Percorsi per visto e residenza per l’acquisto di immobili in Spagna — Cosa è cambiato e cosa funziona nel 2026

Se avete letto guide più datate — inclusa una versione precedente di questa pagina — che promettevano un percorso di “Golden Visa” verso la residenza spagnola tramite un investimento immobiliare, quel percorso è chiuso. Vale la pena dirlo chiaramente fin dall’inizio, perché è ancora una delle ricerche più comuni effettuate dagli acquirenti britannici prima ancora di iniziare a cercare immobili sulla Costa Blanca, e la risposta sincera è cambiata.

Ecco cosa lo ha sostituito, cosa non richiede ancora alcun visto e quale dei due percorsi di residenza rimasti si adatta davvero alla situazione di un acquirente britannico.

Che fine ha fatto il Golden Visa

Il Golden Visa spagnolo consentiva ai cittadini extra-UE di ottenere un permesso di soggiorno rinnovabile investendo in immobili spagnoli, in genere a partire da €500,000. Era molto popolare tra gli acquirenti britannici dopo che la Brexit aveva eliminato il diritto automatico di vivere in Spagna.

Non esiste più. La Spagna ha smesso di accettare nuove domande di Golden Visa dal 3 aprile 2025, ai sensi della Ley Orgánica 1/2025, pubblicata il 3 gennaio 2025 ed entrata in vigore tre mesi dopo. La motivazione dichiarata dal governo era la pressione sul mercato immobiliare — la stessa legge è stata accorpata a misure abitative più ampie mirate a ridurre la domanda speculativa.

Se possedevate già un Golden Visa prima di quella data, non siete interessati: i visti esistenti possono ancora essere rinnovati secondo le vecchie regole. Tuttavia, non esiste alcuna nuova finestra per presentare domande e non vi è alcuna indicazione che possa riaprire. L’acquisto di un immobile, a qualsiasi prezzo, non dà attualmente accesso di per sé ad alcun percorso di residenza in Spagna. Se dovesse ricomparire un percorso verso la residenza basato esclusivamente sull’acquisto, aggiorneremo questa pagina — ma per ora considerate con forte scetticismo qualsiasi sito o agente che sostenga il contrario.

Non serve un visto per possedere un immobile — la regola dei 90/180 giorni

Questo è il fatto che la maggior parte degli acquirenti alla prima esperienza non conosce: non serve alcun visto per acquistare una casa in Spagna, né per visitarla regolarmente, a condizione di rispettare il limite applicabile a tutti i visitatori extra-UE.

In quanto cittadino britannico, potete trascorrere fino a 90 giorni in qualsiasi periodo mobile di 180 giorni nell’intera area Schengen — non solo in Spagna — senza visto. Si tratta di una finestra mobile, non di un anno solare: ogni giorno trascorso nell’area Schengen conta ai fini dei 90 e il conteggio si aggiorna su base mobile, non il 1° gennaio. Due mesi in Spagna e un mese in Francia equivalgono allo stesso totale di 90 giorni.

Possedere un immobile non modifica questo limite. È un malinteso comune, ma l’atto di proprietà di un appartamento sulla Costa Blanca non vi dà giorni aggiuntivi — solo un permesso di soggiorno lo consente.

Anche i controlli sono diventati più rigorosi. Il sistema di ingressi/uscite dell’UE (EES) — che sostituisce i timbri manuali sul passaporto con un tracciamento biometrico e automatizzato di ogni ingresso e uscita dall’area Schengen — è diventato pienamente operativo a tutte le frontiere spagnole il 10 aprile 2026, dopo un’implementazione graduale iniziata a Madrid–Barajas nell’ottobre 2025. In pratica, ciò significa che i giorni rimanenti vengono ora calcolati automaticamente alla frontiera e che è molto più difficile superare il periodo consentito senza essere scoperti rispetto anche solo a uno o due anni fa. La sanzione che ne consegue non deriva da una norma dell’UE o dell’EES, anche se di solito è l’EES a rilevarla — è prevista dal diritto nazionale spagnolo. Un soggiorno irregolare di questo tipo è un’infrazione grave (“infracción grave”) ai sensi dell’Articolo 53.1.a della Ley Orgánica 4/2000, punibile con una multa di €501–€10,000; l’EES è semplicemente il meccanismo di rilevamento, non la base giuridica della sanzione. Oltre alla multa, può seguire un divieto d’ingresso valido in tutta l’area Schengen — generalmente da tre a cinque anni, e più a lungo nei casi gravi, ai sensi della Direttiva rimpatri dell’UE (2008/115/CE, Art. 11).

