Los costes e impuestos de comprar en la Costa Blanca — Guía completa para 2026

Dos preguntas dominan prácticamente todas las primeras conversaciones que mantenemos con compradores británicos. La primera: «¿cuánto me costará realmente, además del precio?». La segunda, planteada con mayor inquietud cada año desde enero de 2025: «¿de verdad España va a cobrar a los extranjeros un impuesto del 100 %?»

Ambas merecen respuestas directas. Esta es la versión breve, seguida de todos los detalles.

La respuesta breve

Para una propiedad en la Comunitat Valenciana —que es donde se encuentra la Costa Blanca a efectos fiscales— reserve, además del precio de compra:

	Propiedad de reventa	Obra nueva
Impuesto de compra	9 % ITP	10 % IVA + 1,4 % AJD
Abogado (~1 % + IVA), notaría, registro, gestoría	~1,5–2 %	~1,5–2 %
Total que debe presupuestar	~10,5–11 %	~13–13,5 %

Añada aproximadamente otro 1 % si compra con una hipoteca española (tasación más cualquier comisión de apertura).

Ejemplo práctico — una villa de reventa de €800,000 en Jávea o Moraira, comprada al contado:

Concepto	Base	Coste aproximado
Impuesto de transmisiones patrimoniales ITP	9 %	€72,000
Abogado independiente	~1 % + 21 % IVA	~€9,700
Notaría	arancel oficial	~€1,000–1,800
Registro de la Propiedad	arancel oficial	~€700–1,600
Gestoría	tarifa fija	~€300–600
Total		~€84,000–86,000 (≈10,6 %)

La misma propiedad adquirida como obra nueva incluiría €80,000 de IVA más €11,200 de AJD, en lugar del ITP: aproximadamente €104,000 en total, es decir, alrededor del 13 %.

Ahora, la pregunta que se esconde detrás de la pregunta.

«¿España está cobrando un impuesto inmobiliario del 100 %?» — lo que realmente es cierto

Situación a 7 de julio de 2026: el impuesto propuesto para compradores no pertenecientes a la UE no es ley. Nunca se ha sometido a votación en ninguna de las dos cámaras del Parlamento español. La información más reciente con fecha que hemos podido encontrar (finales de mayo de 2026) confirma que el proyecto sigue exactamente donde fue registrado un año antes.

Esto es lo que ocurrió, en orden:

Enero de 2025. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció doce medidas en materia de vivienda, una de las cuales consistía en «limitar las compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes y no pertenecientes a la UE», elevando la carga fiscal de dichas compras «hasta el 100 % del valor de la propiedad». Los titulares en inglés resumieron esto como «España cobrará un impuesto del 100 % a los extranjeros», omitiendo dos matices de enorme importancia.

A quién afectaría realmente. La propuesta se dirige a compradores que sean a la vez ciudadanos no pertenecientes a la UE y no residentes en España. Un ciudadano británico legalmente residente en España —con un visado no lucrativo, un visado para nómadas digitales o cualquier otra vía— no estaría incluido. Las compras de obra nueva quedarían completamente fuera, ya que tributan mediante IVA y no mediante el impuesto de transmisiones. Además, el mecanismo del proyecto, cuando finalmente apareció en una proposición de ley, no consistía en «volver a pagar el valor de la propiedad además del precio»: se trataba de un tipo impositivo del 100 % aplicado sobre una base imponible con el impuesto de transmisiones existente deducible frente a ella; en la práctica, aproximadamente duplicaría el coste fiscal de la compra: sería severo, pero muy distinto del titular.

Mayo de 2025. El grupo parlamentario del PSOE registró en el Congreso de los Diputados una proposición de ley (proposición de ley, expediente parlamentario 122/000196), destacablemente una iniciativa legislativa de un grupo parlamentario del propio partido del Gobierno, y no un proyecto de ley formal del Gobierno.

