I costi e le imposte per l’acquisto sulla Costa Blanca — Una guida completa per il 2026

Due domande dominano ogni prima conversazione con gli acquirenti britannici. La prima: “quanto mi costerà davvero, oltre al prezzo?” La seconda, posta con crescente preoccupazione ogni anno dal gennaio 2025: “la Spagna applicherà davvero agli stranieri una tassa del 100%?”

Entrambe meritano risposte dirette. Ecco prima la versione breve, poi tutti i dettagli.

La risposta breve

Per un immobile nella Comunità Valenciana — che è la Costa Blanca ai fini fiscali — prevedete, oltre al prezzo d’acquisto:

	Immobile di rivendita	Nuova costruzione
Imposta d’acquisto	9% ITP	10% IVA + 1,4% AJD
Avvocato (~1% + IVA), notaio, registro, gestoría	~1,5–2%	~1,5–2%
Totale da prevedere	~10,5–11%	~13–13,5%

Aggiungete circa un altro 1% se acquistate con un mutuo spagnolo (perizia più eventuale commissione di apertura).

Esempio pratico — una villa di rivendita da €800.000 a Jávea o Moraira, acquistata in contanti:

Voce	Base di calcolo	Costo approssimativo
Imposta di trasferimento ITP	9%	€72.000
Avvocato indipendente	~1% + 21% IVA	~€9.700
Notaio	tariffa ufficiale	~€1.000–1.800
Registro fondiario	tariffa ufficiale	~€700–1.600
Gestoría	onorario fisso	~€300–600
Totale		~€84.000–86.000 (≈10,6%)

Lo stesso immobile acquistato come nuova costruzione comporterebbe €80.000 di IVA più €11.200 di imposta di bollo AJD al posto dell’ITP — circa €104.000 complessivi, ovvero circa il 13%.

Ora veniamo alla domanda che si cela dietro la domanda.

”La Spagna applica una tassa immobiliare del 100%?” — Cosa è realmente vero

Situazione al 7 luglio 2026: la proposta di imposta sugli acquirenti non UE non è legge. Non è mai stata sottoposta a votazione in nessuna delle due camere del Parlamento spagnolo. Le informazioni più recenti e datate che abbiamo trovato (fine maggio 2026) confermano che il disegno di legge è ancora fermo esattamente dove era stato registrato un anno prima.

Ecco cosa è successo, in ordine:

Gennaio 2025. Il primo ministro Pedro Sánchez ha annunciato dodici misure abitative, una delle quali mirava a “limitare gli acquisti di abitazioni da parte di stranieri non residenti e non UE”, aumentando il carico fiscale su tali acquisti “fino al 100% del valore dell’immobile”. I titoli della stampa in lingua inglese hanno sintetizzato il tutto in “La Spagna applicherà agli stranieri una tassa del 100%”, eliminando due precisazioni di enorme importanza.

Chi sarebbe effettivamente interessato. La proposta riguarda gli acquirenti che siano contemporaneamente cittadini non UE e non residenti in Spagna. Un cittadino britannico legalmente residente in Spagna — con un Visto Non Lucrativo, un Visto per Nomadi Digitali o qualsiasi altro titolo — non rientrerebbe nell’ambito di applicazione. Gli acquisti di immobili di nuova costruzione ne sarebbero completamente esclusi, perché sono soggetti a IVA anziché all’imposta di trasferimento. Inoltre, il meccanismo previsto, quando è finalmente comparso in un disegno di legge, non consisteva nel “pagare nuovamente il valore dell’immobile oltre al prezzo”: si trattava di un’aliquota del 100% applicata a una base imponibile, con l’imposta di trasferimento già versata detraibile — in pratica, un raddoppio approssimativo del costo fiscale d’acquisto, severo ma molto diverso dal titolo dei giornali.

Maggio 2025. Un disegno di legge (proposición de ley, fascicolo parlamentare 122/000196) è stato registrato al Congreso de los Diputados dal gruppo parlamentare PSOE — in particolare, una proposta di legge di iniziativa parlamentare del gruppo dello stesso partito di governo, non un disegno di legge formale del governo.

