Die Kosten und Steuern beim Kauf an der Costa Blanca – Eine vollständige Aufschlüsselung für 2026

Zwei Fragen stehen in jedem ersten Gespräch mit Käufern aus dem Vereinigten Königreich im Mittelpunkt. Die erste lautet: „Was wird es mich zusätzlich zum Kaufpreis tatsächlich kosten?“ Die zweite wird seit Januar 2025 jedes Jahr besorgter gestellt: „Wird Spanien Ausländern tatsächlich eine Steuer von 100 % berechnen?“

Beide Fragen verdienen klare Antworten. Hier zunächst die Kurzfassung, danach die Details.

Die Kurzfassung

Für eine Immobilie in der Valencianischen Gemeinschaft – steuerlich entspricht dies der Costa Blanca – sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis Folgendes einplanen:

	Bestandsimmobilie	Neubau
Erwerbssteuer	9 % ITP	10 % IVA + 1,4 % AJD
Anwalt (ca. 1 % + IVA), Notar, Register, gestoría	ca. 1,5–2 %	ca. 1,5–2 %
Gesamtbudget	ca. 10,5–11 %	ca. 13–13,5 %

Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek kaufen, kommen ungefähr weitere 1 % hinzu (Bewertung zuzüglich etwaiger Bearbeitungsgebühr).

Beispielrechnung – eine Bestandsvilla für €800,000 in Jávea oder Moraira, Barkauf:

Position	Grundlage	Ungefähre Kosten
ITP-Grunderwerbsteuer	9 %	€72,000
Unabhängiger Anwalt	ca. 1 % + 21 % IVA	ca. €9,700
Notar	gesetzlicher Tarif	ca. €1,000–1,800
Grundbuch	gesetzlicher Tarif	ca. €700–1,600
Gestoría	Festgebühr	ca. €300–600
Gesamt		ca. €84,000–86,000 (≈10,6 %)

Dieselbe Immobilie als Neubau gekauft würde anstelle der ITP €80,000 IVA zuzüglich €11,200 AJD-Stempelsteuer auslösen – insgesamt also ungefähr €104,000 beziehungsweise rund 13 %.

Nun zur Frage hinter der Frage.

„Erhebt Spanien eine Immobiliensteuer von 100 %?“ – Was tatsächlich stimmt

Stand 7. Juli 2026: Die geplante Steuer für Käufer aus Nicht-EU-Ländern ist kein Gesetz. Sie wurde in keiner der beiden Kammern des spanischen Parlaments jemals zur Abstimmung gestellt. Die aktuellste datierte Berichterstattung, die wir finden konnten (Ende Mai 2026), bestätigt, dass der Gesetzentwurf weiterhin genau dort liegt, wo er ein Jahr zuvor registriert wurde.

Was in welcher Reihenfolge geschah:

Januar 2025. Ministerpräsident Pedro Sánchez kündigte zwölf Wohnungsbaumaßnahmen an. Eine davon sollte „Käufe von Wohnraum durch nicht in Spanien ansässige Ausländer aus Nicht-EU-Ländern begrenzen“, indem die Steuerlast für solche Käufe „auf bis zu 100 % des Immobilienwerts“ angehoben wird. Überschriften in englischsprachigen Medien verkürzten dies zu „Spanien erhebt eine Steuer von 100 % auf Ausländer“ – und ließen dabei zwei äußerst wichtige Einschränkungen weg.