Desde entonces: nada. La proposición nunca ha sido incluida en el orden del día para su preceptiva votación plenaria inicial, no tiene asignada una comisión, nunca ha llegado al Senado y no se ha publicado en el BOE (el boletín oficial de España, donde debe aparecer una ley para que entre en vigor). Reuters informó en marzo de 2026 de que se había estancado por completo: el Gobierno carece de mayoría parlamentaria, el socio de coalición Junts retiró su apoyo y la medida quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. Por separado, juristas han argumentado que entraría en conflicto con la prohibición constitucional española de la fiscalidad confiscatoria y con las normas de la UE sobre libre circulación de capitales, citando una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2014 contra España por discriminación fiscal basada en la nacionalidad.

Qué debería hacer realmente un comprador británico al respecto. Presupueste con los tipos vigentes hoy —los que aparecen en esta guía—, porque son los únicos tipos que existen. Si la medida llega a avanzar, primero deberá superar un proceso parlamentario completo y público; habrá meses de información visible, y esta página se actualizará durante la semana en que cambie cualquier aspecto. Los compradores que sigan preocupados ya cuentan con dos vías estructurales mencionadas anteriormente: la obra nueva queda fuera del ámbito de la propuesta, al igual que cualquier persona que establezca su residencia en España antes de comprar. Lo que desaconsejaríamos es pagar una prima o apresurarse a comprar para «adelantarse» a un impuesto que lleva dieciocho meses sin conseguir llegar a una primera votación.

Impuestos de compra: lo que paga el día de la escritura

Propiedad de reventa — ITP al 9 %

Al comprar una vivienda de segunda mano en cualquier punto de la Comunitat Valenciana, deberá pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El Gobierno autonómico redujo el tipo general del 10 % al 9 % con efecto desde el 1 de junio de 2026, en virtud de la Ley 5/2025: una medida deliberada para atraer compradores y que supone un ahorro aproximado de €8,000 en una compra de €800,000 frente a las operaciones formalizadas antes de esa fecha.

Hay dos detalles importantes. En primer lugar, el tipo aplicable queda fijado por la fecha en la que firma la escritura ante notario, no por la reserva ni por el contrato privado de compraventa. En segundo lugar, por encima de €1,000,000 el tipo sube al 11 %, un aspecto directamente relevante en el segmento más exclusivo de la Costa Blanca Norte. Este tramo es anterior a la Ley 5/2025: fue introducido por la Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, con efectos desde el 1 de enero de 2023, y la Ley 5/2025 lo mantuvo sin cambios: la ley de 2025 únicamente redujo del 10 % al 9 % el tipo general para importes ≤€1,000,000 y el AJD del 1,5 % al 1,4 %.

(Existen tipos reducidos de ITP —6 % y 4 %— para jóvenes que compran por primera vez una residencia habitual de precio moderado, pero los límites de precio de €180,000 hacen que prácticamente nunca se apliquen en este mercado.)

Obra nueva — IVA del 10 % más AJD del 1,4 %

Una vivienda nueva comprada a un promotor no está sujeta al ITP. En su lugar se paga el IVA al 10 % —un impuesto estatal, idéntico en toda la España peninsular— más el impuesto de AJD, que la Comunidad Valenciana también redujo el 1 de junio de 2026, del 1,5 % al 1,4 %. En conjunto: un 11,4 % en impuestos antes de los honorarios, frente al 9 % de una vivienda de reventa. La diferencia es la principal razón por la que una vivienda de obra nueva comparable cuesta más de formalizar, y no es negociable: ambos impuestos se calculan sobre el precio escriturado.

