Les coûts et taxes liés à l’achat sur la Costa Blanca — Guide complet 2026

Deux questions dominent chaque première conversation que nous avons avec les acheteurs britanniques. La première : « combien cela me coûtera-t-il réellement, en plus du prix ? » La seconde, posée avec davantage d’inquiétude chaque année depuis janvier 2025 : « l’Espagne va-t-elle vraiment imposer une taxe de 100 % aux étrangers ? »

Toutes deux méritent des réponses directes. Voici la version courte, puis les détails.

La réponse courte

Pour un bien situé dans la Communauté valencienne — ce qui est le cas de la Costa Blanca à des fins fiscales — prévoyez, en plus du prix d’achat :

	Bien ancien	Construction neuve
Taxe d’acquisition	9 % ITP	10 % IVA + 1,4 % AJD
Avocat (~1 % + IVA), notaire, registre, gestoría	~1,5–2 %	~1,5–2 %
Budget total à prévoir	~10,5–11 %	~13–13,5 %

Ajoutez environ 1 % si vous achetez avec un prêt hypothécaire espagnol (évaluation du bien et éventuels frais de dossier).

Exemple concret — une villa ancienne de €800,000 à Jávea ou Moraira, achetée comptant :

Poste	Base de calcul	Coût approximatif
Taxe de mutation ITP	9 %	€72,000
Avocat indépendant	~1 % + 21 % IVA	~€9,700
Notaire	tarif officiel	~€1,000–1,800
Registre foncier	tarif officiel	~€700–1,600
Gestoría	forfait	~€300–600
Total		~€84,000–86,000 (≈10,6 %)

Le même bien acheté neuf supporterait €80,000 d’IVA plus €11,200 de droits de timbre AJD au lieu de l’ITP — soit environ €104,000 au total, ou près de 13 %.

Passons maintenant à la question qui se cache derrière la question.

« L’Espagne applique-t-elle une taxe immobilière de 100 % ? » — ce qui est réellement vrai

Situation au 7 juillet 2026 : la taxe proposée sur les acheteurs non européens n’est pas une loi. Elle n’a jamais été soumise au vote, dans aucune des deux chambres du Parlement espagnol. Les informations datées les plus récentes que nous avons pu trouver (fin mai 2026) confirment que le projet reste exactement dans la situation où il avait été enregistré un an auparavant.

Voici ce qui s’est passé, dans l’ordre :

Janvier 2025. Le Premier ministre Pedro Sánchez a annoncé douze mesures en matière de logement, dont l’une visait à « limiter les achats de logements par les étrangers non résidents et non européens » en portant la charge fiscale applicable à ces acquisitions « jusqu’à 100 % de la valeur du bien ». Les titres en anglais ont résumé cela par « l’Espagne va appliquer une taxe de 100 % aux étrangers », en supprimant deux précisions qui revêtent pourtant une importance considérable.

Qui serait réellement concerné. La proposition vise les acheteurs qui sont à la fois ressortissants d’un pays non européen et non-résidents en Espagne. Un ressortissant britannique résidant légalement en Espagne — avec un visa de résidence non lucrative, un visa de nomade numérique ou tout autre dispositif — ne serait pas concerné. Les achats de constructions neuves en seraient entièrement exclus, puisqu’ils sont taxés via l’IVA et non via la taxe de mutation. Et le mécanisme envisagé, lorsqu’il est finalement apparu dans un projet de loi, ne consistait pas à « payer à nouveau la valeur du bien en plus du prix » : il s’agissait d’un taux d’imposition de 100 % appliqué à une base taxable, l’impôt de mutation existant pouvant être imputé sur ce montant — ce qui aurait en pratique presque doublé le coût fiscal de l’acquisition, une mesure sévère mais très différente du titre accrocheur.

Mai 2025. Un projet de loi (proposición de ley, dossier parlementaire 122/000196) a été enregistré au Congreso de los Diputados par le groupe parlementaire du PSOE — notamment une proposition de loi émanant d’un groupe parlementaire de la majorité, et non un projet de loi officiel du gouvernement.

