Visa- und Aufenthaltswege beim Immobilienkauf in Spanien — Was sich geändert hat und was 2026 funktioniert

Wenn Sie ältere Ratgeber gelesen haben — einschliesslich einer früheren Version dieser Seite —, die einen Weg über ein „Golden Visa“ zur spanischen Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestitionen versprechen, ist dieser Weg geschlossen. Das sollte klar und gleich zu Beginn gesagt werden, denn es ist nach wie vor eine der häufigsten Suchanfragen britischer Käufer, noch bevor sie überhaupt mit der Suche nach Immobilien an der Costa Blanca beginnen. Die ehrliche Antwort hat sich geändert.

Hier erfahren Sie, was an seine Stelle getreten ist, was weiterhin überhaupt kein Visum erfordert und welcher der beiden verbleibenden Aufenthaltswege tatsächlich zur Situation eines britischen Käufers passt.

Was ist mit dem Golden Visa geschehen?

Das spanische Golden Visa ermöglichte Nicht-EU-Bürgern durch Investitionen in spanische Immobilien, typischerweise ab €500.000, eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Nach dem Brexit, durch den das automatische Recht auf einen Aufenthalt in Spanien entfiel, war es bei britischen Käufern besonders beliebt.

Es existiert nicht mehr. Spanien nahm ab dem 3. April 2025 keine neuen Anträge auf ein Golden Visa mehr an. Grundlage war das Organgesetz 1/2025, das am 3. Januar 2025 veröffentlicht wurde und drei Monate später in Kraft trat. Als Begründung nannte die Regierung den Druck auf den Wohnungsmarkt — dasselbe Gesetz wurde mit umfassenderen wohnungspolitischen Massnahmen verbunden, die auf eine Verringerung der spekulativen Nachfrage abzielten.

Wenn Sie bereits vor diesem Datum ein Golden Visa besassen, bleibt es davon unberührt: Bestehende Visa können weiterhin nach den bisherigen Regeln verlängert werden. Es gibt jedoch kein neues Antragsfenster und keinen Hinweis darauf, dass eines zurückkehren wird. Der Kauf einer Immobilie — unabhängig vom Kaufpreis — eröffnet derzeit für sich genommen keinen Aufenthaltsweg in Spanien. Sollte ein Aufenthaltsweg allein durch den Immobilienkauf wieder eingeführt werden, werden wir diese Seite aktualisieren. Bis dahin sollten Sie jeder Website oder jedem Makler, der etwas anderes behauptet, mit grosser Skepsis begegnen.

Für den Besitz einer Immobilie benötigen Sie kein Visum — die 90/180-Tage-Regel

Dies ist die Tatsache, die die meisten Erstkäufer übersehen: Sie benötigen kein Visum, um ein Haus in Spanien zu kaufen, und Sie brauchen auch keines, um es regelmässig zu besuchen, sofern Sie die für alle Besucher aus Nicht-EU-Staaten geltende Aufenthaltsgrenze einhalten.

Als britischer Staatsangehöriger können Sie sich innerhalb eines rollierenden Zeitraums von 180 Tagen bis zu 90 Tage im gesamten Schengen-Raum aufhalten — nicht nur in Spanien — ohne Visum. Es handelt sich um ein rollierendes Zeitfenster, nicht um ein Kalenderjahr: Jeder Tag innerhalb des Schengen-Raums wird auf die 90 Tage angerechnet, und die Frist beginnt fortlaufend neu, nicht am 1. Januar. Zwei Monate in Spanien und ein Monat in Frankreich ergeben zusammen dieselben 90 Tage.

Der Besitz einer Immobilie ändert an dieser Grenze nichts. Dies ist ein weitverbreitetes Missverständnis, doch eine Eigentumsurkunde für ein Apartment an der Costa Blanca verschafft Ihnen keine zusätzlichen Tage — nur eine Aufenthaltserlaubnis tut dies.

Auch die Kontrolle wurde verschärft. Das Einreise-/Ausreisesystem der EU (EES) — das die manuelle Stempelung von Pässen durch eine biometrische, automatisierte Erfassung jeder Ein- und Ausreise aus dem Schengen-Raum ersetzt — war ab dem 10. April 2026 an allen spanischen Grenzen vollständig in Betrieb. Vorausgegangen war eine schrittweise Einführung, die im Oktober 2025 in Madrid–Barajas begonnen hatte. In der Praxis bedeutet dies, dass Ihre verbleibenden Tage an der Grenze nun automatisch berechnet werden und eine Überschreitung des zulässigen Aufenthalts weitaus schwerer unbemerkt bleibt als noch vor ein oder zwei Jahren. Die darauf folgende Geldstrafe ist keine EU- oder EES-Regel, auch wenn sie üblicherweise durch das EES festgestellt wird — sie beruht auf spanischem nationalem Recht. Ein Aufenthalt ohne gültigen Status dieser Art stellt gemäss Artikel 53.1.a des Ley Orgánica 4/2000 einen schwerwiegenden Verstoss („infracción grave“) dar und wird mit einer Geldstrafe von €501–€10.000 geahndet. Das EES ist lediglich das Erfassungsinstrument, nicht die Rechtsgrundlage für die Strafe. Zusätzlich zur Geldstrafe kann eine einreiseweite Einreisesperre für den Schengen-Raum verhängt werden — in der Regel für drei bis fünf Jahre, in schwerwiegenden Fällen auch länger, gemäss der Rückführungsrichtlinie der EU (2008/115/EG, Art. 11).

