Key takeaways

• The purchase journey runs step by step from first viewing to receiving the keys, so buyers know what to expect and when.
• UK buyers need an NIE number, which can be obtained before travelling or after arriving in Spain.
• A reservation contract and arras deposit commit both parties ahead of completion — check the terms before signing.
• An independent Spanish lawyer carries out due diligence; non-resident buyers can also access Spanish mortgages.
• Completion happens at the notary, where taxes and costs are settled and the property is registered in the buyer's name.

Acquistare un immobile in Spagna — la guida completa per gli acquirenti del Regno Unito

Acquistare una casa sulla Costa Blanca segue dinamiche che gli acquirenti inglesi e gallesi non si aspettano. Non esiste una catena di compravendite, non c’è la separazione di mesi tra scambio dei contratti e completamento e — soprattutto — tra un’offerta e un impegno vincolante ci sono due caparre distinte, non una sola. Questa guida illustra l’intero processo nell’ordine corretto, affinché sappiate esattamente cosa comporta ogni fase prima che vi venga chiesto di firmare o versare qualsiasi somma. Ogni fase qui descritta rimanda a una guida autonoma più approfondita sull’argomento; questa pagina è la mappa, non l’ultima parola su nessuno di questi aspetti.

Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale, fiscale o finanziaria — consultate la nota alla fine prima di fare affidamento su qualsiasi cifra qui riportata.

Il processo in sintesi

Per un acquirente del Regno Unito abituato al processo di trasferimento della proprietà inglese, l’analogia più vicina è questa: il contratto di prenotazione corrisponde all’incirca al vostro “sales memorandum”, il contratto di caparra confirmatoria (arras) equivale più o meno al vostro “exchange” e il completamento dal notaio corrisponde al vostro “completion” — con la differenza che tutte e tre le fasi avvengono a distanza di settimane, anziché nello stesso giorno, e ciascuna comporta un proprio impegno finanziario vincolante. Non esiste una “corsa” al completamento né il rischio di essere scavalcati da un altro acquirente una volta firmato il contratto di arras, perché la penale prevista per il recesso del venditore è volutamente molto severa.

1. Preparatevi — ottenete un numero NIE, aprite un conto bancario spagnolo e predisponete la documentazione relativa alla disponibilità dei fondi.
2. Presentate un’offerta e riservate l’immobile — concordate un prezzo, firmate il contratto di prenotazione (contrato de reserva) e versate una piccola caparra di prenotazione.
3. Due diligence — incaricate un avvocato indipendente di verificare l’immobile mentre è ritirato dal mercato.
4. Firmate il contratto di arras — versate il 10% previsto dal contratto di caparra confirmatoria; questo è il vero impegno giuridicamente vincolante.
5. Organizzate il finanziamento — se richiedete un prestito, ottenete prima una delibera preliminare per il mutuo e poi un’offerta vincolante (FEIN).
6. Concludete l’acquisto — firmate l’escritura dal notaio, pagate le imposte dovute, registrate l’immobile e ritirate le chiavi.

L’acquisto in contanti di un immobile esistente di rivendita richiede generalmente da sei a dodici settimane dalla prenotazione alla consegna delle chiavi. Un mutuo aggiunge diverse settimane per l’approvazione da parte dell’istituto di credito. Un immobile di nuova costruzione acquistato sulla carta, nelle prime fasi della costruzione, richiede da 18 a 36 mesi dal contratto privato alla consegna.

Fase 1: Prepararsi

Prima di poter firmare qualsiasi documento vincolante, devono essere disponibili tre elementi: un numero NIE, un conto bancario spagnolo e una documentazione chiara relativa alla provenienza dei fondi.

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è un numero fiscale e identificativo — non è un visto né un permesso di soggiorno — e ne ha bisogno ogni acquirente, residente o non residente. Esistono tre possibilità: prenotare un appuntamento (cita previa) e presentare la domanda di persona presso una stazione di polizia o un ufficio immigrazione in Spagna; presentare la domanda tramite il consolato spagnolo competente per la vostra zona del Regno Unito prima di partire; oppure incaricare un avvocato spagnolo, tramite procura, di presentare la domanda per vostro conto. La tassa governativa è irrisoria (€9.84, da pagare tramite il Modello 790), ma il vero ostacolo è la disponibilità degli appuntamenti — nelle province ad alta richiesta, tra cui Alicante, durante l’alta stagione gli appuntamenti per la cita previa vengono comunemente fissati con un anticipo di quattro-otto settimane, mentre le domande consolari richiedono in genere da sei a dieci settimane. Per gli acquirenti del Regno Unito che hanno tempi stretti, incaricare un avvocato tramite procura è la soluzione più scelta, poiché consente di evitare completamente la coda per gli appuntamenti, con un costo aggiuntivo tipico di €150–€350.

Vi servirà inoltre un conto bancario spagnolo — le caparre, le rate del mutuo, gli addebiti diretti delle utenze e la dichiarazione annuale delle imposte per non residenti passano tutti da lì, e la maggior parte delle banche non vi consentirà di completare l’acquisto senza un conto. Per i conti dei non residenti sono necessari il passaporto, il NIE, una prova dell’indirizzo nel Regno Unito e la documentazione che dimostri il motivo dell’apertura del conto (l’acquisto dell’immobile è normalmente sufficiente). Alcune banche spagnole ora consentono ai non residenti di avviare la procedura online, ma la maggior parte richiede ancora almeno una visita in filiale per completarla.

