-il moins cher en Espagne ?

Cela peut être le cas.

Acheter sur plan en Espagne peut vous donner accès à un programme immobilier à un prix de lancement, notamment lorsqu’un promoteur lance sa première phase et souhaite créer une dynamique commerciale.

Mais une distinction importante s’impose.

Acheter sur plan ne signifie pas automatiquement acheter moins cher, et certainement pas obtenir systématiquement un bon rapport qualité-prix.

Chez The Estate, nous estimons que la meilleure question à se poser est la suivante :

Achetez-vous le bon bien, auprès du bon promoteur, au bon stade et au juste prix ?

Si ces quatre éléments sont réunis, acheter sur plan peut être une manière particulièrement intéressante d’acquérir un bien immobilier en Espagne.

Dans le cas contraire, une économie apparente au départ peut rapidement perdre toute pertinence.

Pourquoi acheter sur plan peut-il être moins cher ?

Les promoteurs ne commercialisent pas nécessairement tous les biens d’un programme immobilier au même moment ni au même prix.

Un vaste programme peut être commercialisé par phases.

Les premiers biens peuvent parfois être proposés à des prix de lancement attractifs. À mesure que la construction avance et que les biens sont réservés, le promoteur peut décider d’augmenter les prix des phases suivantes ou des unités restantes.

Cela s’explique par des raisons commerciales.

Au début d’un programme, les acheteurs s’engagent pour un projet qui n’existe peut-être encore principalement que sous la forme de plans, de descriptifs, de visuels 3D et d’un chantier.

Un acheteur précoce prend donc une décision avant de pouvoir voir le programme achevé.

À mesure que la construction avance, une partie de cette incertitude disparaît.

La piscine est visible. L’aménagement paysager commence à prendre forme. Les vues depuis chaque appartement deviennent plus faciles à apprécier. Les acheteurs peuvent voir concrètement ce qu’ils achètent.

Le promoteur peut donc avoir moins de raisons d’inciter les acheteurs ultérieurs avec les mêmes tarifs que ceux proposés lors d’une phase précédente.

Mais il est important de le préciser :

Les hausses de prix ne sont jamais garanties.

N’achetez pas un bien sur plan simplement parce que quelqu’un vous affirme qu’il vaudra davantage à sa livraison.

Achetez parce que le bien, son emplacement, le promoteur, ses prestations et son prix sont cohérents aujourd’hui.

La première phase est-elle généralement la moins chère ?

Cela peut être le cas, et c’est l’une des raisons pour lesquelles les acheteurs expérimentés suivent attentivement les lancements de programmes immobiliers neufs.

Les premiers acheteurs peuvent parfois bénéficier de deux avantages.

Le prix et le choix.

Le prix peut être attractif parce que le promoteur commercialise le projet.

Mais le choix peut être tout aussi précieux.

Lors du lancement d’un programme, les acheteurs peuvent avoir accès à une sélection de biens beaucoup plus vaste.

Cela peut leur permettre de choisir la meilleure orientation, l’étage idéal, une terrasse plus grande, de meilleures vues, une position en angle ou un bien plus éloigné des parties communes et des voies de circulation.

À l’approche de la livraison d’un programme, le prix affiché n’est peut-être plus le seul élément à prendre en compte.

Le bien que vous auriez choisi a peut-être déjà été vendu.

C’est pourquoi nous nous intéressons à la valeur plutôt que de chercher simplement l’unité la moins chère.

Un bien acheté sur plan prend-il toujours de la valeur avant sa livraison ?

Non.

Les prix de l’immobilier peuvent augmenter comme baisser.

La demande locale peut évoluer. Le marché immobilier dans son ensemble peut changer. Les taux d’intérêt et les conditions de financement peuvent évoluer. Des programmes concurrents peuvent être lancés sur le marché.

Le fait qu’un promoteur augmente le prix affiché de ses biens restants ne prouve pas nécessairement que le bien d’un acheteur précoce a pris exactement la même valeur sur le marché libre.

Il existe une différence entre un prix demandé et le prix d’une vente effectivement conclue.

Nous conseillons donc à nos clients de faire preuve de prudence lorsqu’un achat sur plan est présenté principalement comme un investissement à court terme offrant un rendement garanti.

Une éventuelle plus-value peut constituer un avantage.

Elle ne devrait pas être l’unique raison d’acheter.

Quels sont les autres avantages d’acheter sur plan ?

Le prix n’est qu’un avantage potentiel parmi d’autres.

