Key takeaways

• The purchase journey runs step by step from first viewing to receiving the keys, so buyers know what to expect and when.
• UK buyers need an NIE number, which can be obtained before travelling or after arriving in Spain.
• A reservation contract and arras deposit commit both parties ahead of completion — check the terms before signing.
• An independent Spanish lawyer carries out due diligence; non-resident buyers can also access Spanish mortgages.
• Completion happens at the notary, where taxes and costs are settled and the property is registered in the buyer's name.

Comprar una propiedad en España — la guía completa para compradores del Reino Unido

Comprar una vivienda en la Costa Blanca sigue un proceso diferente al que esperan los compradores ingleses y galeses. No hay una cadena de compraventas, no existe una separación de meses entre el intercambio de contratos y la finalización, y — lo que es crucial — hay dos depósitos independientes entre la oferta y el compromiso vinculante, no uno solo. Esta guía recorre todo el proceso, en orden, para que sepa exactamente qué implica cada etapa antes de que le pidan firmar o pagar nada. Cada paso enlaza con una guía independiente más completa sobre ese tema; esta página es el mapa, no la última palabra sobre ninguno de ellos.

Esta es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero — consulte la nota al final antes de basarse en cualquier cifra que figure aquí.

El proceso de un vistazo

Para un comprador del Reino Unido acostumbrado al proceso de transmisión de la propiedad en Inglaterra, la analogía más cercana es la siguiente: el contrato de reserva equivale aproximadamente a su «sales memorandum», el contrato de arras equivale aproximadamente al «exchange» y la firma ante notario equivale aproximadamente al «completion» — salvo que los tres tienen lugar con semanas de diferencia, en lugar de el mismo día, y cada uno conlleva su propio compromiso económico vinculante. No hay una «carrera» por completar la operación ni riesgo de que otro comprador se adelante una vez firmadas las arras, porque la penalización para el vendedor que se retira es deliberadamente severa.

1. Prepárese — obtenga un número NIE, abra una cuenta bancaria española y prepare la documentación que acredite el origen de los fondos.
2. Haga una oferta y reserve la propiedad — acuerde un precio, firme el contrato de reserva (contrato de reserva) y pague un pequeño depósito de garantía.
3. Due diligence — encargue a un abogado independiente que compruebe la propiedad mientras esta permanece fuera del mercado.
4. Firme las arras — pague el depósito del 10 % previsto en el contrato de arras; este es el compromiso real y jurídicamente vinculante.
5. Organice la financiación — si necesita financiación, obtenga primero una aprobación hipotecaria de principio y después una oferta vinculante (FEIN).
6. Complete la operación — firme la escritura ante notario, pague los impuestos correspondientes, registre la propiedad y recoja las llaves.

La compra al contado de una propiedad de reventa suele durar entre seis y doce semanas desde la reserva hasta la entrega de llaves. Una hipoteca añade varias semanas para la aprobación del prestamista. Una propiedad de obra nueva sobre plano, adquirida en una fase temprana de la construcción, suele requerir entre 18 y 36 meses desde el contrato privado hasta la entrega.

Paso 1: Prepararse

Antes de poder firmar nada vinculante, deben estar en orden tres elementos: un número NIE, una cuenta bancaria española y una acreditación clara del origen de los fondos.

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número fiscal y de identificación — no es un visado ni acredita la residencia — y todos los compradores necesitan uno, sean residentes o no. Existen tres vías: solicitar una cita previa y presentar la solicitud personalmente en una comisaría de policía u oficina de extranjería en España; solicitarlo a través del consulado español que corresponda a su zona del Reino Unido antes de viajar; o encargar a un abogado español con poder notarial que lo solicite en su nombre. La tasa gubernamental es simbólica (€9.84, abonada mediante el Modelo 790), pero el principal obstáculo es la disponibilidad de citas — en provincias con gran demanda, como Alicante, las citas previas suelen concederse con una antelación de entre cuatro y ocho semanas en temporada alta, mientras que las solicitudes consulares suelen tardar entre seis y diez semanas. Recurrir a un abogado con poder notarial es la opción que eligen la mayoría de los compradores del Reino Unido con limitaciones de tiempo, ya que evita por completo la lista de espera para la cita, con un coste adicional habitual de entre €150 y €350.

También necesitará una cuenta bancaria española — los depósitos, los pagos de la hipoteca, las domiciliaciones de los suministros y la declaración anual del impuesto sobre la renta de no residentes se gestionan a través de ella, y la mayoría de los bancos no le permitirán completar una compra sin una. Para abrir una cuenta como no residente necesitará su pasaporte, NIE, justificante de domicilio en el Reino Unido y pruebas del motivo de la apertura (la propia compra de la propiedad suele ser suficiente). Algunos bancos españoles permiten ahora a los no residentes iniciar el proceso por internet, pero la mayoría todavía exige al menos una visita a la sucursal para finalizarlo.

