De kosten en belastingen bij het kopen aan de Costa Blanca — Een compleet overzicht voor 2026

Twee vragen domineren elk eerste gesprek dat we met Britse kopers voeren. De eerste: “wat kost het mij echt, boven op de aankoopprijs?” De tweede, die sinds januari 2025 elk jaar met meer bezorgdheid wordt gesteld: “gaat Spanje buitenlanders nu echt 100% belasting aanrekenen?”

Beide vragen verdienen duidelijke antwoorden. Eerst het korte antwoord, daarna de details.

Het korte antwoord

Voor een woning in de Valenciaanse Gemeenschap — waar de Costa Blanca zich voor belastingdoeleinden bevindt — moet u boven op de aankoopprijs rekening houden met:

	Bestaande woning	Nieuwbouw
Aankoopbelasting	9% ITP	10% IVA + 1,4% AJD
Advocaat (~1% + IVA), notaris, kadasterbeheerder	~1,5–2%	~1,5–2%
Totaal te budgetteren	~10,5–11%	~13–13,5%

Tel ongeveer nog 1% op als u met een Spaanse hypotheek koopt (taxatie plus eventuele afsluitprovisie).

Voorbeeld — een villa van €800.000 in Jávea of Moraira, gekocht zonder financiering:

Post	Grondslag	Geschatte kosten
Overdrachtsbelasting ITP	9%	€72.000
Onafhankelijke advocaat	~1% + 21% IVA	~€9.700
Notaris	officieel tarief	~€1.000–1.800
Kadaster	officieel tarief	~€700–1.600
Kadasterbeheerder	vast tarief	~€300–600
Totaal		~€84.000–86.000 (≈10,6%)

Dezelfde woning die als nieuwbouw wordt gekocht, zou €80.000 IVA plus €11.200 AJD-zegelrecht omvatten in plaats van ITP — in totaal ongeveer €104.000, oftewel circa 13%.

En nu de vraag achter de vraag.

”Heft Spanje 100% vastgoedbelasting?” — wat er werkelijk klopt

Status per 7 juli 2026: de voorgestelde belasting voor kopers van buiten de EU is geen wet. Er is nooit over gestemd, in geen van beide kamers van het Spaanse parlement. De meest recente gedateerde berichtgeving die we konden vinden (eind mei 2026) bevestigt dat het wetsvoorstel nog altijd precies ligt waar het een jaar eerder werd geregistreerd.

Wat er gebeurde, in chronologische volgorde:

Januari 2025. Premier Pedro Sánchez kondigde twaalf huisvestingsmaatregelen aan. Een daarvan was het “beperken van woningaankopen door niet-ingezeten buitenlanders van buiten de EU” door de belastingdruk op dergelijke aankopen te verhogen “tot 100% van de waarde van het onroerend goed”. Engelstalige krantenkoppen maakten hiervan “Spanje gaat buitenlanders 100% belasting aanrekenen” — waarbij twee kwalificaties werden weggelaten die enorm belangrijk zijn.

Op wie het daadwerkelijk betrekking zou hebben. Het voorstel richt zich op kopers die zowel onderdaan van een niet-EU-land zijn als niet in Spanje wonen. Een Britse onderdaan die wettelijk in Spanje woont — met een Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa of een andere verblijfsroute — zou er niet onder vallen. Aankopen van nieuwbouw zouden er volledig buiten vallen, omdat deze via IVA en niet via overdrachtsbelasting worden belast. En het mechanisme van het ontwerp, toen het uiteindelijk in een wetsvoorstel verscheen, was niet “betaal de waarde van de woning nogmaals boven op de aankoopprijs”: het ging om een belastingtarief van 100% over een belastbare grondslag, waarbij bestaande overdrachtsbelasting daarop in mindering kon worden gebracht — in feite een ongeveer verdubbeling van de aankoopbelasting, ernstig maar heel anders dan de krantenkop suggereert.

Mei 2025. Een wetsvoorstel (proposición de ley, parlementair dossier 122/000196) werd geregistreerd in het Congreso de los Diputados door de parlementaire fractie van de PSOE — opvallend genoeg een initiatiefwetsvoorstel van de eigen fractie van de regeringspartij, en geen formeel regeringswetsvoorstel.