Per la maggior parte dei proprietari di case vacanza, nulla di tutto ciò rappresenta un problema: acquistate, visitate l’immobile entro i vostri 90 giorni e la questione è chiusa. Diventa rilevante solo se desiderate trascorrere in Spagna più tempo di quanto consenta la regola dei 90/180 giorni — ed è qui che entrano in gioco i due percorsi per il visto ancora disponibili.

Visto per soggiorno non lucrativo: per pensionati e persone finanziariamente indipendenti

Il Visto per soggiorno non lucrativo (NLV, visado de residencia no lucrativa) è il percorso consolidato per chi desidera vivere in Spagna senza lavorarvi affatto — la soluzione classica per un pensionato o per chiunque sia sostenuto da pensioni, risparmi, redditi da locazione o investimenti.

Requisito di reddito (2026): il parametro di riferimento è il 400% dell’IPREM spagnolo (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) all’anno per il richiedente principale, più il 100% dell’IPREM per ogni familiare a carico. Per il 2026, l’IPREM rimane pari a €600 al mese / €7,200 all’anno su una base di 12 mensilità. Tale cifra è stata fissata per il 2023 dalla Ley 31/2022 del 23 dicembre (Disposición Adicional Nonagésima) e da allora è stata semplicemente prorogata ogni anno, incluso il 2026: non essendo stata approvata una nuova Ley de Presupuestos Generales del Estado per il 2024, il 2025 o il 2026, l’Articolo 134.4 della Costituzione spagnola proroga automaticamente il bilancio dell’anno precedente — IPREM incluso — fino all’approvazione di uno nuovo. La soglia pratica è quindi approssimativamente:

• €28,800 all’anno (circa €2,400 al mese) per un richiedente singolo
• Circa €7,200 all’anno in più per ogni familiare a carico (coniuge, partner, figlio)

Questo può essere dimostrato tramite estratti conto bancari di 12 mesi, una dichiarazione relativa al reddito pensionistico o una combinazione dei due; i pensionati generalmente devono presentare solo gli estratti conto degli ultimi cinque mesi, oltre alla prova di un reddito regolare da pensione o Seguridad Social.

L’aspetto cruciale: il NLV significa realmente non lucrativo. Non potete lavorare — come dipendenti o autonomi, localmente o da remoto — mentre ne siete titolari. Deve essere sostenuto interamente da redditi passivi. Se avete bisogno di continuare a guadagnare lavorando da remoto, questo è il visto sbagliato per voi (vedi sotto).

Altri requisiti: un’assicurazione sanitaria privata con copertura completa e senza franchigie o compartecipazioni, un certificato penale pulito (con apostille e traduzione certificata in spagnolo) e un certificato medico recente.

Costi e dove presentare la domanda (richiedenti del Regno Unito): i cittadini britannici devono presentare la domanda presso il consolato spagnolo competente per la propria zona del Regno Unito, tramite il centro visti BLS International che serve quella regione — London, Manchester o Edinburgh. Il visto prevede una tassa consolare basata sulla reciprocità, poiché la Spagna applica generalmente ai cittadini britannici una tariffa equivalente a quella applicata dal Regno Unito ai cittadini spagnoli per il visto corrispondente — circa £516, oltre alla tariffa obbligatoria per il servizio BLS, pari a circa £15. Oltre al costo del visto, occorre prevedere un’assicurazione sanitaria privata (circa £500–£3,500 all’anno, a seconda dell’età) e i costi per l’apposizione dell’apostille e la traduzione giurata dei documenti giustificativi, come il certificato penale — nel complesso, queste spese aggiungono generalmente diverse centinaia di sterline.