Depuis : rien. Le projet n’a jamais été inscrit à l’ordre du jour de son vote plénier initial obligatoire, n’a reçu aucune attribution à une commission, n’est jamais parvenu au Sénat et n’a pas été publié au BOE (le journal officiel espagnol — dans lequel une loi doit paraître pour entrer en vigueur). Reuters a rapporté en mars 2026 qu’il était totalement bloqué : le gouvernement ne dispose pas d’une majorité parlementaire, son partenaire de coalition Junts a retiré son soutien et le projet a été écarté du programme gouvernemental de logement de janvier 2026. Des juristes ont également estimé qu’il se heurterait à l’interdiction constitutionnelle espagnole de la fiscalité confiscatoire ainsi qu’aux règles de l’Union européenne relatives à la libre circulation des capitaux, en citant un arrêt de 2014 de la Cour de justice de l’Union européenne condamnant l’Espagne pour discrimination fiscale fondée sur la nationalité.

Ce qu’un acheteur britannique doit réellement faire. Établissez votre budget sur la base des taux réels actuels — ceux présentés dans ce guide — car ce sont les seuls taux en vigueur. Si la mesure évolue un jour, elle devra d’abord suivre une procédure parlementaire complète et publique ; plusieurs mois d’informations officielles seront disponibles, et cette page sera mise à jour la semaine même où un changement interviendra. Les acheteurs qui restent inquiets disposent déjà des deux solutions structurelles mentionnées plus haut : les constructions neuves ne relèvent pas du champ de la proposition, pas plus que les personnes qui établissent leur résidence en Espagne avant l’achat. En revanche, nous déconseillons de payer une prime ou de précipiter un achat pour « devancer » une taxe qui, depuis dix-huit mois, n’a même pas atteint son premier vote.

Taxes d’acquisition : ce que vous payez le jour de la signature

Bien ancien — ITP à 9 %

Lors de l’achat d’un logement ancien partout dans la Communauté valencienne, vous payez l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Le gouvernement régional a réduit le taux général de 10 % à 9 % à compter du 1er juin 2026, en vertu de la Ley 5/2025 — une mesure destinée à attirer les acheteurs, qui représente environ €8,000 d’économie sur un achat de €800,000 par rapport aux signatures effectuées avant cette date.

Deux détails sont importants. Premièrement, le taux applicable est fixé par la date à laquelle vous signez l’escritura (acte de propriété) chez le notaire — et non par la date de la réservation ou du contrat privé d’achat. Deuxièmement, au-delà de €1,000,000, le taux passe à 11 % — un élément directement pertinent sur le marché haut de gamme de la Costa Blanca North. Cette tranche est antérieure à la Ley 5/2025 : elle a été instaurée par la Ley 8/2022, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat, avec effet au 1er janvier 2023, et la Ley 5/2025 l’a laissée inchangée — la loi de 2025 a uniquement réduit de 10 % à 9 % le taux général applicable aux biens d’une valeur ≤€1,000,000, ainsi que l’AJD de 1,5 % à 1,4 %.

(Il existe des taux d’ITP réduits — 6 % et 4 % — pour les jeunes primo-accédants achetant leur résidence principale sous certaines conditions, mais les plafonds de prix de €180,000 font qu’ils ne s’appliquent presque jamais à ce marché.)

Construction neuve — IVA à 10 % plus AJD à 1,4 %

Un logement neuf acheté auprès d’un promoteur n’est soumis à aucun ITP. Vous payez à la place l’IVA (TVA) à 10 % — un impôt national, identique dans toute l’Espagne continentale — ainsi que les droits de timbre AJD, que la Communauté valencienne a également réduits le 1er juin 2026, de 1,5 % à 1,4 %. Total : 11,4 % d’impôts avant les frais, contre 9 % pour un bien de revente. Cet écart est la principale raison pour laquelle un logement neuf comparable coûte plus cher à acquérir, et il n’est pas négociable — les deux impôts sont calculés sur le prix indiqué dans l’acte.