Sindsdien: niets. Het wetsvoorstel is nooit op de agenda gezet voor de verplichte eerste plenaire stemming, heeft geen commissie toegewezen gekregen, heeft de Senaat nooit bereikt en is niet gepubliceerd in de BOE (het officiële staatsblad van Spanje — waar een wet moet verschijnen om rechtsgeldig te bestaan). Reuters meldde in maart 2026 dat het volledig was vastgelopen: de regering heeft geen parlementaire meerderheid, coalitiepartner Junts trok zijn steun in en het voorstel werd buiten het huisvestingspakket van de regering van januari 2026 gelaten. Juridische commentatoren hebben afzonderlijk betoogd dat het zou botsen met het verbod op confiscatoire belastingheffing in de Spaanse Grondwet en met de EU-regels inzake vrij verkeer van kapitaal, waarbij zij verwijzen naar een uitspraak uit 2014 van het Europees Hof van Justitie tegen Spanje over belastingdiscriminatie op basis van nationaliteit.

Wat een Britse koper hier daadwerkelijk mee moet doen. Budgetteer op basis van de huidige reële tarieven — de tarieven in deze gids — want dat zijn de enige tarieven die bestaan. Als de maatregel ooit verder komt, moet hij eerst een volledig, openbaar parlementair proces doorlopen; er zullen maanden van zichtbare aankondigingen zijn en deze pagina wordt bijgewerkt in de week waarin er iets verandert. Kopers die zich toch zorgen maken, hebben al twee structurele uitwegen die hierboven zijn genoemd: nieuwbouw valt buiten de reikwijdte van het voorstel, evenals iedereen die vóór de aankoop Spaans ingezetene wordt. Wat wij zouden afraden, is een premie betalen of een aankoop overhaasten om een belasting te “ontlopen” die al achttien maanden niet tot een eerste stemming is gekomen.

Aankoopbelastingen: wat u op de dag van de overdracht betaalt

Bestaande woning — ITP tegen 9%

Bij de aankoop van een bestaande woning waar dan ook in de Valenciaanse Gemeenschap betaalt u ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). De regionale regering verlaagde het algemene tarief van 10% naar 9% met ingang van 1 juni 2026, op grond van Ley 5/2025 — een bewuste maatregel om kopers aan te trekken, die bij een aankoop van €800.000 ongeveer €8.000 bespaart ten opzichte van overdrachten vóór die datum.

Twee details zijn belangrijk. Ten eerste wordt het toepasselijke tarief bepaald door de datum waarop u de escritura (eigendomsakte) bij de notaris ondertekent — niet door de reservering of het onderhandse koopcontract. Ten tweede stijgt het tarief boven €1.000.000 naar 11% — rechtstreeks relevant in het hogere marktsegment van de noordelijke Costa Blanca. Deze schijf dateert van vóór Ley 5/2025: zij werd ingevoerd door Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, met ingang van 1 januari 2023. Ley 5/2025 liet deze ongewijzigd — de wet van 2025 verlaagde alleen het algemene tarief voor bedragen ≤€1.000.000 van 10% naar 9% en AJD van 1,5% naar 1,4%.

(Verlaagde ITP-tarieven — 6% en 4% — bestaan voor jonge starters die hun eerste bescheiden hoofdwoning kopen, maar de prijsgrenzen van €180.000 zijn zo laag dat ze in deze markt vrijwel nooit van toepassing zijn.)

Nieuwbouw — IVA van 10% plus AJD van 1,4%

Een nieuwbouwwoning die u van een projectontwikkelaar koopt, valt niet onder ITP. In plaats daarvan betaalt u IVA (btw) van 10% — een staatsbelasting die op het Spaanse vasteland overal hetzelfde is — plus AJD-zegelrecht, dat de Valenciaanse Gemeenschap op 1 juni 2026 eveneens verlaagde, van 1,5% naar 1,4%. Samen: 11,4% belasting vóór kosten, tegenover 9% bij een bestaande woning. Dit verschil is de belangrijkste reden waarom een vergelijkbare nieuwbouwwoning duurder is om aan te kopen, en hierover valt niet te onderhandelen — beide belastingen worden berekend over de prijs in de akte.