Wen würde die Regelung tatsächlich betreffen? Der Vorschlag richtet sich an Käufer, die sowohl Staatsangehörige eines Nicht-EU-Landes als auch nicht in Spanien ansässig sind. Ein britischer Staatsangehöriger, der rechtmäßig in Spanien ansässig ist – mit einem Non-Lucrative Visa, einem Digital Nomad Visa oder über einen anderen Weg –, würde nicht in den Anwendungsbereich fallen. Neubaukäufe wären vollständig ausgenommen, da sie über die IVA und nicht über die Grunderwerbsteuer besteuert werden. Und der Mechanismus des Entwurfs, als er schließlich in einem Gesetzentwurf erschien, bedeutete nicht „den Immobilienwert zusätzlich zum Kaufpreis noch einmal zahlen“: Es handelte sich um einen Steuersatz von 100 % auf eine steuerpflichtige Bemessungsgrundlage, wobei die bestehende Grunderwerbsteuer darauf angerechnet werden konnte – faktisch würde sich die Erwerbssteuer ungefähr verdoppeln, was erheblich wäre, aber etwas völlig anderes als die Schlagzeile bedeutet.

Mai 2025. Ein Gesetzentwurf (proposición de ley, parlamentarische Akte 122/000196) wurde von der PSOE-Fraktion im Congreso de los Diputados registriert – bemerkenswerterweise ein Gesetzesvorschlag aus den Reihen der Regierungspartei selbst und kein formeller Gesetzentwurf der Regierung.

Seitdem: nichts. Der Gesetzentwurf wurde nie zur obligatorischen ersten Plenarabstimmung angesetzt, keinem Ausschuss zugewiesen, hat den Senat nie erreicht und wurde nicht im BOE veröffentlicht (Spaniens Amtsblatt – dort muss ein Gesetz erscheinen, um in Kraft treten zu können). Reuters berichtete im März 2026, dass er vollständig ins Stocken geraten sei: Der Regierung fehlt eine parlamentarische Mehrheit, der Koalitionspartner Junts zog seine Unterstützung zurück, und der Entwurf wurde aus dem Wohnungsbaupaket der Regierung vom Januar 2026 herausgenommen. Rechtsexperten haben außerdem separat argumentiert, dass er mit dem verfassungsrechtlichen Verbot konfiskatorischer Besteuerung in Spanien sowie mit den EU-Regeln zum freien Kapitalverkehr kollidieren würde. Dabei verwiesen sie auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 gegen Spanien wegen steuerlicher Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit.

Was ein britischer Käufer tatsächlich tun sollte. Planen Sie mit den heutigen realen Sätzen – den Sätzen in diesem Ratgeber –, denn nur diese gelten derzeit. Sollte die Maßnahme jemals weiterverfolgt werden, müsste sie zunächst ein vollständiges, öffentliches parlamentarisches Verfahren durchlaufen; es würde monatelange öffentliche Vorankündigungen geben, und diese Seite wird in der Woche aktualisiert, in der sich etwas ändert. Käufer, die weiterhin besorgt sind, haben bereits zwei strukturelle Ausweichmöglichkeiten: Neubauten fallen nicht in den Anwendungsbereich des Vorschlags, ebenso wenig Personen, die vor dem Kauf ihren Wohnsitz nach Spanien verlegen. Wir würden davon abraten, einen Aufschlag zu zahlen oder einen Kauf zu überstürzen, um eine Steuer zu „umgehen“, die seit achtzehn Monaten nicht einmal die erste Abstimmung erreicht hat.

Erwerbssteuern: Was Sie am Tag des Abschlusses zahlen

Bestandsimmobilie – ITP mit 9 %

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses irgendwo in der Valencianischen Gemeinschaft zahlen Sie ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Die Regionalregierung hat den allgemeinen Satz gemäß Ley 5/2025 mit Wirkung zum 1. Juni 2026 von 10 % auf 9 % gesenkt – eine gezielte Maßnahme, um Käufer anzuziehen, und bei einem Kaufpreis von €800,000 gegenüber Abschlüssen vor diesem Datum eine Ersparnis von ungefähr €8,000.