Durata e rinnovo: inizialmente il NLV viene concesso per 1 anno, quindi rinnovato per periodi di 2 anni. Dopo 5 anni di residenza legale continuativa (trascorrendo in Spagna la maggior parte dell’anno richiesta), si diventa idonei alla residenza di lungo periodo/permanente in Spagna; a quel punto il requisito reddituale viene meno.

Visto per Nomadi Digitali: per lavoratori da remoto e freelance

Il Visto per Nomadi Digitali (DNV) è stato introdotto nell’ambito della Legge spagnola sulle Startup (Ley 28/2022), in vigore da gennaio 2023, specificamente per consentire a lavoratori da remoto e freelance di vivere in Spagna mentre percepiscono redditi da datori di lavoro o clienti con sede altrove.

Chi può qualificarsi: dipendenti che lavorano da remoto per un’azienda non spagnola, oppure freelance/lavoratori autonomi i cui clienti si trovano per la maggior parte fuori dalla Spagna. Per i lavoratori autonomi, i redditi derivanti da clienti spagnoli non possono superare il 20% dell’attività professionale complessiva — superare tale soglia rende difficile il rinnovo. È inoltre necessario possedere una laurea o almeno 3 anni di esperienza professionale pertinente, oltre a dimostrare un rapporto già in essere da almeno 3 mesi con il datore di lavoro o i clienti stranieri.

Requisito reddituale (2026): la soglia è pari al 200% del salario minimo spagnolo (SMI), calcolato sulla base equivalente a 12 mensilità utilizzata dalle autorità per l’immigrazione ai fini del confronto. Lo SMI per il 2026 è stato fissato a €1,221 al mese su 14 mensilità (€17,094 all’anno) dal Real Decreto 126/2026; convertito in un valore su 12 mensilità, equivale a circa €1,424.50 al mese, e il 200% di tale importo corrisponde approssimativamente a:

• €2,850 al mese (circa €34,200 all’anno) per un richiedente singolo
• Circa €1,068 al mese in più per il primo familiare e circa €356 al mese per ogni familiare a carico aggiuntivo

Nota metodologica: le maggiorazioni per i familiari a carico indicate sopra (75%/25% dello SMI) vengono applicate allo stesso valore dello SMI equivalente a 12 mensilità utilizzato per la soglia principale, secondo le indicazioni dell’UGE (Unidad de Grandes Empresas). Alcuni siti applicano invece la ripartizione 75%/25% direttamente allo SMI corrisposto su 14 mensilità, ottenendo importi inferiori — circa €916 e €305. Entrambe sono interpretazioni sostenibili della stessa regola; questo articolo utilizza per tutto il testo la base equivalente a 12 mensilità, per coerenza con la soglia principale sopra indicata.

Poiché questo requisito è legato al salario minimo, cambia ogni volta che lo SMI viene aggiornato — è quindi opportuno verificare sempre l’importo vigente prima di predisporre il budget per la domanda, anziché fare affidamento sulle cifre dell’anno precedente.

Durata: fino a 1 anno se la domanda viene presentata presso un consolato spagnolo nel Regno Unito prima del trasferimento, oppure fino a 3 anni se presentata dalla Spagna (per chi ha diritto all’ingresso senza visto). Il visto viene rinnovato per ulteriori periodi di 2 anni e — come il NLV — il periodo trascorso con un DNV viene conteggiato integralmente ai fini della soglia di 5 anni per la residenza permanente, a condizione di trascorrere almeno 183 giorni all’anno in Spagna.

