Key takeaways

• The purchase journey runs step by step from first viewing to receiving the keys, so buyers know what to expect and when.
• UK buyers need an NIE number, which can be obtained before travelling or after arriving in Spain.
• A reservation contract and arras deposit commit both parties ahead of completion — check the terms before signing.
• An independent Spanish lawyer carries out due diligence; non-resident buyers can also access Spanish mortgages.
• Completion happens at the notary, where taxes and costs are settled and the property is registered in the buyer's name.

Att köpa bostad i Spanien — den kompletta guiden för brittiska köpare

Att köpa bostad på Costa Blanca följer ett upplägg som engelska och walesiska köpare inte förväntar sig. Det finns ingen kedja av sammanlänkade försäljningar, ingen uppdelning mellan kontraktsskrivning och tillträde med flera månaders mellanrum och — avgörande nog — två separata handpenningar mellan ett bud och ett bindande åtagande, inte en. Den här guiden går igenom hela processen i rätt ordning, så att du vet vad varje steg faktiskt innebär innan du ombeds att skriva under eller betala något. Varje steg nedan länkar till en mer utförlig separat guide i ämnet; den här sidan är kartan, inte det sista ordet om någon enskild del.

Detta är allmän information och utgör inte juridisk, skatte- eller finansiell rådgivning — läs anmärkningen i slutet innan du förlitar dig på någon uppgift här.

Processen i korthet

För en brittisk köpare som är van vid engelsk fastighetsöverlåtelse är den närmaste jämförelsen följande: reservationsavtalet motsvarar ungefär ditt “sales memorandum”, arrasavtalet motsvarar ungefär ditt “exchange” och tillträdet hos notarien motsvarar ungefär ditt “completion” — med skillnaden att alla tre sker med flera veckors mellanrum i stället för samma dag och att varje steg innebär ett eget bindande ekonomiskt åtagande. Det finns ingen kapplöpning till tillträdet och ingen risk för att någon annan hinner köpa bostaden när arrasavtalet väl är undertecknat, eftersom påföljden för en säljare som drar sig ur medvetet är sträng.

1. Förbered dig — skaffa ett NIE-nummer, öppna ett spanskt bankkonto och ha dokumentation över finansieringen klar.
2. Lägg ett bud och reservera — kom överens om ett pris, underteckna reservationsavtalet (contrato de reserva) och betala en mindre reservationshandpenning.
3. Gör en juridisk granskning — anlita en oberoende jurist som kontrollerar bostaden medan den är borttagen från marknaden.
4. Underteckna arrasavtalet — betala 10 % i handpenning enligt arrasavtalet; detta är det verkliga, juridiskt bindande åtagandet.
5. Ordna finansieringen — om du behöver låna, få först ett preliminärt bolånebesked och därefter ett bindande erbjudande (FEIN).
6. Slutför köpet — underteckna escritura hos notarien, betala skatterna som ska betalas, registrera bostaden och hämta nycklarna.

Ett kontantköp av en befintlig bostad på andrahandsmarknaden tar vanligtvis sex till tolv veckor från reservation till nycklar. Ett bolån lägger till flera veckor för långivarens godkännande. En nyproducerad bostad som köps tidigt under byggnationen tar 18–36 månader från det privata avtalet till överlämnandet.

Steg 1: Förberedelser

Tre saker behöver vara på plats innan du kan underteckna något bindande: ett NIE-nummer, ett spanskt bankkonto och tydlig dokumentation över finansieringen.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ett skatte- och identifikationsnummer — inte ett visum och inte ett uppehållstillstånd — och varje köpare behöver ett, oavsett om personen är resident eller inte. Det finns tre vägar: boka en cita previa-tid och ansök personligen på en polisstation eller migrationsmyndighet i Spanien; ansök via det spanska konsulat som ansvarar för din del av Storbritannien innan du reser; eller ge en spansk jurist fullmakt att ansöka för din räkning. Den statliga avgiften är obetydlig (€9.84, betald via Modelo 790), men flaskhalsen är tillgången på tider — i provinser med hög efterfrågan, däribland Alicante, ligger cita previa-tider ofta fyra till åtta veckor fram i högsäsong, medan konsulatens handläggning vanligtvis tar sex till tio veckor. Att anlita en jurist med fullmakt är det alternativ som de flesta brittiska köpare under tidspress väljer, eftersom det helt kringgår kön till tider, till en typisk merkostnad på €150–€350.