Por último, espere responder a preguntas de prevención del blanqueo de capitales (AML) en casi todas las etapas — por parte de su abogado, del notario y de su banco. La legislación española exige que todas las personas que intervienen profesionalmente en la compraventa acrediten y documenten el origen de los fondos del comprador; para un comprador particular, esto suele incluir nóminas o certificados de pensión recientes, declaraciones fiscales y un rastro documental que demuestre de dónde procede el dinero de la compra y desde qué país se transfiere. Reúna esta documentación con antelación — es mucho más sencillo entregarla tres meses antes de la firma que tres días antes.

→ Guía completa sobre este paso: /guides/nie-number-spain (próximamente)

Paso 2: La oferta y el contrato de reserva

Una vez acordado verbalmente el precio, el documento siguiente es el contrato de reserva (contrato de reserva o depósito de reserva), no el contrato de arras — ambos se confunden constantemente, pero cumplen funciones diferentes.

El contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un plazo acordado, normalmente de 15–30 días, mientras su abogado lleva a cabo la due diligence. A cambio, usted paga un depósito de reserva — normalmente entre el 1 y el 5 % del precio, que suele situarse entre €3,000 y €10,000 en función del valor de la propiedad y de la región. Este depósito normalmente no es reembolsable una vez abonado, salvo que usted se retire por un motivo previsto en el propio contrato (por ejemplo, un resultado desfavorable de la due diligence) — por lo que la redacción importa más que el importe. No constituye, por sí mismo, un compromiso de compra plenamente vinculante como lo son las arras; considérelo como la adquisición de exclusividad y tiempo, no como el cierre definitivo de la venta.

Dado que los depósitos de reserva se pagan con frecuencia antes incluso de haber contratado a un abogado, este es el momento de mayor riesgo de todo el proceso para un comprador del Reino Unido que no esté bien preparado. Nunca pague un depósito de reserva directamente en la cuenta personal de un promotor o agente, y no firme nada que no haya sido traducido y revisado — aunque sea de manera informal — antes de pagar.

→ Guía completa sobre este paso: /guides/reservation-and-arras-contracts (próximamente)

Paso 3: La due diligence y la contratación de su abogado

Este es el paso al que los compradores británicos suelen destinar menos recursos, normalmente porque el agente o el promotor se ofrece a «recomendar a alguien». Aun así, solicite asesoramiento jurídico independiente: un abogado que recibe sus honorarios de la parte vendedora, o que mantiene una relación de referencias con ella, se encuentra en una situación de conflicto de intereses estructural, por muy honestamente que pretenda actuar.

Un abogado independiente normalmente: obtiene y revisa la nota simple (el extracto del Registro de la Propiedad que muestra la titularidad legal, los límites y cualquier carga o hipoteca sobre el inmueble); comprueba si existen deudas pendientes —cuotas de comunidad impagadas, IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles) o recibos de suministros pendientes, que pueden transmitirse al nuevo propietario conforme a la legislación española—; confirma que las licencias urbanísticas y de obra coinciden con lo realmente construido (un problema habitual en villas antiguas de la Costa Blanca con ampliaciones o piscinas sin licencia); y, en una situación similar a un leasehold o en una urbanización, revisa los estatutos de la comunidad. En una vivienda de nueva construcción, además verificará que el aval bancario o el seguro del promotor estén correctamente establecidos para los pagos por fases (véase el Paso 4).

Los honorarios habituales oscilan entre el 1–1,5% del precio de compra más el 21% de IVA, aunque muchos despachos ofrecen una tarifa fija para una reventa sencilla —habitualmente de €1.500–€3.000— en lugar de un porcentaje. Estos honorarios son independientes y no incluyen los gastos notariales, los gastos del Registro de la Propiedad ni el impuesto de transmisiones. Antes de encargar el trabajo, solicite por escrito los honorarios y exactamente qué servicios incluyen.

→ Guía completa de este paso: /guides/choosing-a-lawyer-in-spain (próximamente)

Paso 4: El contrato de arras

Una vez que la diligencia debida concluye satisfactoriamente, se pasa al documento que realmente vincula a ambas partes: el contrato de arras (contrato de arras). En términos de compromiso, es el equivalente español al intercambio de contratos en Inglaterra: a partir de este momento, retirarse tiene un coste económico real para ambas partes.