De professionele kosten

• Onafhankelijke advocaat — de standaard die aan buitenlandse kopers aan de Costa Blanca wordt geoffreerd, bedraagt 1% van de aankoopprijs plus 21% IVA, met vaste minimumbedragen voor goedkopere woningen. Naar onze mening niet-onderhandelbaar als kostenpost: uw advocaat is de enige partij bij de transactie die uitsluitend voor u werkt.
• Notaris — de kosten zijn vastgesteld volgens een officieel tarief en stijgen geleidelijk met de prijs: ongeveer €1,000–1,800 bij een prijsniveau van €800,000.
• Kadaster — eveneens gereguleerd volgens een tarief en doorgaans iets goedkoper dan de notaris: ~€700–1,600 in deze prijsklasse.
• Gestoría — het administratiekantoor dat de belastingen indient en de akte naar het kadaster begeleidt (banken stellen dit verplicht bij aankopen met een hypotheek): een vast bedrag van ~€300–600.
• Hypotheekkosten — sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) betaalt de kredietverstrekker het zegelrecht, de notariskosten en de kadasterkosten voor de hypotheekakte. De koper betaalt de taxatie van het vastgoed (~€300–600, meer bij woningen met een hoge waarde) en eventuele bankkosten voor het afsluiten van de hypotheek (0–2% van de lening; vaak kwijtgescholden).

Wat het kost om jaar na jaar eigenaar te zijn

IBI — de gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Deze wordt door uw gemeente geheven over de kadastrale waarde (een administratieve waarde die doorgaans aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde), tegen een tarief dat elke gemeente vaststelt binnen een nationale bandbreedte van 0.4%–1.1%. Bevestigde tarieven in het noorden van de Costa Blanca: Dénia 1.05%, Calpe 0.867%, Altea 0.70%, Teulada-Moraira ~0.51%. De meeste gemeenten in de provincie Alicante dragen de inning over aan SUMA, het provinciale inningsagentschap, waarbij de betaalperiode ongeveer van eind juli tot begin oktober loopt; stel een automatische incasso in en u hoeft er verder niet naar om te kijken. Jávea (Xàbia) is de belangrijkste uitzondering aan deze kust: samen met Alicante-stad en Elx is het een van slechts drie gemeenten in de provincie die hun lokale belastingen zelfstandig innen in plaats van deze aan SUMA over te dragen. De IBI van Jávea wordt gefactureerd en betaald via het eigen portaal, xabia.tributoslocales.es, dat wordt beheerd door Gestión Tributaria Territorial — controleer daar rechtstreeks, en niet bij SUMA, het actuele tarief en de betalingsdata. Typische aanslagen voor een kwaliteitsvilla variëren van enkele honderden euro’s tot ongeveer €2,000 per jaar, afhankelijk van de gemeente en de kadastrale waarde.

Forfaitaire inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen — de belasting die iedereen vergeet. Als u een Spaanse woning bezit en niet fiscaal inwoner bent van Spanje, heft de Agencia Tributaria jaarlijks belasting over een fictieve huurwaarde, zelfs als de woning nooit wordt verhuurd: 1.1% van de kadastrale waarde (2% wanneer de waarden van de gemeente sinds 2012 niet zijn herzien) wordt als inkomen beschouwd, waarna dit fictieve inkomen wordt belast tegen 24% voor niet-EU-inwoners — waartoe sinds de Brexit iedere Britse eigenaar behoort — tegenover 19% voor EU/EER-inwoners. Voor een typische villa aan de Costa Blanca komt dit neer op enkele honderden euro’s per jaar, niet op duizenden. De aangifte gebeurt via Modelo 210 en moet uiterlijk op 31 december van het volgende jaar worden ingediend (de verplichting over 2025 moet uiterlijk op 31 december 2026 worden voldaan). Dit is de meest vaak vergeten verplichting onder Britse eigenaren.

Verenigingskosten. Voor een appartement in een complex met zwembad en tuinen bedragen deze doorgaans €120–250 per maand; voor een villa in een urbanisatie met gedeelde voorzieningen €100–300 per maand; een vrijstaande villa op een eigen perceel betaalt mogelijk helemaal niets, terwijl luxueuze ontwikkelingen met conciërgediensten meer dan €500 kunnen kosten. Eenmalige derramas (bijzondere bijdragen voor omvangrijke werkzaamheden) komen daar nog bovenop — uw advocaat moet de notulen van de vereniging controleren op geplande bijdragen voordat u koopt.

Vermogensbelasting — nu grotendeels niet relevant onder €1M. De Valenciaanse Gemeenschap verhoogde de vrijstelling van de vermogensbelasting van €500,000 naar €1,000,000 per persoon krachtens dezelfde Ley 5/2025, met ingang van vermogen dat vanaf 31 december 2025 wordt aangehouden, bovenop een vrijstelling van €300,000 voor de hoofdwoning van inwoners. Een echtpaar dat gezamenlijk een villa van €800,000 bezit, blijft vóór het meetellen van andere bezittingen €600,000 per persoon onder de drempel. Boven de vrijstelling hanteert Valencia een eigen progressieve schaal (0.25%–3.5%). Daarnaast blijft de nationale solidariteitsbelasting op vermogens boven €3 miljoen (effectief ~€3.7M na vrijstellingen; tarieven 1.7%–3.5%, waarbij betaalde regionale vermogensbelasting daarop in mindering wordt gebracht) in 2026 van kracht — alleen relevant aan de absolute top van de markt en een onderwerp voor een belastingadviseur, niet voor deze gids.