Du behöver också ett spanskt bankkonto — handpenningar, bolånebetalningar, autogiron för driftskostnader och den årliga deklarationen för icke-residenta går via kontot, och de flesta banker låter dig inte slutföra ett köp utan ett sådant. Konton för icke-residenta kräver ditt pass, NIE, adressbevis i Storbritannien och dokumentation som visar varför du öppnar kontot (själva bostadsköpet är normalt tillräckligt). Vissa spanska banker låter numera icke-residenta påbörja processen online, men de flesta kräver fortfarande minst ett besök på ett bankkontor för att slutföra den.

Slutligen bör du räkna med frågor om åtgärder mot penningtvätt (AML) i nästan varje steg — från din jurist, notarien och banken. Spansk lag kräver att alla yrkesverksamma som medverkar i försäljningen fastställer och dokumenterar var köparens pengar kommer ifrån; för en privat köpare innebär det vanligtvis aktuella lönespecifikationer eller pensionsbesked, skattedeklarationer samt en dokumenterad kedja som visar pengarnas ursprung och från vilket land de kommer. Samla ihop detta tidigt — det är betydligt enklare att lämna in dokumenten tre månader före tillträdet än tre dagar före.

→ Fullständig guide till detta steg: /guides/nie-number-spain (publiceras snart)

Steg 2: Budet och reservationsavtalet

När ni muntligen har kommit överens om ett pris är nästa dokument reservationsavtalet (contrato de reserva eller depósito de reserva), inte arrasavtalet — de två blandas ständigt ihop, men de har olika funktioner.

Reservationsavtalet tar bort bostaden från marknaden under en överenskommen period, vanligtvis 15–30 dagar, medan din jurist genomför den juridiska granskningen. I gengäld betalar du en reservationshandpenning — vanligtvis 1–5 % av priset, ofta någonstans mellan €3,000 och €10,000 beroende på bostadens värde och region. Denna handpenning återbetalas vanligtvis inte när den väl har betalats, utom om du drar dig ur av en anledning som anges i själva avtalet (exempelvis ett negativt resultat av den juridiska granskningen) — därför är avtalets formulering viktigare än beloppets storlek. Avtalet är i sig inte ett fullt bindande köpåtagande på det sätt som arrasavtalet är; se det som att du köper exklusivitet och tid, inte som att du låser fast försäljningen.

Eftersom reservationshandpenningar ofta betalas innan en jurist ens har anlitats är detta den mest riskfyllda tidpunkten i hela processen för en oförberedd brittisk köpare. Betala aldrig en reservationshandpenning direkt till en byggherres eller mäklares privata konto, och skriv inte under något som du inte har fått översatt och granskat — även informellt — innan du betalar.

→ Fullständig guide till detta steg: /guides/reservation-and-arras-contracts (publiceras snart)

Steg 3: Juridisk granskning och att anlita din jurist

Detta är det steg som brittiska köpare oftast avsätter för lite resurser till, vanligtvis eftersom mäklaren eller byggherren erbjuder sig att ”rekommendera någon”. Ta ändå oberoende juridisk rådgivning — en jurist som får betalt av, eller har en hänvisningsrelation med, säljarens sida har en strukturell intressekonflikt, oavsett hur ärligt de avser att agera.