Acheter sur plan peut également vous donner accès à un bien neuf construit selon les normes modernes, avec des agencements contemporains, des cuisines et salles de bains neuves, des parties communes modernes et une meilleure efficacité énergétique que de nombreux biens plus anciens.

Selon le promoteur et le stade auquel vous achetez, il peut également être possible de choisir certaines finitions ou spécifications.

Le calendrier des paiements peut aussi différer de celui d’un achat dans l’ancien achevé.

Plutôt que de régler l’intégralité du prix d’achat à la livraison après les premiers paiements contractuels, un achat sur plan implique généralement des paiements échelonnés à des étapes convenues pendant la période de construction.

La structure exacte varie selon les programmes. Les acheteurs doivent donc comprendre l’échéancier complet des paiements avant de signer.

Que signifie réellement acheter sur plan ?

Acheter sur plan signifie accepter d’acquérir un bien avant la fin de sa construction.

Dans certains cas, les travaux peuvent déjà être bien avancés.

Dans d’autres, vous pouvez acheter beaucoup plus tôt dans le processus de développement.

Vous achetez donc sur la base de documents contractuels pouvant inclure les plans, les spécifications, les dimensions, les équipements communs, les normes de construction et un calendrier convenu pour la livraison.

Cela rend la due diligence juridique particulièrement importante.

Vous ne pouvez pas inspecter le logement achevé de la même manière que vous inspecteriez un bien ancien.

Les documents doivent vous indiquer précisément ce que vous achetez.

Les paiements liés à un achat sur plan sont-ils protégés en Espagne ?

Le droit espagnol prévoit des protections importantes concernant les paiements anticipés éligibles effectués pour des logements en construction.

Le promoteur doit satisfaire aux exigences légales relatives à la protection des paiements anticipés, notamment au moyen des garanties prévues par les mécanismes d’assurance ou de garantie bancaire appropriés dans les situations couvertes par la législation.

La garantie concernée peut couvrir les montants versés à l’avance, les taxes applicables et les intérêts légaux lorsque les exigences légales sont respectées.

Les acheteurs ne doivent pas simplement supposer que cette procédure a été correctement mise en place.

Votre avocat indépendant devrait vérifier les dispositions contractuelles et les garanties applicables avant tout transfert de fonds substantiels.

Que faut-il vérifier avant d’acheter ?

C’est à ce moment que l’achat sur plan doit devenir moins émotionnel et plus méthodique.

Avant de s’engager dans un programme immobilier, les acquéreurs doivent savoir à qui appartient le terrain, qui est le promoteur, si les autorisations nécessaires ont été obtenues, ce qui sera exactement construit et quelles sont les conditions contractuelles d’achèvement.

Les caractéristiques du bien sont également importantes.

Qu’est-ce qui est inclus dans le prix ?

Le parking est-il inclus ?

Y a-t-il un débarras ?

Quels appareils électroménagers sont inclus ?

Quelles sont les installations communes ?

Quelles sont les dimensions de la terrasse ?

Que se passe-t-il si les matériaux indiqués dans le descriptif deviennent indisponibles ?

Quand l’achèvement des travaux est-il prévu ?

Et que se passe-t-il si l’achèvement est retardé ?

Ce ne sont pas des questions à poser après la signature.

Ce sont des questions à poser avant.

L’achat sur plan est-il moins cher que l’achat d’un bien existant ?

Pas nécessairement.

C’est ici que les acquéreurs doivent comparer des biens réellement comparables.

Un appartement existant peut afficher un prix d’achat inférieur, mais nécessiter une nouvelle cuisine, de nouvelles salles de bains, des fenêtres, une climatisation ou une rénovation complète.

Un programme neuf peut présenter un prix affiché plus élevé, tout en nécessitant très peu de dépenses après l’achèvement des travaux.

Les emplacements peuvent également être différents.

Un bien existant plus ancien peut bénéficier d’un emplacement privilégié en première ligne, extrêmement difficile à reproduire dans le cadre d’un nouveau programme.

À l’inverse, un programme neuf peut offrir des installations, une meilleure efficacité énergétique et un mode de vie contemporain auxquels les biens plus anciens ne peuvent pas facilement rivaliser.

Aucune de ces options n’est automatiquement meilleure.

Il s’agit de produits différents.

Le bon choix dépend de ce que vous attendez du bien.

Quels sont les coûts liés à l’achat sur plan en Espagne ?