Für die meisten Eigentümer von Ferienimmobilien stellt dies kein Problem dar: Sie kaufen, besuchen Ihre Immobilie innerhalb Ihrer 90 Tage, und damit ist die Angelegenheit erledigt. Relevant wird es erst, wenn Sie mehr Zeit in Spanien verbringen möchten, als die 90/180-Tage-Regel erlaubt — und genau hier kommen die beiden verbleibenden Visawege ins Spiel.

Non-Lucrative Visa: für Rentner und finanziell unabhängige Personen

Das Non-Lucrative Visa (NLV, visado de residencia no lucrativa) ist der bewährte Weg für Menschen, die in Spanien leben möchten, ohne dort überhaupt zu arbeiten — die klassische Lösung für Rentner oder Personen, deren Lebensunterhalt durch Renten, Ersparnisse, Mieteinnahmen oder Kapitalanlagen gedeckt ist.

Einkommensvoraussetzung (2026): Der Richtwert beträgt 400 % des spanischen IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) pro Jahr für den Hauptantragsteller sowie 100 % des IPREM pro unterhaltsberechtigtem Familienmitglied. Für 2026 bleibt der IPREM bei €600 monatlich bzw. €7.200 jährlich auf Grundlage von 12 Zahlungen. Dieser Betrag wurde für 2023 durch das Gesetz 31/2022 vom 23. Dezember (Disposición Adicional Nonagésima) festgelegt und seitdem jedes Jahr unverändert fortgeschrieben, auch 2026: Da für 2024, 2025 oder 2026 kein neuer Staatshaushalt verabschiedet wurde, verlängert Artikel 134.4 der spanischen Verfassung automatisch den Haushalt des Vorjahres — einschliesslich des IPREM —, bis ein neuer Haushalt genehmigt wird. Damit liegt die praktische Schwelle ungefähr bei:

• €28.800 pro Jahr (etwa €2.400 pro Monat) für einen alleinstehenden Antragsteller
• Zusätzliche ca. €7.200 pro Jahr für jede unterhaltsberechtigte Person (Ehepartner, Partner, Kind)

Dies kann durch Kontoauszüge der vergangenen 12 Monate, eine Bescheinigung über Renteneinkünfte oder eine Kombination aus beidem nachgewiesen werden. Rentner müssen in der Regel lediglich die Kontoauszüge der letzten fünf Monate sowie einen Nachweis über regelmässige Renten- oder Sozialversicherungseinkünfte vorlegen.

Der entscheidende Punkt: Das NLV bedeutet tatsächlich „nicht erwerbstätig“. Während Sie dieses Visum besitzen, dürfen Sie weder angestellt noch selbstständig arbeiten — weder vor Ort noch aus der Ferne. Ihr Lebensunterhalt muss vollständig durch passive Einkünfte gesichert sein. Wenn Sie weiterhin mit einer Tätigkeit im Homeoffice Geld verdienen müssen, ist dies das falsche Visum (siehe unten).

Weitere Voraussetzungen: eine private Krankenversicherung mit vollständigem Versicherungsschutz und ohne Zuzahlungen, ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis (mit Apostille und beglaubigter spanischer Übersetzung) sowie ein aktuelles ärztliches Attest.

Kosten und Antragstellung (Antragsteller aus dem Vereinigten Königreich): Britische Staatsangehörige stellen ihren Antrag über das spanische Konsulat, das für ihren jeweiligen Teil des Vereinigten Königreichs zuständig ist, und zwar über das dort zuständige BLS-International-Visumzentrum — London, Manchester oder Edinburgh. Für das Visum selbst fällt eine konsularische Gebühr auf Gegenseitigkeitsbasis an, da Spanien britischen Staatsangehörigen im Allgemeinen das berechnet, was das Vereinigte Königreich spanischen Staatsangehörigen für das entsprechende Visum berechnet — etwa £516, zuzüglich der obligatorischen Servicegebühr von BLS in Höhe von ungefähr £15. Zusätzlich zur Visumgebühr selbst sollten Sie eine private Krankenversicherung (je nach Alter ungefähr £500–£3.500 pro Jahr) sowie die Apostille und die beeidigte Übersetzung von Nachweisen wie Ihrer Strafregisterbescheinigung einkalkulieren — zusammen kommen hierfür typischerweise mehrere hundert Pfund hinzu.