El depósito habitual es del 10% del precio acordado, y la estructura de penalización se establece en el artículo 1454 del Código Civil español: si el comprador desiste, pierde el depósito; si desiste el vendedor, debe devolverlo por duplicado. Este derecho a la devolución por duplicado solo se aplica cuando el contrato denomina expresamente el depósito arras penitenciales; si no se especifica, los tribunales españoles presumen que se trata de arras confirmatorias, que no conceden un derecho incondicional de desistimiento (nuestra guía en profundidad sobre las arras lo explica detalladamente). Esta simetría es precisamente la clave: encarece tanto el gazumping que, en la práctica, deja de producirse una vez firmadas las arras, lo que supone una auténtica ventaja frente a las cadenas de compraventas inglesas. El contrato de arras también fija la fecha de finalización, normalmente entre 60–90 días después en una reventa.

Las compras sobre plano y de obra nueva funcionan de otra manera. En lugar de un único pago de arras, la legislación española (Ley 20/2015, que derogó la anterior Ley 57/1968 y trasladó el régimen de garantías a la LOE — Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) exige que todos los pagos efectuados a un promotor antes de la finalización —desde el primer depósito— estén cubiertos por un aval bancario (aval bancario) o un seguro de caución (seguro de caución) nominativo a su nombre. Si la promoción no llega a buen término o se retrasa más allá de la fecha contractual, podrá reclamar al garante todo lo abonado, más los intereses legales, y no a la masa concursal del promotor. Confirme que esta garantía está realmente constituida y nominada a su nombre antes de realizar cualquier pago que supere la reserva inicial; los casos de promotores que incumplen cuando los compradores no estaban debidamente cubiertos son la historia más habitual de terror en las compras de obra nueva en España.

→ Guía completa de este paso: /guides/reservation-and-arras-contracts (próximamente)

Paso 5: Hipotecas para compradores británicos

Si necesita financiación en lugar de comprar al contado, inicie esta conversación pronto: los plazos de las hipotecas españolas no se acortan fácilmente.

Tras el Brexit, los compradores británicos son evaluados como ciudadanos de países no pertenecientes a la UE, y las entidades españolas suelen limitar la financiación de los no residentes al 50–70% del valor del préstamo, frente a hasta el 80% para los residentes. En la práctica, esto significa disponer del 30–40% del precio de compra, además de todos los costes de adquisición (normalmente otro 10–13% adicional —explicado íntegramente en nuestra guía sobre costes e impuestos—), en fondos líquidos y demostrables antes de que un banco se implique seriamente. Los plazos también suelen ser más cortos para los no residentes (habitualmente de 15–20 años en lugar de 25–30), y los tipos fijos para compradores de países no pertenecientes a la UE se situaron aproximadamente entre el 4,3–5,2% durante 2026, aunque los tipos cambian con frecuencia y cualquier cifra facilitada hoy debe volver a comprobarse al presentar la solicitud.

El proceso comienza con una hipoteca preconcedida, seguida de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta jurídicamente vinculante que confirma el tipo final, el plazo y los costes una vez que el banco ha analizado íntegramente el préstamo. Para una solicitud clara y bien documentada, prevea entre cuatro y seis semanas desde la presentación hasta la FEIN, y después un periodo obligatorio de reflexión de 10 días, exigido por la legislación hipotecaria española y que ninguna de las partes puede renunciar, antes de poder firmar ante notario. Varias entidades españolas (Sabadell, Bankinter, CaixaBank y otras) conceden activamente financiación a no residentes británicos; un bróker especializado en hipotecas españolas suele obtener una respuesta más rápida y realista de varias entidades que contactar directamente con un solo banco.

→ Guía completa de este paso: /guides/mortgages-for-uk-buyers (próximamente)

Paso 6: La finalización ante notario

El día de la finalización (firma) es cuando se transmite realmente la propiedad. El comprador, el vendedor, ambos abogados y, a menudo, el agente inmobiliario se reúnen en la notaría; o bien su abogado comparece solo en su nombre, utilizando un poder notarial si usted no puede estar en España ese día. El notario lee la escritura de compraventa (título de propiedad), confirma la identidad y los NIE de ambas partes, verifica que el precio acordado se ha abonado mediante medios trazables y ambas partes firman.

Sobre los mecanismos de pago: en las operaciones de compraventa en España todavía es habitual utilizar un cheque bancario (cheque bancario) en lugar de una transferencia bancaria el mismo día, especialmente para el saldo que se paga al vendedor. Su banco lo emite contra su cuenta con antelación —deje entre uno y tres días laborables para que esté preparado— y usted lo entrega físicamente en la notaría, lo que permite a ambas partes formalizar la operación simultáneamente con la certeza del pago. Solicitarlo suele costar entre €100–€500, y el banco receptor también puede aplicar una comisión de gestión cuando el vendedor lo ingresa; algunas fuentes sitúan esta comisión en hasta un 2–3% del importe para determinados tipos de cuenta.