Zwei Details sind wichtig. Erstens wird der geltende Satz durch das Datum bestimmt, an dem Sie die escritura (Eigentumsurkunde) beim Notar unterzeichnen – nicht durch den Zeitpunkt der Reservierung oder des privaten Kaufvertrags. Zweitens steigt der Satz oberhalb von €1,000,000 auf 11 % – ein direkt relevanter Punkt im oberen Marktsegment der Costa Blanca North. Diese Stufe bestand bereits vor Ley 5/2025: Sie wurde durch Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat mit Wirkung zum 1. Januar 2023 eingeführt. Ley 5/2025 ließ sie unverändert – das Gesetz von 2025 senkte lediglich den allgemeinen Satz für Beträge bis einschließlich €1,000,000 von 10 % auf 9 % und den AJD-Satz von 1,5 % auf 1,4 %.

(Ermäßigte ITP-Sätze – 6 % und 4 % – gibt es für junge Erstkäufer bescheidener Hauptwohnsitze, doch die Preisobergrenzen von €180,000 greifen in diesem Markt fast nie.)

Neubau – IVA mit 10 % zuzüglich AJD mit 1,4 %

Ein neues Zuhause, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt keiner ITP. Stattdessen zahlen Sie IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 % – eine staatliche Steuer, die in ganz Festlandspanien identisch ist – sowie die AJD-Stempelsteuer, die auch die Valencianische Gemeinschaft am 1. Juni 2026 von 1,5 % auf 1,4 % gesenkt hat. Zusammen ergibt dies 11,4 % Steuern vor Gebühren gegenüber 9 % bei einem Wiederverkauf. Die Differenz ist der Hauptgrund dafür, dass ein vergleichbarer Neubau in der Abwicklung mehr kostet – und sie ist nicht verhandelbar: Beide Steuern werden auf Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Preises berechnet.

Die professionellen Gebühren

• Unabhängiger Anwalt – der ausländischen Käufern an der Costa Blanca üblicherweise genannte Standardsatz beträgt 1 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % IVA, mit festen Mindestgebühren für günstigere Immobilien. Unserer Ansicht nach ist dieser Kostenpunkt nicht verhandelbar: Ihr Anwalt ist die einzige Partei der Transaktion, die ausschließlich für Sie arbeitet.
• Notar – die Gebühren werden durch eine offizielle Gebührenordnung festgelegt und steigen mit dem Preis nur moderat: auf dem Niveau von €800,000 ungefähr €1,000–1,800.
• Grundbuchamt – ebenfalls durch eine Gebührenordnung geregelt, normalerweise etwas günstiger als der Notar: in dieser Preisklasse ~€700–1,600.
• Gestoría – das Verwaltungsbüro, das die Steuern einreicht und die Eintragung des Kaufvertrags im Grundbuch begleitet (Banken bestehen bei finanzierten Käufen darauf): pauschal ~€300–600.
• Hypothekenkosten – seit dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) übernimmt der Kreditgeber die Stempelsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten der Hypothekenurkunde. Der Käufer zahlt die Immobilienbewertung (~€300–600, bei hochwertigen Immobilien mehr) sowie eine etwaige Bankbearbeitungsgebühr (0–2 % des Darlehens; häufig erlassen).

Die jährlichen laufenden Eigentumskosten

IBI – die Gemeindesteuer. Sie wird von Ihrer Gemeinde auf den Katasterwert erhoben (einen Verwaltungswert, der normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt), zu einem Satz, den jede Gemeinde innerhalb eines landesweiten Rahmens von 0,4 %–1,1 % festlegt. Bestätigte Sätze an der nördlichen Costa Blanca: Dénia 1,05 %, Calpe 0,867 %, Altea 0,70 %, Teulada-Moraira ~0,51 %. Die meisten Gemeinden in der Provinz Alicante übertragen den Einzug an SUMA, die provinzielle Einzugsbehörde; der Zahlungszeitraum läuft ungefähr von Ende Juli bis Anfang Oktober. Richten Sie einen Lastschrifteinzug ein und vergessen Sie die Angelegenheit. Jávea (Xàbia) ist die bedeutende Ausnahme an dieser Küste: Zusammen mit Alicante-Stadt und Elx ist Jávea eine von nur drei Gemeinden der Provinz, die ihre lokalen Steuern unabhängig selbst einziehen, anstatt die Aufgabe an SUMA zu delegieren. Die IBI von Jávea wird über das eigene Portal xabia.tributoslocales.es abgerechnet und bezahlt, das von Gestión Tributaria Territorial betrieben wird – prüfen Sie dort direkt, nicht bei SUMA, den aktuellen Satz und die Zahlungstermine. Typische Rechnungen für eine hochwertige Villa reichen je nach Gemeinde und Katasterwert von mehreren hundert Euro bis etwa €2,000 pro Jahr.