Da allora: nulla. Il disegno di legge non è mai stato inserito nell’ordine del giorno per la votazione plenaria obbligatoria iniziale, non è stato assegnato ad alcuna commissione, non è mai arrivato al Senato e non è stato pubblicato nel BOE (la gazzetta ufficiale spagnola, dove una legge deve essere pubblicata per poter entrare in vigore). Reuters ha riferito nel marzo 2026 che il provvedimento si era completamente arenato: il governo non dispone della maggioranza parlamentare, il partner di coalizione Junts ha ritirato il proprio sostegno e la misura è stata esclusa dal pacchetto abitativo del governo del gennaio 2026. Giuristi hanno inoltre sostenuto che la proposta entrerebbe in conflitto con il divieto costituzionale spagnolo di imposizione confiscatoria e con le norme dell’UE sulla libera circolazione dei capitali, citando una sentenza del 2014 della Corte di giustizia dell’Unione europea contro la Spagna in materia di discriminazione fiscale basata sulla nazionalità.

Cosa dovrebbe fare concretamente un acquirente britannico. Prevedete le aliquote reali attuali — quelle indicate in questa guida — perché sono le uniche aliquote esistenti. Se la misura dovesse mai avanzare, dovrebbe prima superare un iter parlamentare completo e pubblico; ci sarebbero mesi di preavviso ben visibile e questa pagina verrebbe aggiornata nella settimana in cui cambiasse qualcosa. Gli acquirenti che restano preoccupati dispongono già delle due alternative strutturali indicate sopra: le nuove costruzioni sono escluse dall’ambito della proposta, così come chi acquisisce la residenza spagnola prima dell’acquisto. Ciò che sconsiglieremmo è pagare un sovrapprezzo o affrettare un acquisto per “anticipare” un’imposta che da diciotto mesi non riesce ad arrivare nemmeno alla prima votazione.

Imposte d’acquisto: cosa pagate il giorno del rogito

Immobile di rivendita — ITP al 9%

Acquistando una casa di seconda mano in qualsiasi località della Comunità Valenciana, pagherete l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Il governo regionale ha ridotto l’aliquota ordinaria dal 10% al 9% con effetto dal 1° giugno 2026, ai sensi della Ley 5/2025 — una scelta deliberata per attrarre gli acquirenti, che vale circa €8.000 su un acquisto da €800.000 rispetto ai rogiti stipulati prima di tale data.

Due dettagli sono importanti. Primo, l’aliquota applicabile è determinata dalla data in cui firmate l’escritura (atto di proprietà) dal notaio, non dalla prenotazione o dal contratto privato di compravendita. Secondo, oltre €1.000.000 l’aliquota sale al 11% — un aspetto direttamente rilevante nella fascia alta del mercato della Costa Blanca North. Questa fascia precede la Ley 5/2025: è stata introdotta dalla Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, con effetto dal 1° gennaio 2023, e la Ley 5/2025 l’ha lasciata invariata — la legge del 2025 ha ridotto soltanto l’aliquota ordinaria per importi ≤€1.000.000 dal 10% al 9% e l’AJD dall’1,5% all’1,4%.

(Esistono aliquote ITP ridotte — 6% e 4% — per giovani acquirenti alla prima casa che acquistano abitazioni principali di valore contenuto, ma i limiti di prezzo di €180.000 fanno sì che si applichino quasi mai a questo mercato.)

Nuova costruzione — IVA al 10% più AJD all’1,4%

Una nuova abitazione acquistata da un promotore non è soggetta all’ITP. Si paga invece l’IVA al 10% — un’imposta statale, identica in tutta la Spagna continentale — oltre all’imposta AJD sugli atti giuridici documentati, che la Comunità Valenciana ha anch’essa ridotto il 1° giugno 2026, dall’1,5% all’1,4%. Totale: 11,4% di imposte prima delle spese, contro il 9% per un immobile di seconda mano. Questa differenza è il motivo principale per cui una nuova costruzione equivalente ha costi di transazione più elevati e non è negoziabile: entrambe le imposte sono calcolate sul prezzo indicato nell’atto.