Los honorarios profesionales

• Abogado independiente — la tarifa estándar que se suele ofrecer a los compradores extranjeros en la Costa Blanca es del 1 % del precio de compra más un 21 % de IVA, con mínimos fijos para las propiedades más económicas. En nuestra opinión, es una partida no negociable: su abogado es la única parte de la transacción que trabaja exclusivamente para usted.
• Notario — los honorarios están fijados por arancel oficial y aumentan moderadamente con el precio: aproximadamente 1.000–1.800 € para un importe de €800,000.
• Registro de la Propiedad — también está regulado por arancel y normalmente cuesta algo menos que el notario: ~700–1.600 € en este tramo.
• Gestoría — la empresa administrativa que presenta los impuestos y se encarga de llevar la escritura al registro (los bancos exigen una en las compras hipotecadas): un importe fijo de ~300–600 €.
• Costes de la hipoteca — desde la ley hipotecaria española de 2019 (Ley 5/2019), el prestamista paga el impuesto de AJD, los gastos notariales y registrales de la escritura hipotecaria. El comprador paga la tasación del inmueble (~300–600 €, más en viviendas de alto valor) y cualquier comisión de apertura bancaria (del 0 al 2 % del préstamo; con frecuencia se elimina).

Cuánto cuesta ser propietario, año tras año

IBI — el impuesto municipal. Lo cobra el ayuntamiento sobre el valor catastral (un valor administrativo, normalmente muy inferior al valor de mercado), aplicando un tipo que cada municipio fija dentro de una horquilla nacional del 0,4 % al 1,1 %. Tipos confirmados del norte de la Costa Blanca: Dénia 1,05 %, Calpe 0,867 %, Altea 0,70 %, Teulada-Moraira ~0,51 %. La mayoría de los municipios de la provincia de Alicante delegan la recaudación en SUMA, el organismo provincial de recaudación, cuyo periodo de pago suele abarcar desde finales de julio hasta principios de octubre; configure una domiciliación bancaria y olvídese. Jávea (Xàbia) es la gran excepción en esta costa: junto con Alicante y Elx, es uno de los únicos tres municipios de la provincia que recaudan sus propios impuestos locales de forma independiente, en lugar de delegarlos en SUMA. El IBI de Jávea se factura y se puede pagar a través de su propio portal, xabia.tributoslocales.es, gestionado por Gestión Tributaria Territorial; consulte allí directamente, no en SUMA, el tipo vigente y las fechas de pago. Los recibos habituales de una villa de calidad oscilan entre varios cientos de euros y unos €2,000 al año, dependiendo del municipio y del valor catastral.

Impuesto sobre la renta imputada de no residentes — el que todo el mundo olvida. Si es propietario de una vivienda en España y no es residente fiscal en España, la Agencia Tributaria le grava anualmente sobre un valor de alquiler teórico, aunque la propiedad nunca se alquile: se considera que el 1,1 % del valor catastral (el 2 % cuando los valores del municipio no se han revisado desde 2012) constituye una renta, y esa renta imputada tributa entonces al 24 % para los residentes extracomunitarios —lo que, tras el Brexit, incluye a todos los propietarios del Reino Unido— frente al 19 % para los residentes de la UE/EEE. En una villa típica de la Costa Blanca, esto supone cientos de euros al año, no miles. Se presenta mediante el Modelo 210, antes del 31 de diciembre del año siguiente (la obligación correspondiente a 2025 vence el 31 de diciembre de 2026), y es la obligación que con mayor frecuencia olvidan los propietarios británicos.

Gastos de comunidad. Para un apartamento en una urbanización con piscina y jardines, normalmente 120–250 € al mes; para una villa en una urbanización con servicios compartidos, 100–300 € al mes; una villa independiente en su propia parcela puede no pagar nada, mientras que las promociones de lujo con servicios de conserjería pueden superar los 500 €. Las derramas puntuales (cuotas extraordinarias para obras importantes) se cobran aparte; su abogado debería revisar las actas de la comunidad para comprobar si hay alguna prevista antes de comprar.

Impuesto sobre el patrimonio — ahora en gran medida irrelevante por debajo de €1M. La Comunidad Valenciana elevó la exención del impuesto sobre el patrimonio de €500,000 a €1,000,000 por persona en virtud de la misma Ley 5/2025, con efectos para el patrimonio mantenido a 31 de diciembre de 2025 en adelante, además de una reducción de €300,000 por vivienda habitual para los residentes. Una pareja propietaria conjunta de una villa de €800,000 se sitúa €600,000 por persona por debajo del umbral, antes de contabilizar cualquier otro patrimonio. Por encima de la exención, Valencia aplica su propia escala progresiva (0,25 %–3,5 %). Por separado, el impuesto nacional de solidaridad sobre patrimonios superiores a €3 millones (en la práctica, ~€3.7M después de las reducciones; tipos del 1,7 %–3,5 %, con el impuesto autonómico sobre el patrimonio satisfecho como crédito frente a él) sigue vigente para 2026; solo es relevante en la parte más alta del mercado y es un asunto para un asesor fiscal, no para una guía.