En oberoende abogado brukar vanligtvis: ta fram och granska nota simple (utdraget ur fastighetsregistret som visar lagligt ägande, gränser samt eventuella belastningar eller inteckningar på fastigheten); kontrollera utestående skulder — obetalda samfällighetsavgifter, IBI (lokal fastighetsskatt) eller obetalda nyttigheter, som alla kan överföras till en ny ägare enligt spansk lag; bekräfta att bygglov och andra tillstånd överensstämmer med det som faktiskt är byggt (ett vanligt problem med äldre villor på Costa Blanca med oregistrerade tillbyggnader eller pooler); och, vid en situation med inslag av nyttjanderätt eller i en urbanización, granska samfällighetens stadgar. Vid nyproduktion kontrollerar juristen dessutom att byggherrens bankgaranti eller försäkring är korrekt på plats för delbetalningar (se Steg 4).

Typiska arvoden ligger på 1–1,5 % av köpeskillingen plus 21 % moms, även om många firmor anger ett fast arvode för en enkel vidareförsäljning — vanligtvis €1,500–€3,000 — i stället för en procentsats. Detta arvode är separat från och inkluderar inte notariearvoden, avgifter för fastighetsregistret eller överlåtelseskatt. Be att få arvodet och exakt vad som ingår skriftligt innan du anlitar någon.

→ Fullständig guide för detta steg: /guides/choosing-a-lawyer-in-spain (publiceras snart)

Steg 4: Arras-avtalet

När due diligence-granskningen är klar utan anmärkningar går du vidare till det dokument som faktiskt binder båda parter: arras-avtalet (contrato de arras). När det gäller graden av åtagande motsvarar detta det engelska avtalsutbytet — från denna punkt kostar det båda sidor verkliga pengar att dra sig ur.

Den sedvanliga handpenningen är 10 % av det överenskomna priset, och påföljdsstrukturen anges i artikel 1454 i den spanska civillagen: om köparen drar sig ur förlorar köparen handpenningen; om säljaren drar sig ur måste säljaren återbetala den dubbelt. Denna rätt till dubbel återbetalning gäller endast när avtalet uttryckligen anger att handpenningen är arras penitenciales — om detta lämnas ospecificerat utgår spanska domstolar från att den är arras confirmatorias, vilket inte medför någon ovillkorlig rätt att dra sig ur (vår fördjupning om arras behandlar detta fullt ut). Denna symmetri är hela poängen — den gör det tillräckligt kostsamt att kringgå köparen för att det i praktiken inte sker när arras-avtalet väl har undertecknats, vilket är en verklig fördel jämfört med engelska kedjor. Arras-avtalet fastställer också tillträdesdagen, vanligtvis 60–90 dagar framåt för en vidareförsäljning.

Köp av projekt och nyproduktion fungerar annorlunda. I stället för en enda arras-betalning kräver spansk lag (Ley 20/2015, som upphävde den tidigare Ley 57/1968 och flyttade garantisystemet till LOE — Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) att varje betalning till en byggherre före färdigställandet — från och med den allra första handpenningen — täcks av en bankgaranti (aval bancario) eller borgensförsäkring (seguro de caución) som namnger dig personligen. Om projektet inte färdigställs eller försenas utöver det avtalade datumet kan du kräva tillbaka allt du har betalat, plus lagstadgad ränta, från garantigivaren — inte från byggherrens konkursbo. Bekräfta att denna garanti faktiskt är på plats och ställd i ditt namn innan du gör någon betalning utöver den initiala reservationsavgiften; byggherres konkurser där köpare inte varit korrekt skyddade är den vanligaste skräckhistorien vid köp av spansk nyproduktion.

→ Fullständig guide för detta steg: /guides/reservation-and-arras-contracts (publiceras snart)

Steg 5: Bolån för brittiska köpare

Om du lånar i stället för att köpa kontant bör du inleda denna dialog tidigt — tidsplaner för spanska bolån är svåra att komprimera.