Le spese professionali

• Avvocato indipendente — la consuetudine standard comunicata agli acquirenti stranieri sulla Costa Blanca è pari all’1% del prezzo d’acquisto più il 21% di IVA, con minimi fissi per gli immobili meno costosi. A nostro avviso, è una voce non negoziabile: il vostro avvocato è l’unica parte della transazione che lavora esclusivamente per voi.
• Notaio — gli onorari sono stabiliti da una tariffa ufficiale e aumentano gradualmente in base al prezzo: circa 1.000–1.800 € per un immobile da 800.000 €.
• Registro della proprietà — anch’esso regolato da tariffa, generalmente un po’ meno costoso del notaio: ~700–1.600 € in questa fascia.
• Gestoría — lo studio amministrativo che presenta le imposte e accompagna l’atto fino al registro (le banche ne richiedono una per gli acquisti finanziati con mutuo): un importo fisso di ~300–600 €.
• Costi del mutuo — dalla legge spagnola sui mutui del 2019 (Ley 5/2019), il finanziatore sostiene l’imposta di bollo, le spese notarili e quelle di registrazione dell’atto di mutuo. L’acquirente paga la perizia dell’immobile (~300–600 €, di più per le abitazioni di alto valore) e l’eventuale commissione bancaria di apertura (0–2% del finanziamento, spesso azzerata).

Quanto costa possedere un immobile, anno dopo anno

IBI — l’imposta municipale sugli immobili. Viene applicata dal municipio sul valore catastale (un valore amministrativo, generalmente molto inferiore al valore di mercato), con un’aliquota stabilita da ciascun comune entro una fascia nazionale dello 0,4%–1,1%. Aliquote confermate nel nord della Costa Blanca: Dénia 1,05%, Calpe 0,867%, Altea 0,70%, Teulada-Moraira ~0,51%. La maggior parte dei comuni della provincia di Alicante delega la riscossione a SUMA, l’ente provinciale di riscossione, con una finestra di pagamento indicativamente tra la fine di luglio e l’inizio di ottobre; attivate un addebito diretto e non dovrete più pensarci. Jávea (Xàbia) è la principale eccezione su questa costa: insieme ad Alicante città ed Elx, è uno degli unici tre comuni della provincia che riscuotono autonomamente le proprie imposte locali, senza delegarle a SUMA. L’IBI di Jávea viene calcolato e pagato tramite il proprio portale, xabia.tributoslocales.es, gestito da Gestión Tributaria Territorial — verificate direttamente lì, e non su SUMA, l’aliquota aggiornata e le date di pagamento. Per una villa di qualità, gli importi tipici vanno da alcune centinaia di euro a circa 2.000 € l’anno, a seconda del comune e del valore catastale.

Imposta sul reddito imputato dei non residenti — quella che tutti dimenticano. Se possedete una casa in Spagna e non siete fiscalmente residenti in Spagna, l’Agencia Tributaria vi tassa ogni anno su un valore locativo figurativo, anche se l’immobile non viene mai affittato: l’1,1% del valore catastale (il 2% nei comuni i cui valori non sono stati rivisti dal 2012) viene considerato reddito e tale reddito imputato è poi tassato al 24% per i residenti non UE — dopo la Brexit, ciò include ogni proprietario britannico — contro il 19% per i residenti UE/SEE. Per una villa tipica sulla Costa Blanca, l’importo ammonta a qualche centinaio di euro l’anno, non a migliaia. La dichiarazione viene presentata tramite il Modelo 210, entro il 31 dicembre dell’anno successivo (l’imposta dovuta per il 2025 deve essere pagata entro il 31 dicembre 2026), ed è l’obbligo fiscale più frequentemente dimenticato dai proprietari britannici.

Spese condominiali. Per un appartamento in un complesso con piscina e giardini, in genere 120–250 € al mese; per una villa in un’urbanizzazione con servizi condivisi, 100–300 € al mese; una villa indipendente su un lotto privato potrebbe non pagare nulla, mentre gli sviluppi di lusso con servizi di concierge possono superare i 500 €. A questi importi si aggiungono le derramas una tantum (contributi straordinari per lavori importanti): prima dell’acquisto, il vostro avvocato dovrebbe controllare i verbali della comunità per verificare l’eventuale presenza di interventi in preparazione.

Imposta patrimoniale — ormai in gran parte irrilevante sotto 1 M€. La Comunità Valenciana ha aumentato l’esenzione dall’imposta patrimoniale da 500.000 € a 1.000.000 € per persona in base alla stessa Ley 5/2025, con effetto per il patrimonio detenuto dal 31 dicembre 2025 in poi, oltre a una detrazione di 300.000 € per l’abitazione principale dei residenti. Una coppia proprietaria congiuntamente di una villa da 800.000 € si trova 600.000 € a persona al di sotto della soglia, prima di considerare qualsiasi altro bene. Oltre l’esenzione, Valencia applica una propria scala progressiva (0,25%–3,5%). Separatamente, la tassa nazionale di solidarietà sui patrimoni superiori a 3 milioni di euro (di fatto ~3,7 M€ dopo le detrazioni; aliquote 1,7%–3,5%, con l’imposta patrimoniale regionale versata riconosciuta come credito) resta in vigore per il 2026 — rilevante solo per la fascia più alta del mercato e materia da affidare a un consulente fiscale, non a una guida.