Nota fiscale: molti titolari di DNV possono beneficiare del regime spagnolo della “Beckham Law”, che assoggetta i redditi da lavoro di fonte spagnola a un’aliquota fissa del 24% (fino a €600,000), anziché alle aliquote progressive che possono raggiungere il 47–48%, per un massimo di sei anni fiscali. Le regole di accesso sono specifiche e si tratta di una scelta fiscale, non di immigrazione — prima di presumere che il regime sia applicabile al proprio caso, è consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale spagnolo.

Cittadinanza: né il NLV né il DNV conducono di per sé alla cittadinanza. Entrambi concorrono al requisito standard di 10 anni di residenza legale per la cittadinanza spagnola applicabile ai cittadini britannici (un ristretto gruppo di nazionalità, prevalentemente latinoamericane, può presentare la domanda dopo soli 2 anni — il Regno Unito non rientra tra queste).

NIE e residenza: due status che gli acquirenti confondono continuamente

Questo è l’aspetto che crea più equivoci tra gli acquirenti rispetto a qualsiasi altro punto della presente guida: il NIE non è la residenza e la residenza non richiede l’acquisto di un immobile.

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è un numero fiscale e identificativo. È necessario per acquistare un immobile, aprire un conto bancario spagnolo, intestare le utenze o pagare le imposte spagnole — ogni acquirente ne ha bisogno, sia che risieda stabilmente in Spagna, sia che possieda una casa per le vacanze e vi si rechi due volte all’anno. Il costo è di €9.84 (da pagare tramite Modelo 790, código 012) e il NIE può essere ottenuto in Spagna tramite un appuntamento cita previa prenotato in anticipo, presso il consolato spagnolo nel Regno Unito oppure tramite un avvocato accreditato munito di procura. Nelle province più richieste — Alicante in particolare — nei periodi di alta stagione gli appuntamenti possono essere disponibili solo dopo quattro-otto settimane, quindi è consigliabile prenotare con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito.

La residenza è uno status giuridico del tutto distinto, concesso attraverso un percorso specifico come il NLV o il DNV (oppure il ricongiungimento familiare, i permessi di lavoro e così via), ed è ciò che consente effettivamente di vivere in Spagna oltre il limite di 90/180 giorni. È possibile possedere un NIE per decenni in qualità di proprietario non residente e non richiedere mai la residenza — la maggior parte dei proprietari di seconde case sulla Costa Blanca rientra esattamente in questa categoria.

Qual è il percorso più adatto al proprio caso?

La vostra situazione	Ciò di cui avete bisogno
Proprietario di una casa per le vacanze che soggiorna per meno di 90 giorni nell’arco di 180 giorni	Nessun visto. È sufficiente un NIE per completare l’acquisto.
Pensionato o acquirente finanziariamente indipendente che desidera vivere stabilmente in Spagna	Visto Non Lucrativo
Dipendente da remoto o freelance con redditi provenienti dall’estero	Visto per Nomadi Digitali
Desidera ottenere la residenza esclusivamente acquistando un immobile	Non più disponibile — il percorso Golden Visa è stato chiuso ad aprile 2025

Approfondimenti correlati

• Processo di acquisto, contratti di arras e rogito — consulta la guida complementare all’acquisto in Spagna (guida principale in preparazione)
• Imposta sugli immobili per non residenti, ITP, plusvalía e IBI — consulta la guida complementare a costi e imposte (guida principale in preparazione)

Non costituisce consulenza legale

Questo articolo ha esclusivamente finalità informative generali e non costituisce consulenza legale, in materia di immigrazione o fiscale. Le norme sui visti, le soglie di reddito e gli importi di IPREM e SMI vengono riesaminati ogni anno (e talvolta anche nel corso dell’anno) dal governo spagnolo e possono cambiare con poco preavviso. Verifica sempre i requisiti aggiornati con un avvocato qualificato specializzato in immigrazione o con il consolato spagnolo competente prima di fare affidamento su qualsiasi importo indicato in questo articolo, anche nel caso di una domanda in corso. Informazioni aggiornate al 7 luglio 2026.

---