Fiktive Einkommensteuer für Nichtansässige – die Steuer, die jeder vergisst. Wenn Sie ein spanisches Zuhause besitzen und nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, besteuert die Agencia Tributaria Sie jährlich auf einen fiktiven Mietwert, selbst wenn die Immobilie niemals vermietet wird: 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn die Werte der Gemeinde seit 2012 nicht aktualisiert wurden) gelten als Einkommen; dieses fiktive Einkommen wird anschließend mit 24 % für Nicht-EU-Ansässige – seit dem Brexit einschließlich aller britischen Eigentümer – gegenüber 19 % für EU-/EWR-Ansässige besteuert. Bei einer typischen Villa an der Costa Blanca beläuft sich dies auf einige hundert Euro pro Jahr, nicht auf mehrere tausend. Die Erklärung wird mit dem Modelo 210 eingereicht und ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig (die Steuerschuld für 2025 ist bis zum 31. Dezember 2026 fällig). Es handelt sich um die am häufigsten übersehene Verpflichtung britischer Eigentümer.

Gemeinschaftskosten. Für eine Wohnung in einer Anlage mit Pool und Gärten typischerweise €120–250 pro Monat; für eine Villa in einer Urbanisation mit gemeinschaftlich genutzten Dienstleistungen €100–300 pro Monat; eine freistehende Villa auf einem eigenen Grundstück zahlt möglicherweise überhaupt nichts, während Luxusresorts mit Concierge-Service mehr als €500 verlangen können. Einmalige derramas (Sonderumlagen für größere Arbeiten) kommen zusätzlich hinzu – Ihr Anwalt sollte vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümergemeinschaft auf geplante oder bereits anstehende Umlagen prüfen.

Vermögensteuer – unter €1M inzwischen weitgehend irrelevant. Die Valencianische Gemeinschaft erhöhte den Vermögensteuer-Freibetrag von €500,000 auf €1,000,000 pro Person nach demselben Ley 5/2025, wirksam für Vermögen, das ab dem 31. Dezember 2025 gehalten wird, zusätzlich zu einem Freibetrag von €300,000 für den Hauptwohnsitz von Ansässigen. Ein Ehepaar, das gemeinsam eine Villa im Wert von €800,000 besitzt, liegt bereits vor Berücksichtigung anderer Vermögenswerte pro Person €600,000 unter dem Schwellenwert. Oberhalb des Freibetrags gilt in Valencia eine eigene progressive Skala (0,25 %–3,5 %). Unabhängig davon bleibt die landesweite Solidaritätssteuer auf Vermögen über €3 Millionen (effektiv ~€3.7M nach Freibeträgen; Sätze 1,7 %–3,5 %, wobei gezahlte regionale Vermögensteuer angerechnet wird) auch 2026 in Kraft – sie ist nur an der absoluten Spitze des Marktes relevant und ein Thema für einen Steuerberater, nicht für diesen Leitfaden.