Una actualización favorable que conviene señalar a los propietarios no residentes: una resolución del TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) de 18 de diciembre de 2025 —tras las sentencias del Tribunal Supremo español de octubre y noviembre de 2025— extendió por primera vez a los contribuyentes no residentes el límite conjunto del 60 % del IRPF/impuesto sobre el patrimonio, el denominado límite de «escudo» (que limita la obligación tributaria conjunta por el impuesto sobre la renta y el patrimonio). Los propietarios británicos que hayan pagado el impuesto sobre el patrimonio en los últimos años sin beneficiarse de este límite podrían tener ahora motivos para solicitar una devolución.

Seguro de hogar. No es legalmente obligatorio salvo que exista una hipoteca (los prestamistas exigen cobertura del continente). En los contenidos de asesoramiento se citan habitualmente primas de aproximadamente €300–800 al año para una villa típica de la Costa Blanca.

Cuando finalmente venda — un adelanto

Al vendedor no residente le esperan tres cuestiones, que se tratan íntegramente en nuestra guía de venta, pero que conviene conocer antes de comprar:

• Plusvalía municipal — un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno durante el tiempo que fue de su propiedad. Desde la reforma de 2021 puede elegir el menor de dos cálculos (una fórmula catastral objetiva o su ganancia real), y no se debe pagar ningún impuesto si puede demostrar que no ha obtenido ninguna ganancia — pero debe solicitar activamente ambas opciones; ninguna se aplica automáticamente. El aumento de los coeficientes de cálculo previsto para 2026 fue rechazado por el Congreso en enero de 2026, por lo que sigue aplicándose la tabla de 2024. Particularidad: cuando el vendedor no es residente, la ley convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto — por eso su abogado retiene la plusvalía municipal estimada de los fondos del vendedor al formalizar la compraventa.
• Impuesto sobre las ganancias patrimoniales a un tipo fijo del 19 % sobre la ganancia — y, a diferencia del impuesto anual sobre la renta imputada, este tipo es el mismo para vendedores de la UE y de fuera de la UE; los vendedores del Reino Unido no reciben un trato desfavorable en este aspecto. Los gastos de adquisición (incluido el ITP que pagó) y las mejoras documentadas son deducibles.
• La retención del 3 % — el comprador debe retener el 3 % del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes (Modelo 211) como pago a cuenta de su impuesto sobre las ganancias patrimoniales; después debe presentar el Modelo 210 para liquidar el importe real y reclamar cualquier exceso. Las devoluciones son legítimas, pero lentas — normalmente tardan entre 4 y 12 meses.

Lecturas relacionadas

• El proceso de compra paso a paso, los contratos de arras y la formalización — consulte la guía complementaria sobre la compra en España (contenido pilar en preparación)
• Visados, la regla 90/180 y la residencia después de comprar — consulte Vías de visado y residencia para comprar en España

No constituye asesoramiento fiscal

Este artículo tiene únicamente fines informativos generales y no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Los tipos impositivos españoles se establecen a nivel estatal, autonómico y municipal, y cualquiera de los tres puede cambiar con poca antelación — la Comunidad Valenciana, por sí sola, ha modificado sus tipos del impuesto de compra dos veces desde 2025. Confirme siempre los importes vigentes con un asesor fiscal español cualificado o un abogado antes de comprometerse a realizar una compra o presentar una declaración. Los datos de este artículo están actualizados a 7 de julio de 2026; la situación fiscal de los compradores de fuera de la UE refleja las últimas informaciones fechadas disponibles (finales de mayo de 2026).

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