Efter Brexit bedöms brittiska köpare som medborgare utanför EU, och spanska långivare begränsar vanligtvis belåningen för personer som inte är bosatta i landet till 50–70 % av bostadens värde, jämfört med upp till 80 % för personer som är bosatta i landet. I praktiken innebär det att du behöver ha 30–40 % av köpeskillingen, plus samtliga köpkostnader (vanligtvis ytterligare 10–13 % — behandlas fullständigt i vår guide om kostnader och skatter), i likvida och verifierbara medel innan en bank på allvar går vidare. Löptiderna är också vanligtvis kortare för personer som inte är bosatta i landet (ofta 15–20 år i stället för 25–30), och fasta räntor för köpare utanför EU låg ungefär på 4,3–5,2 % under 2026 — även om räntorna ändras regelbundet och alla siffror som anges i dag bör kontrolleras på nytt vid ansökningstillfället.

Processen inleds med ett lånelöfte, följt av FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — det rättsligt bindande erbjudandet som bekräftar den slutliga räntan, löptiden och kostnaderna när banken har gjort en fullständig kreditprövning. För en välordnad ansökan med fullständig dokumentation kan du räkna med fyra till sex veckor från inlämning till FEIN, följt av en obligatorisk 10-dagars betänketid — ett krav enligt spansk bolånelag som ingen av parterna kan avstå från — innan du får underteckna hos notarien. Flera spanska banker (Sabadell, Bankinter, CaixaBank och andra) lånar aktivt ut till brittiska personer som inte är bosatta i landet; en specialiserad spansk bolåneförmedlare ger vanligtvis ett snabbare och mer realistiskt svar från flera långivare än om du kontaktar en enskild bank utan tidigare kontakt.

→ Fullständig guide för detta steg: /guides/mortgages-for-uk-buyers (publiceras snart)

Steg 6: Tillträde hos notarien

Tillträdesdagen (firma) är då äganderätten faktiskt övergår. Köpare, säljare, båda parternas jurister och ofta fastighetsmäklaren träffas på notariekontoret — eller så närvarar din jurist ensam i ditt ställe genom en fullmakt om du inte kan vara i Spanien den dagen. Notarien läser upp escritura de compraventa (köpehandlingen), bekräftar båda parternas identitet och NIE-nummer, verifierar att det överenskomna priset har betalats genom spårbara betalningsmedel, och båda sidor undertecknar.

Om betalningsrutiner: Vid spanska tillträden används fortfarande ofta en bankväxel (cheque bancario) i stället för en banköverföring samma dag, särskilt för den del av köpeskillingen som betalas till säljaren. Banken utfärdar denna mot ditt konto i förväg — räkna med en till tre arbetsdagar innan den är klar — och du överlämnar den fysiskt på notariekontoret. Det är detta som gör att båda parter kan genomföra tillträdet samtidigt och med säkerhet om att betalningen kan genomföras. Att beställa en sådan kostar vanligtvis €100–€500, och den mottagande banken kan också ta ut en hanteringsavgift när säljaren löser in den — vissa källor anger så mycket som 2–3% av beloppet för vissa kontotyper.

När handlingarna har undertecknats registrerar notarien transaktionen omedelbart hos Fastighetsregistret för att blockera eventuella konkurrerande anspråk, och din advokat lämnar kort därefter in den fullständiga registreringsansökan — tillsammans med bevis på att överlåtelseskatten har betalats. Den fullständiga registreringen i ditt namn slutförs vanligtvis inom två till fyra veckor, även om det kan ta längre tid, upp till ett par månader, beroende på arbetsbelastningen hos det aktuella registret. Vanligtvis lämnar du notariekontoret med en copia simple (en arbetskopia av lagfarten) samma dag. Den räcker för att registrera el, vatten och andra abonnemang i ditt namn medan den bestyrkta kopian och registreringen färdigställs i bakgrunden.

→ Fullständig guide om detta steg: /guides/completion-day-in-spain (publiceras snart)

Vad tillträdet faktiskt kostar

Utöver själva köpeskillingen betalar köpare vanligtvis ytterligare 10–13% i överlåtelseskatt (eller moms för nyproduktion), notariekostnader, kostnader för fastighetsregistret och juridiska arvoden. Den fullständiga kostnadsfördelningen — inklusive nivåerna för ITP-överlåtelseskatt, plusvalía, IBI, inkomstskatt för icke-residenta samt hur kostnaderna skiljer sig mellan nyproduktion och vidareförsäljning — finns i sin helhet i vår kompletterande guide och upprepas inte här.