Een gunstige update die het vermelden waard is voor niet-ingezeten eigenaren: een uitspraak van het TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) van 18 december 2025 — naar aanleiding van uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof in oktober en november 2025 — breidde het gezamenlijke 60%-plafond voor IRPF/vermogensbelasting, het zogenoemde “beschermingsplafond” dat de gecombineerde belastingdruk op inkomen en vermogen beperkt, voor het eerst uit tot niet-ingezeten belastingplichtigen. Britse eigenaren die de afgelopen jaren vermogensbelasting hebben betaald zonder dit plafond te kunnen benutten, hebben mogelijk nu gronden voor een verzoek om terugbetaling.

Woonverzekering. Deze is wettelijk niet verplicht, tenzij er een hypotheek rust op de woning (kredietverstrekkers eisen een opstalverzekering). In adviespublicaties worden voor villa’s aan de Costa Blanca doorgaans premies van ongeveer €300–800 per jaar genoemd.

Wanneer u uiteindelijk verkoopt — een vooruitblik

De niet-ingezeten verkoper krijgt met drie zaken te maken. Deze worden volledig behandeld in onze verkoopgids, maar het is goed om ze te kennen voordat u koopt:

• Plusvalía municipal — een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond gedurende de periode waarin u deze bezat. Sinds de hervorming van 2021 kunt u kiezen voor de laagste van twee berekeningen (een objectieve kadastrale formule of uw werkelijke winst), en is er geen belasting verschuldigd als u kunt aantonen dat er geen winst is — maar u moet beide opties actief aanvragen; geen van beide wordt automatisch toegepast. Een verhoging van de berekeningscoëfficiënten die voor 2026 gepland stond, werd in januari 2026 door het Congres verworpen, waardoor de tabel van 2024 nog steeds van toepassing is. Bijzonderheid: wanneer de verkoper niet-inwoner is, maakt de wet de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige — daarom houdt uw advocaat bij de overdracht de geraamde plusvalía in op de middelen van de verkoper.
• Vermogenswinstbelasting tegen een vast tarief van 19% over de winst — en in tegenstelling tot de jaarlijkse belasting op fictieve inkomsten is dit tarief hetzelfde voor verkopers uit de EU en daarbuiten; verkopers uit het VK worden hier niet benadeeld. Aankoopkosten (waaronder de door u betaalde ITP) en aantoonbare verbeteringen zijn aftrekbaar.
• De inhouding van 3% — de koper moet 3% van de prijs inhouden en dit binnen een maand aan de belastingdienst betalen (Modelo 211) als voorschot op uw vermogenswinstbelasting; vervolgens dient u Modelo 210 in om het werkelijke bedrag af te rekenen en eventueel te veel betaalde bedragen terug te vorderen. Teruggaven zijn legitiem, maar verlopen traag — doorgaans 4–12 maanden.

Gerelateerde informatie

• Het stapsgewijze aankoopproces, arras-contracten en de overdracht — zie de bijbehorende gids over kopen in Spanje (hoofdartikel in voorbereiding)
• Visa, de 90/180-regel en verblijf na aankoop — zie Visa- en verblijfsroutes voor het kopen in Spanje

Geen belastingadvies

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen fiscaal, juridisch of financieel advies. Spaanse belastingtarieven worden vastgesteld op staats-, regionaal en gemeentelijk niveau, en elk van deze niveaus kan de tarieven met beperkte voorafgaande kennisgeving wijzigen — alleen al de Valenciaanse Gemeenschap heeft haar aankoopbelastingtarieven sinds 2025 tweemaal gewijzigd. Laat de actuele bedragen altijd bevestigen door een gekwalificeerd Spaans belastingadviseur of abogado voordat u zich tot een aankoop verbindt of een aangifte indient. De feiten in dit artikel zijn actueel per 7 juli 2026; de fiscale status van kopers van buiten de EU weerspiegelt de meest recente gedateerde berichtgeving die beschikbaar is (eind mei 2026).

---