Le prix du bien annoncé ne doit jamais être considéré comme l’intégralité de votre budget d’acquisition.

Les biens résidentiels neufs achetés auprès d’un promoteur sont généralement soumis à la TVA, et d’autres frais et taxes d’acquisition peuvent s’appliquer en fonction de la transaction et de la région.

Il faudra également tenir compte des frais juridiques et des autres frais liés à la transaction.

C’est pourquoi nous encourageons nos clients à établir un budget d’acquisition complet, plutôt que de simplement déterminer combien ils souhaitent consacrer au bien lui-même.

Si votre budget total est de €500,000, cela ne signifie pas nécessairement que vous devriez rechercher des biens affichés à €500,000.

Nous souhaitons comprendre le coût total avant que vous ne vous engagiez.

Pouvez-vous vendre un bien acheté sur plan avant son achèvement ?

Dans certains cas, les contrats permettent de transférer la position de l’acquéreur avant l’achèvement, mais vous ne devez jamais supposer que cela est possible.

Le contrat peut contenir des restrictions, des conditions ou des frais liés à la cession.

Si votre stratégie repose sur la vente du bien avant son achèvement, cette possibilité doit être examinée par votre avocat avant la signature du contrat d’achat.

Là encore, le principe est simple.

Ne fondez pas une stratégie d’investissement sur une opération dont vous n’avez pas confirmé être légalement autorisé à la réaliser.

Alors, l’achat sur plan est-il moins cher ?

Parfois.

Et parfois, ce n’est pas le cas.

Un prix de lancement initial peut être attractif. Acheter au cours d’une phase précoce peut également vous donner accès à des biens que les acquéreurs ultérieurs ne pourront tout simplement pas choisir, car ils auront déjà été vendus.

Mais le prix le plus bas ne représente pas nécessairement la meilleure valeur.

Chez The Estate, nous examinons la situation dans son ensemble.

Nous prenons en compte le programme, le promoteur, l’emplacement, la valeur de biens comparables, le descriptif, l’orientation, les vues, la structure des paiements et ce que vous souhaitez finalement que le bien vous apporte.

Pour un investisseur, cela peut signifier étudier la demande locative future et l’attrait à la revente.

Pour un acquéreur de résidence secondaire, cela peut signifier donner la priorité à l’emplacement, aux espaces extérieurs et au bien dont il profitera réellement.

Pour un résident permanent, la configuration, les services, l’accessibilité et l’environnement tout au long de l’année peuvent être plus importants.

Chaque acquéreur a besoin de réponses différentes.

Comment The Estate vous accompagne dans l’achat sur plan

Notre rôle n’est pas de vous convaincre d’acheter sur plan.

Notre rôle est de vous aider à déterminer si un bien particulier acheté sur plan est adapté à votre situation.

Nous intervenons sur les marchés immobiliers côtiers espagnols et pouvons comparer les nouveaux programmes aux constructions neuves achevées ainsi qu’aux biens existants.

Si un programme sur plan semble correspondre à vos attentes, nous vous aidons à comprendre le bien, l’emplacement, le promoteur et le processus d’acquisition.

Nous estimons également que les conseils juridiques doivent être indépendants.

Nous travaillons avec des professionnels du droit de confiance partout en Espagne et pouvons mettre les clients internationaux en relation avec une représentation juridique adaptée, notamment des avocats capables de communiquer dans leur langue de préférence lorsque cela est nécessaire.

Vous bénéficiez ainsi de professionnels qui examinent la transaction sous différents angles.

Nous étudions le bien et le marché.

Votre avocat examine la situation juridique.

Vous prenez la décision finale avec toutes les informations nécessaires.

Vous envisagez d’acheter sur plan en Espagne ?

Ne commencez pas par la brochure.

Commencez par les chiffres, l’emplacement et les questions essentielles.

Demandez si le prix est compétitif.

Demandez quelles autres possibilités sont disponibles à proximité.

Renseignez-vous sur le promoteur.

Comprenez l’échéancier des paiements.

Faites vérifier la documentation juridique.

Et surtout, demandez-vous si vous souhaiteriez toujours posséder le bien si sa valeur n’augmentait pas pendant la construction.

Si la réponse est oui et que les chiffres sont cohérents, vous avez peut-être trouvé un bien d’exception.

Parlez à l’un de nos experts et laissez-nous vous aider à comparer les meilleures opportunités sur plan, les constructions neuves et les biens existants sur toute la côte espagnole.