Un aggiornamento favorevole da segnalare ai proprietari non residenti: una risoluzione del TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) del 18 dicembre 2025 — successiva alle sentenze della Corte Suprema spagnola di ottobre e novembre 2025 — ha esteso per la prima volta ai contribuenti non residenti il limite congiunto del 60% IRPF/imposta patrimoniale, il cosiddetto meccanismo di “protezione” che limita l’onere combinato delle imposte sul reddito e sul patrimonio. I proprietari britannici che negli ultimi anni hanno pagato l’imposta patrimoniale senza beneficiare di questo limite potrebbero ora avere motivo di richiedere un rimborso.

Assicurazione sulla casa. Non è obbligatoria per legge, salvo in presenza di un mutuo (i finanziatori richiedono una copertura per l’edificio). Per le ville sulla Costa Blanca vengono comunemente indicate, nelle pubblicazioni specializzate, polizze tipiche di circa 300–800 € l’anno.

Quando alla fine venderete — un’anticipazione

Per il venditore non residente ci sono tre aspetti da considerare, trattati integralmente nella nostra guida alla vendita ma importanti da conoscere prima dell’acquisto:

• Plusvalía municipal — un’imposta comunale sulla crescita del valore del terreno durante il periodo in cui ne sei stato proprietario. Dalla riforma del 2021 puoi scegliere il minore tra due calcoli (una formula catastale oggettiva oppure il tuo guadagno effettivo), e non è dovuta alcuna imposta se puoi dimostrare di non aver realizzato alcun guadagno — ma devi richiedere attivamente entrambe le opzioni; nessuna delle due si applica automaticamente. Un aumento dei coefficienti di calcolo previsto per il 2026 è stato respinto dal Congresso nel gennaio 2026, quindi continua ad applicarsi la tabella del 2024. Particolarità: quando il venditore non è residente, la legge rende l’acquirente il soggetto passivo sostitutivo — motivo per cui il tuo avvocato trattiene dai fondi del venditore, al momento del rogito, l’importo stimato della plusvalía.
• Imposta sulle plusvalenze con aliquota fissa del 19% sul guadagno — e, a differenza dell’imposta annuale sul reddito imputato, questa aliquota è la stessa per i venditori dell’UE e dei Paesi extra-UE; i venditori britannici non sono penalizzati sotto questo profilo. I costi di acquisizione (compresa l’ITP versata) e i miglioramenti documentati sono deducibili.
• La ritenuta del 3% — l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’ufficio delle imposte entro un mese (Modelo 211) come acconto sulla tua imposta sulle plusvalenze; successivamente devi presentare il Modelo 210 per determinare l’importo effettivo e richiedere il rimborso dell’eventuale eccedenza. I rimborsi sono legittimi, ma lenti — comunemente da 4 a 12 mesi.

Approfondimenti correlati

• La procedura di acquisto passo dopo passo, i contratti di caparra (arras) e il rogito — consulta la guida complementare all’acquisto in Spagna (contenuto pilastro in produzione)
• Visti, regola dei 90/180 giorni e residenza dopo l’acquisto — consulta Percorsi per visti e residenza per acquistare in Spagna

Non costituisce consulenza fiscale

Questo articolo ha esclusivamente finalità informative generali e non costituisce una consulenza fiscale, legale o finanziaria. Le aliquote fiscali spagnole sono stabilite a livello statale, regionale e municipale e ciascuno dei tre livelli può modificarle con un preavviso limitato — la Comunità Valenciana, da sola, ha modificato due volte le aliquote dell’imposta di acquisto dal 2025. Verifica sempre gli importi aggiornati con un consulente fiscale spagnolo qualificato o un abogado prima di impegnarti in un acquisto o presentare una dichiarazione. Le informazioni contenute in questo articolo sono aggiornate al 7 luglio 2026; lo status fiscale dell’acquirente extra-UE riflette le informazioni più recenti disponibili con data certa (fine maggio 2026).

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