Una vez firmada la escritura, el notario registra inmediatamente la operación en el Registro de la Propiedad para bloquear cualquier reclamación concurrente, y su abogado presenta poco después la solicitud completa de inscripción, junto con la acreditación de que se ha pagado el impuesto de transmisiones. La inscripción completa a su nombre suele finalizar en un plazo de entre dos y cuatro semanas, aunque puede prolongarse hasta un par de meses, dependiendo de la carga de trabajo del registro concreto. Normalmente saldrá de la notaría con una copia simple (una copia de trabajo de la escritura) ese mismo día, suficiente para poner los suministros a su nombre mientras la copia autorizada y la inscripción se completan en segundo plano.

→ Guía completa sobre este paso: /guides/completion-day-in-spain (se publicará próximamente)

Cuánto cuesta realmente la formalización

Además del precio de la propiedad, los compradores suelen pagar otro 10–13% en concepto de impuesto de transmisiones (o IVA en el caso de obra nueva), honorarios notariales, gastos del Registro de la Propiedad y honorarios legales. Este desglose —incluidos los tramos del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), la plusvalía, el IBI, el impuesto sobre la renta de no residentes y las diferencias entre los costes de una vivienda de obra nueva y una de reventa— se trata íntegramente en nuestra guía complementaria y no se repite aquí.

Partida de coste	Rango aproximado	Se explica íntegramente en
Impuesto de transmisiones (reventa) o IVA (obra nueva)	~8–11.5% (depende de la región); Comunidad Valenciana: 9% ≤€1M / 11% >€1M desde el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025; tramo del 11% de la Ley 8/2022)	guía de costes e impuestos
Honorarios notariales	~€600–€1,200	guía de costes e impuestos
Gastos del Registro de la Propiedad	~€400–€700	guía de costes e impuestos
Abogado independiente	1–1.5% + IVA	esta guía, Paso 3
Formalización de la hipoteca (si procede)	~1–2%	mortgages-for-uk-buyers

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los pasos para comprar una propiedad en España? En la práctica, seis: obtener un NIE y abrir una cuenta bancaria española; hacer una oferta y firmar un contrato de reserva; encargar a un abogado independiente que realice la diligencia debida; firmar el contrato de arras y pagar un depósito del 10%; tramitar una hipoteca si es necesario; y formalizar la compraventa ante notario e inscribir la propiedad. La mayoría de las compras se completan en un plazo de seis a doce semanas desde la reserva hasta la entrega de llaves.

¿Qué depósito se necesita para comprar una propiedad en España? Dos depósitos, no uno: un depósito de reserva (normalmente de €3,000–€10,000, o del 1–5% del precio) para retirar la propiedad del mercado, y el depósito de arras (habitualmente el 10% del precio), que es verdaderamente vinculante: se pierde si usted desiste y se devuelve por duplicado si desiste el vendedor.

¿Es difícil obtener un NIE? No es difícil, pero requiere tiempo. Reserve una cita previa con suficiente antelación (entre cuatro y ocho semanas en las provincias con mayor demanda), solicítelo a través del consulado español en el Reino Unido o encargue a un abogado que lo solicite en su nombre mediante un poder notarial; la tasa en sí es de solo €9.84.

¿Es difícil conseguir una hipoteca en España como comprador británico? Es más difícil que para un residente, pero es algo habitual. Espere una financiación del 50–70% del valor del inmueble, en lugar del 80% disponible para los residentes, lo que significa que necesitará disponer de un 30–40% del precio más los costes de compra en fondos líquidos. Un agente hipotecario especializado suele obtener una respuesta más clara de varias entidades españolas que si se contacta directamente con un solo banco.

¿Cuánto cobran los abogados por comprar una propiedad en España? Normalmente, entre el 1–1.5% del precio más un 21% de IVA, aunque muchos despachos ofrecen una tarifa fija para compras de viviendas de reventa sencillas, a menudo de €1,500–€3,000. Los gastos notariales, registrales y tributarios son independientes.

¿Cuánto se tarda en formalizar la compra de una propiedad en España? Entre seis y doce semanas desde la reserva hasta la entrega de llaves en una compra al contado de una vivienda de reventa. Añada varias semanas si la financiación se realiza mediante una hipoteca, y calcule entre 18–36 meses para una vivienda de obra nueva sobre plano adquirida al principio de la construcción.

No constituye asesoramiento jurídico

Este artículo tiene únicamente fines informativos generales y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. El importe de los depósitos, las condiciones hipotecarias, los honorarios y los plazos de tramitación varían según la entidad financiera, el notario, la región y las circunstancias individuales, y pueden cambiar sin apenas previo aviso. Solicite siempre asesoramiento de un abogado español independiente y, cuando proceda, de un agente hipotecario o asesor financiero antes de firmar cualquier contrato o transferir dinero. La información de este artículo está actualizada a 7 de julio de 2026.

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