Gültigkeitsdauer und Verlängerung: Das NLV wird zunächst für 1 Jahr erteilt und anschließend in Blöcken von 2 Jahren verlängert. Nach 5 Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts (wobei Sie den vorgeschriebenen überwiegenden Teil jedes Jahres tatsächlich in Spanien verbringen müssen) können Sie eine spanische langfristige beziehungsweise dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen; ab diesem Zeitpunkt entfällt der Einkommensnachweis.

Digital-Nomad-Visum: für Remote-Arbeitnehmer und Freelancer

Das Digital-Nomad-Visum (DNV) wurde im Rahmen des spanischen Startups Act (Ley 28/2022), der seit Januar 2023 in Kraft ist, eingeführt. Es soll Remote-Arbeitnehmern und Freelancern ausdrücklich ermöglichen, in Spanien zu leben und gleichzeitig Einkünfte von Arbeitgebern oder Kunden im Ausland zu erzielen.

Wer ist antragsberechtigt: Arbeitnehmer, die remote für ein nicht spanisches Unternehmen tätig sind, oder Freelancer beziehungsweise Selbstständige, deren Kunden überwiegend außerhalb Spaniens ansässig sind. Bei Selbstständigen dürfen Einkünfte von spanischen Kunden 20% der gesamten beruflichen Tätigkeit nicht überschreiten — wird diese Grenze überschritten, wird eine Verlängerung schwierig. Außerdem benötigen Sie entweder einen Hochschulabschluss oder mindestens 3 Jahre einschlägige Berufserfahrung sowie einen Nachweis über eine bereits seit mindestens 3 Monaten bestehende Beziehung zu dem ausländischen Arbeitgeber oder den Kunden.

Einkommensanforderung (2026): Die Schwelle liegt bei 200% des spanischen Mindestlohns (SMI), berechnet auf Grundlage des 12-Monats-Äquivalents, das die Einwanderungsbehörden zum Vergleich heranziehen. Der SMI für 2026 wurde durch das Real Decreto 126/2026 auf €1.221 monatlich bei 14 Zahlungen (€17.094 jährlich) festgesetzt; umgerechnet auf einen 12-Monats-Zeitraum entspricht dies etwa €1.424,50 monatlich. 200% davon ergeben ungefähr:

• €2.850 monatlich (etwa €34.200 jährlich) für eine allein antragstellende Person
• Zusätzlich etwa €1.068 monatlich für das erste Familienmitglied und etwa €356 monatlich für jede weitere unterhaltsberechtigte Person

Hinweis zur Berechnung: Die oben genannten Zuschläge für unterhaltsberechtigte Personen (75%/25% des SMI) werden gemäß den Leitlinien der UGE (Unidad de Grandes Empresas) auf dieselbe 12-Monats-Äquivalenz des SMI angewendet wie der Hauptschwellenwert. Einige Websites wenden die Aufteilung von 75%/25% stattdessen direkt auf den SMI mit 14 Zahlungen an, was niedrigere Beträge ergibt — etwa €916 und €305. Beide Auslegungen derselben Regelung sind vertretbar; dieser Artikel verwendet durchgehend die 12-Monats-Äquivalenz, um mit dem oben genannten Hauptschwellenwert konsistent zu bleiben.

Da dieser Wert an den Mindestlohn gekoppelt ist, ändert er sich jedes Mal, wenn der SMI angepasst wird — prüfen Sie daher vor der finanziellen Planung eines Antrags stets den aktuellen Betrag, anstatt sich auf die Zahlen des vergangenen Jahres zu verlassen.

Gültigkeitsdauer: Bis zu 1 Jahr, wenn der Antrag vor dem Umzug bei einem spanischen Konsulat im Vereinigten Königreich gestellt wird, oder bis zu 3 Jahre, wenn der Antrag innerhalb Spaniens gestellt wird (für Personen, die zur visumfreien Einreise berechtigt sind). Das Visum wird anschließend in weiteren Blöcken von 2 Jahren verlängert. Wie beim NLV zählt auch die Zeit mit einem DNV vollständig für die 5-Jahres-Frist zur Erlangung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung, sofern Sie mindestens 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen.