Les honoraires professionnels

• Avocat indépendant — le tarif généralement proposé aux acheteurs étrangers sur la Costa Blanca est de 1 % du prix d’achat plus 21 % d’IVA, avec des minimums fixes pour les biens moins chers. Non négociable selon nous : votre avocat est la seule partie à la transaction qui travaille exclusivement pour vous.
• Notaire — les honoraires sont fixés par un barème officiel et progressent modérément avec le prix : environ 1 000–1 800 € au niveau de 800 000 €.
• Registre foncier — également réglementé par un barème, il coûte généralement un peu moins cher que le notaire : ~700–1 600 € dans cette fourchette.
• Gestoría — le cabinet administratif qui dépose les déclarations fiscales et accompagne l’acte jusqu’au registre (les banques l’exigent pour les achats financés par un prêt hypothécaire) : un montant fixe de ~300–600 €.
• Frais hypothécaires — depuis la loi espagnole sur les prêts hypothécaires de 2019 (Ley 5/2019), le prêteur paie les droits de timbre, les frais de notaire et d’inscription au registre liés à l’acte hypothécaire. L’acheteur paie l’évaluation du bien (~300–600 €, davantage pour les biens de grande valeur) ainsi que les éventuels frais de dossier bancaire (0–2 % du prêt ; souvent supprimés).

Le coût de la propriété, année après année

IBI — la taxe foncière locale. Elle est prélevée par votre mairie sur la valeur cadastrale (une valeur administrative, généralement bien inférieure à la valeur de marché), selon un taux fixé par chaque commune dans une fourchette nationale de 0,4 % à 1,1 %. Taux confirmés dans le nord de la Costa Blanca : Dénia 1,05 %, Calpe 0,867 %, Altea 0,70 %, Teulada-Moraira ~0,51 %. La plupart des communes de la province d’Alicante délèguent le recouvrement à SUMA, l’agence provinciale de recouvrement, la période de paiement s’étendant approximativement de fin juillet à début octobre ; mettez en place un prélèvement automatique et n’y pensez plus. Jávea (Xàbia) est l’exception emblématique de cette côte : avec Alicante et Elx, elle est l’une des trois seules communes de la province à percevoir directement ses impôts locaux plutôt que de les déléguer à SUMA. L’IBI de Jávea est établi et payable via son propre portail, xabia.tributoslocales.es, géré par Gestión Tributaria Territorial — consultez-le directement, et non SUMA, pour connaître le taux et les dates de paiement en vigueur. Pour une villa de qualité, les factures typiques vont de quelques centaines d’euros à environ 2 000 € par an, selon la commune et la valeur cadastrale.

Impôt sur le revenu imputé des non-résidents — celui que tout le monde oublie. Si vous possédez un logement en Espagne et n’y êtes pas résident fiscal, l’Agencia Tributaria vous impose chaque année sur une valeur locative théorique, même si le bien n’est jamais loué : 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % lorsque les valeurs de la commune n’ont pas été révisées depuis 2012) est considéré comme un revenu, puis ce revenu réputé est imposé à 24 % pour les résidents hors UE — ce qui, depuis le Brexit, inclut tous les propriétaires britanniques — contre 19 % pour les résidents de l’UE/EEE. Pour une villa typique de la Costa Blanca, cela représente quelques centaines d’euros par an, et non des milliers. La déclaration se fait sur le Modelo 210, à déposer avant le 31 décembre de l’année suivante (l’impôt dû au titre de 2025 doit être acquitté avant le 31 décembre 2026), et il s’agit de l’obligation la plus souvent oubliée par les propriétaires britanniques.

Charges de copropriété. Pour un appartement dans une résidence avec piscine et jardins, comptez généralement 120–250 € par mois ; pour une villa dans une urbanisation avec services communs, 100–300 € par mois ; une villa individuelle sur son propre terrain peut ne rien payer du tout, tandis que les résidences de luxe avec services de conciergerie peuvent dépasser 500 €. Les derramas ponctuelles (appels de fonds spéciaux pour des travaux importants) s’y ajoutent — votre avocat doit vérifier les procès-verbaux de la copropriété afin de repérer d’éventuels appels de fonds en préparation avant votre achat.