Eine günstige Neuerung, auf die wir nichtansässige Eigentümer hinweisen möchten: Eine Entscheidung des TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) vom 18. Dezember 2025 – im Anschluss an Urteile des spanischen Obersten Gerichtshofs im Oktober und November 2025 – hat die kombinierte Begrenzung des 60%igen IRPF-/Vermögensteuer-„Schutzes“ (der die kombinierte Einkommen- und Vermögensteuerbelastung begrenzt) erstmals auf nichtansässige Steuerpflichtige ausgeweitet. Britische Eigentümer, die in den vergangenen Jahren Vermögensteuer gezahlt haben, ohne von dieser Begrenzung zu profitieren, könnten nun Gründe für einen Erstattungsantrag haben.

Hausversicherung. Sie ist gesetzlich nur dann vorgeschrieben, wenn eine Hypothek besteht (Kreditgeber verlangen eine Gebäudeversicherung). Für Villen an der Costa Blanca werden in Beratungsinhalten häufig typische Prämien von etwa €300–800 pro Jahr genannt.

Wenn Sie schließlich verkaufen – ein Ausblick

Auf den nichtansässigen Verkäufer kommen drei Dinge zu, die in unserem vollständigen Verkaufsleitfaden behandelt werden, die Sie aber bereits vor dem Kauf kennen sollten:

• Plusvalía municipal — eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Eigentumszeit. Seit der Reform von 2021 können Sie die niedrigere von zwei Berechnungen wählen (eine objektive Formel auf Grundlage des Katasterwerts oder Ihren tatsächlichen Gewinn), und es fällt keine Steuer an, wenn Sie nachweisen können, dass kein Wertzuwachs erzielt wurde — Sie müssen jedoch beide Optionen aktiv geltend machen; keine von ihnen gilt automatisch. Eine für 2026 geplante Erhöhung der Berechnungskoeffizienten wurde im Januar 2026 vom Kongress abgelehnt, daher gilt weiterhin die Tabelle von 2024. Besonderheit: Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, bestimmt das Gesetz den Käufer zum ersatzweisen Steuerschuldner — deshalb behält Ihr Anwalt bei der Unterzeichnung den geschätzten Betrag der Plusvalía aus den Mitteln des Verkäufers ein.
• Kapitalertragsteuer zum Pauschalsatz von 19 % auf den Gewinn — und anders als bei der jährlichen Steuer auf den fiktiven Einkommensertrag ist dieser Satz für Verkäufer aus der EU und aus Nicht-EU-Ländern gleich; Verkäufer aus dem Vereinigten Königreich werden hier nicht benachteiligt. Anschaffungskosten (einschließlich der von Ihnen gezahlten ITP) und nachgewiesene wertsteigernde Renovierungen sind abzugsfähig.
• Die Einbehaltung von 3 % — der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats an das Finanzamt abführen (Modelo 211), als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer; anschließend reichen Sie das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Betrag festzustellen und einen etwaigen Überschuss zurückzufordern. Rückerstattungen sind rechtmäßig, dauern aber lange — üblicherweise 4–12 Monate.

Weiterführende Lektüre

• Der schrittweise Ablauf des Kaufs, Arras-Verträge und der Abschluss — siehe den ergänzenden Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien (Hauptartikel in Vorbereitung)
• Visa, die 90/180-Tage-Regel und der Aufenthalt nach dem Kauf — siehe Visa- und Aufenthaltswege für den Kauf in Spanien

Keine Steuerberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar. Spanische Steuersätze werden auf staatlicher, regionaler und kommunaler Ebene festgelegt, und jede dieser Ebenen kann sie mit begrenzter Vorankündigung ändern — allein die Valencianische Gemeinschaft hat ihre Grunderwerbsteuersätze seit 2025 zweimal geändert. Lassen Sie die aktuellen Zahlen stets von einem qualifizierten spanischen Steuerberater oder abogado bestätigen, bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten oder eine Steuererklärung einreichen. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026; der Steuerstatus von Käufern aus Nicht-EU-Ländern basiert auf der neuesten datierten verfügbaren Berichterstattung (Ende Mai 2026).

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