Steuerlicher Hinweis: Viele Inhaber eines DNV können die spanische Regelung des „Beckham Law“ in Anspruch nehmen, nach der in Spanien erzielte Arbeitseinkünfte bis zu €600.000 mit einem einheitlichen Steuersatz von 24% besteuert werden, statt mit progressiven Sätzen, die 47–48% erreichen können — und zwar bis zu sechs Steuerjahre lang. Die Voraussetzungen sind spezifisch. Dies ist eine steuerliche und keine einwanderungsrechtliche Entscheidung — lassen Sie sich von einem spanischen Steuerberater beraten, bevor Sie davon ausgehen, dass die Regelung auf Sie zutrifft.

Staatsbürgerschaft: Weder das NLV noch das DNV führt automatisch zur Staatsbürgerschaft. Beide Aufenthaltszeiten werden auf die reguläre Voraussetzung eines 10-jährigen rechtmäßigen Aufenthalts für die spanische Staatsbürgerschaft angerechnet, die für britische Staatsangehörige gilt (eine kleine Gruppe von Staatsangehörigkeiten, überwiegend aus Lateinamerika, ist bereits nach 2 Jahren antragsberechtigt — das Vereinigte Königreich gehört nicht dazu).

NIE oder Aufenthaltsgenehmigung: Käufer verwechseln dies ständig

Dies führt bei mehr Käufern zu Missverständnissen als alles andere in diesem Ratgeber: Eine NIE ist keine Aufenthaltsgenehmigung, und für eine Aufenthaltsgenehmigung müssen Sie keine Immobilie kaufen.

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine Steuer- und Identifikationsnummer. Sie benötigen sie für den Kauf einer Immobilie, die Eröffnung eines spanischen Bankkontos, die Anmeldung von Versorgungsleistungen oder die Zahlung spanischer Steuern — jeder Käufer benötigt sie, unabhängig davon, ob er dauerhaft in Spanien lebt oder als Eigentümer eines Ferienhauses zweimal im Jahr zu Besuch kommt. Die Gebühr beträgt €9,84 (zu entrichten über das Modelo 790, código 012). Die NIE erhalten Sie entweder in Spanien im Rahmen eines vorab gebuchten cita previa-Termins, über das spanische Konsulat im Vereinigten Königreich oder über einen zugelassenen Rechtsanwalt mit entsprechender Vollmacht. In stark frequentierten Provinzen — insbesondere in Alicante — können die verfügbaren Termine in der Hochsaison vier bis acht Wochen im Voraus ausgebucht sein. Vereinbaren Sie Ihren Termin daher rechtzeitig vor dem geplanten Abschlussdatum.

Die Aufenthaltsgenehmigung ist ein vollständig eigenständiger rechtlicher Status, der über einen bestimmten Weg wie das NLV oder DNV (oder Familienzusammenführung, Arbeitserlaubnisse usw.) erteilt wird. Erst sie ermöglicht es Ihnen, über die 90/180-Tage-Regel hinaus in Spanien zu leben. Sie können jahrzehntelang als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer eine NIE besitzen, ohne jemals eine Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen — die meisten Eigentümer eines Zweitwohnsitzes an der Costa Blanca fallen genau in diese Kategorie.

Welche Option passt tatsächlich zu Ihnen?

Ihre Situation	Was Sie benötigen
Eigentümer eines Ferienhauses, der sich innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen weniger als 90 Tage in Spanien aufhält	Kein Visum. Für den Kaufabschluss benötigen Sie lediglich eine NIE.
Rentner oder finanziell unabhängiger Käufer, der dauerhaft in Spanien leben möchte	Non-Lucrative-Visum
Remote-Arbeitnehmer oder Freelancer mit Einkünften aus dem Ausland	Digital-Nomad-Visum
Sie möchten eine Aufenthaltsgenehmigung allein durch den Kauf einer Immobilie erhalten	Nicht mehr verfügbar — der Weg über das Golden Visa wurde im April 2025 geschlossen

Weiterführende Lektüre

• Kaufprozess, Arras-Verträge und Abschluss — siehe den begleitenden Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien (übergeordneter Leitfaden in Vorbereitung)
• Immobiliensteuer für Nichtansässige, ITP, plusvalía und IBI — siehe den begleitenden Leitfaden zu Kosten und Steuern (übergeordneter Leitfaden in Vorbereitung)

Keine Rechtsberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Einwanderungs- oder Steuerberatung dar. Die Visabestimmungen, Einkommensgrenzen sowie die IPREM- und SMI-Werte werden von der spanischen Regierung jährlich (und manchmal unterjährig) überprüft und können sich ohne große Vorankündigung ändern. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen stets bei einem qualifizierten Einwanderungsanwalt oder Ihrem örtlichen spanischen Konsulat, bevor Sie sich auf Angaben in diesem Beitrag verlassen – auch im Hinblick auf einen anhängigen Antrag. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.

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