Impôt sur la fortune — désormais largement sans incidence en dessous de 1 M€. La Communauté valencienne a relevé l’exonération de l’impôt sur la fortune de 500 000 € à 1 000 000 € par personne en vertu de la même Ley 5/2025, avec effet pour le patrimoine détenu au 31 décembre 2025 et après cette date, en plus d’un abattement de 300 000 € sur la résidence principale pour les résidents. Un couple possédant conjointement une villa de 800 000 € se situe à 600 000 € par personne sous le seuil, avant même de prendre en compte quoi que ce soit d’autre. Au-delà de l’exonération, Valence applique son propre barème progressif (0,25 %–3,5 %). Par ailleurs, l’impôt national de solidarité sur les fortunes supérieures à 3 millions d’euros (en pratique ~3,7 M€ après abattements ; taux de 1,7 %–3,5 %, l’impôt régional sur la fortune acquitté étant imputable) reste en vigueur pour 2026 — il ne concerne que le sommet du marché et relève d’une discussion avec un conseiller fiscal, pas d’un guide.

Une évolution favorable à signaler aux propriétaires non-résidents : une résolution du TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) du 18 décembre 2025 — faisant suite aux arrêts de la Cour suprême espagnole d’octobre et novembre 2025 — a étendu pour la première fois aux contribuables non-résidents le plafonnement conjoint de 60 % de l’IRPF et de l’impôt sur la fortune (qui limite l’assujettissement cumulé à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur la fortune). Les propriétaires britanniques ayant payé l’impôt sur la fortune ces dernières années sans bénéficier de ce plafonnement pourraient désormais avoir des motifs de demander un remboursement.

Assurance habitation. Elle n’est pas légalement obligatoire sauf en cas de prêt hypothécaire (les prêteurs exigent une couverture du bâtiment). Les primes habituelles pour une villa de la Costa Blanca, d’environ 300–800 € par an, sont largement citées dans les contenus de conseil.

Lorsque vous vendrez finalement — aperçu

Trois éléments attendent le vendeur non-résident, qui seront traités intégralement dans notre guide de la vente mais qu’il est utile de connaître avant d’acheter :

• Plusvalía municipal — un impôt municipal sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période où vous en étiez propriétaire. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir le moins élevé de deux calculs (une formule cadastrale objective ou votre plus-value réelle), et aucun impôt n’est dû si vous pouvez démontrer l’absence de plus-value — mais vous devez expressément demander l’application des deux options ; aucune ne s’applique automatiquement. Une hausse des coefficients de calcul prévue pour 2026 a été rejetée par le Congrès en janvier 2026, de sorte que le barème de 2024 reste applicable. Particularité : lorsque le vendeur est non-résident, la loi désigne l’acheteur comme contribuable substitut — c’est pourquoi votre avocat retient le montant estimé de la plusvalía sur les fonds du vendeur lors de la signature définitive.
• L’impôt sur les plus-values au taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value — et, contrairement à l’impôt annuel sur les revenus imputés, ce taux est le même pour les vendeurs de l’UE et ceux hors UE ; les vendeurs britanniques ne sont pas pénalisés à ce titre. Les frais d’acquisition (y compris l’ITP que vous avez payé) ainsi que les améliorations justifiées par des pièces sont déductibles.
• La retenue de 3 % — l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale dans un délai d’un mois (Modelo 211) à titre d’acompte sur votre impôt sur les plus-values ; vous devez ensuite déposer le Modelo 210 afin de régulariser le montant réel et de demander le remboursement de tout excédent. Les remboursements sont légitimes, mais lents — généralement de 4 à 12 mois.

Articles connexes

• Le processus d’achat étape par étape, les contrats d’arrhes et la signature définitive — consultez le guide complémentaire sur l’achat en Espagne (guide pilier en cours de production)
• Visas, règle des 90/180 et résidence après l’achat — consultez Visa & Residency Routes for Buying in Spain

Ceci ne constitue pas un conseil fiscal

Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les taux d’imposition espagnols sont fixés aux niveaux national, régional et municipal, et chacun de ces niveaux peut les modifier avec un préavis limité — la Communauté valencienne à elle seule a modifié ses taux de taxe à l’achat à deux reprises depuis 2025. Vérifiez toujours les chiffres en vigueur auprès d’un conseiller fiscal espagnol qualifié ou d’un abogado avant de vous engager dans un achat ou de déposer une déclaration. Les informations de cet article sont à jour au 7 juillet 2026 ; le statut fiscal de l’acheteur hors UE reflète les dernières informations datées disponibles (fin mai 2026).

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