Kostnadspost	Ungefärligt intervall	Behandlas i sin helhet
Överlåtelseskatt (vid vidareförsäljning) eller moms (nyproduktion)	~8–11.5% (beroende på region); Valencian Community: 9% ≤€1M / 11% >€1M sedan 1 June 2026 (Ley 5/2025; 11%-nivån från Ley 8/2022)	guide om kostnader och skatter
Notariekostnader	~€600–€1,200	guide om kostnader och skatter
Kostnader för fastighetsregistret	~€400–€700	guide om kostnader och skatter
Oberoende advokat	1–1.5% + moms	denna guide, steg 3
Uppläggning av bolån (i förekommande fall)	~1–2%	mortgages-for-uk-buyers

Vanliga frågor

Vilka steg ingår i ett fastighetsköp i Spanien? I praktiken sex steg: skaffa ett NIE-nummer och öppna ett spanskt bankkonto; lämna ett bud och underteckna ett reservationsavtal; anlita en oberoende advokat för att genomföra en juridisk granskning; underteckna arras-avtalet och betala en deposition på 10%; ordna ett bolån vid behov; och därefter genomföra tillträdet hos notarien och registrera fastigheten. De flesta köp tar sex till tolv veckor från reservation till nyckelöverlämning.

Hur stor deposition behöver man för att köpa en fastighet i Spanien? Två depositioner, inte en: en reservationsdeposition (vanligtvis €3,000–€10,000, eller 1–5% av priset) för att ta bort fastigheten från marknaden, samt arras-depositionen (vanligen 10% av priset), som är juridiskt bindande — den förverkas om du drar dig ur, men återbetalas med det dubbla om säljaren gör det.

Är det svårt att få ett NIE-nummer? Inte svårt, men det kräver framförhållning. Boka en tid (cita previa) i god tid (fyra till åtta veckor i provinser med hög belastning), ansök via det spanska konsulatet i Storbritannien eller låt en advokat ansöka åt dig med fullmakt — själva avgiften är endast €9.84.

Är det svårt för en brittisk köpare att få bolån i Spanien? Det är svårare än för en resident, men fullt hanterbart. Räkna med en belåningsgrad på 50–70% i stället för de 80% som är tillgängliga för residenta, vilket innebär att du behöver 30–40% av priset plus köpkostnaderna i likvida medel. En specialiserad bolåneförmedlare ger vanligtvis ett tydligare besked från flera spanska långivare än om du vänder dig direkt till en enda bank.

Hur höga är advokatkostnaderna vid köp av fastighet i Spanien? Vanligtvis 1–1.5% av priset plus 21% moms, även om många firmor erbjuder ett fast arvode för okomplicerade köp av vidareförsålda fastigheter, ofta €1,500–€3,000. Kostnader för notarie, fastighetsregister och skatter tillkommer separat.

Hur lång tid tar det att slutföra ett fastighetsköp i Spanien? Sex till tolv veckor från reservation till nyckelöverlämning vid ett kontantköp av en vidareförsåld fastighet. Lägg till flera veckor om köpet finansieras med bolån, och räkna med 18–36 månader för nyproduktion som köps tidigt under byggnationen.

Inte juridisk rådgivning

Denna artikel är endast avsedd som allmän information och utgör inte juridisk, finansiell eller skattemässig rådgivning. Depositionernas storlek, bolånevillkor, avgifter och handläggningstider varierar beroende på långivare, notarie, region och individuella omständigheter och kan ändras med kort varsel. Rådgör alltid med en oberoende spansk advokat och, när det är relevant, en bolåneförmedlare eller finansiell rådgivare innan du undertecknar något avtal eller överför pengar. Informationen i denna artikel är aktuell per 7 July 2026.

---