Infine, aspettatevi domande in materia di antiriciclaggio (AML) praticamente in ogni fase — da parte del vostro avvocato, del notaio e della banca. La legge spagnola impone a chiunque partecipi professionalmente alla vendita di accertare e documentare la provenienza dei fondi dell’acquirente; per un acquirente persona fisica ciò significa generalmente buste paga recenti o certificati della pensione, dichiarazioni dei redditi e una traccia documentale che mostri da dove proviene il denaro dell’acquisto e da quale Paese viene trasferito. Raccogliete tutto in anticipo — è molto più semplice consegnare la documentazione tre mesi prima del completamento anziché tre giorni prima.

→ Guida completa su questa fase: /guides/nie-number-spain (di prossima pubblicazione)

Fase 2: L’offerta e il contratto di prenotazione

Una volta concordato verbalmente il prezzo, il documento successivo è il contratto di prenotazione (contrato de reserva o depósito de reserva), non il contratto di arras — i due vengono continuamente confusi, ma svolgono funzioni diverse.

Il contratto di prenotazione ritira l’immobile dal mercato per un periodo concordato, generalmente di 15–30 giorni, mentre il vostro avvocato svolge la due diligence. In cambio, versate una caparra di prenotazione — generalmente pari all’1–5% del prezzo, di solito tra €3,000 e €10,000 a seconda del valore dell’immobile e della regione. Questa caparra normalmente non è rimborsabile una volta versata, salvo il caso in cui vi ritiriate per un motivo previsto dal contratto stesso (per esempio, un esito negativo della due diligence) — perciò la formulazione del contratto conta più dell’importo della somma. Di per sé non costituisce un impegno all’acquisto pienamente vincolante come il contratto di arras; consideratela come l’acquisto di un periodo di esclusiva e di tempo, non come la conclusione definitiva della vendita.

Poiché le caparre di prenotazione vengono spesso versate prima ancora che sia stato incaricato un avvocato, questo è il momento più rischioso dell’intero processo per un acquirente del Regno Unito impreparato. Non versate mai una caparra di prenotazione direttamente sul conto personale di un promotore o agente e non firmate nulla che non sia stato tradotto e verificato — anche solo in via informale — prima del pagamento.

→ Guida completa su questa fase: /guides/reservation-and-arras-contracts (di prossima pubblicazione)

Fase 3: Due diligence e incarico al vostro avvocato

Questo è il passaggio che gli acquirenti britannici finanziano più spesso in modo insufficiente, solitamente perché l’agente o il promotore si offre di «raccomandare qualcuno». Rivolgetevi comunque a un legale indipendente: un avvocato pagato dalla parte del venditore, o che abbia un rapporto di segnalazione con essa, si trova in una situazione di conflitto d’interessi strutturale, per quanto onestamente intenda agire.

Un abogado indipendente generalmente: richiederà e analizzerà la nota simple (l’estratto del Registro della Proprietà che mostra la titolarità legale, i confini e gli eventuali gravami o mutui sull’immobile); verificherà la presenza di debiti insoluti — spese condominiali non pagate, IBI (imposta locale sugli immobili) o arretrati delle utenze, che secondo il diritto spagnolo possono trasferirsi al nuovo proprietario; confermerà che le licenze urbanistiche e edilizie corrispondano a quanto effettivamente costruito (un problema comune nelle ville più datate della Costa Blanca, con ampliamenti o piscine privi di licenza); e, in una situazione assimilabile alla proprietà a lungo termine o in un’urbanización, esaminerà lo statuto della comunità. Per una nuova costruzione, verificherà inoltre che la garanzia bancaria o assicurativa del promotore sia correttamente attiva per i pagamenti a stati di avanzamento (vedi Passaggio 4).

Gli onorari tipici ammontano all’1–1,5% del prezzo d’acquisto più il 21% di IVA, sebbene molti studi applichino una tariffa fissa per una semplice rivendita — comunemente €1.500–€3.000 — anziché una percentuale. Questo onorario è separato e non comprende le spese notarili, le spese del Registro della Proprietà né l’imposta di trasferimento. Prima di conferire l’incarico, fate mettere per iscritto l’onorario e l’esatto contenuto del servizio.

→ Guida completa su questo passaggio: /guides/choosing-a-lawyer-in-spain (di prossima pubblicazione)

Passaggio 4: Il contratto di arras

Una volta completata positivamente la due diligence, si passa al documento che vincola effettivamente entrambe le parti: il contratto di arras (contrato de arras). In termini di impegno, è l’equivalente spagnolo dello scambio dei contratti in Inghilterra: da questo momento, ritirarsi ha un costo concreto per entrambe le parti.

Il deposito consueto è pari al 10% del prezzo concordato, e la struttura delle penali è stabilita dall’Articolo 1454 del Codice Civile spagnolo: se l’acquirente si ritira, perde il deposito; se si ritira il venditore, deve restituirlo in misura doppia. Questo rimedio della restituzione doppia si applica solo quando il contratto indica espressamente che il deposito è costituito da arras penitenciales: se non specificato, i tribunali spagnoli presumono che si tratti di arras confirmatorias, che non conferiscono un diritto incondizionato di recesso (la nostra guida approfondita sulle arras analizza completamente questo aspetto). Questa simmetria è il punto centrale: rende il gazumping abbastanza costoso da far sì che, una volta firmate le arras, sostanzialmente non si verifichi, rappresentando un autentico vantaggio rispetto alle catene di compravendite inglesi. Il contratto di arras stabilisce inoltre la data del rogito, generalmente fissata a 60–90 giorni per una rivendita.

Gli acquisti su progetto e le nuove costruzioni funzionano diversamente. Anziché prevedere un unico pagamento di arras, il diritto spagnolo (Ley 20/2015, che ha abrogato la precedente Ley 57/1968 e trasferito il regime delle garanzie nella LOE — Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) richiede che ogni pagamento effettuato a un promotore prima del completamento — a partire dal primo deposito — sia coperto da una garanzia bancaria (aval bancario) o da un’assicurazione cauzionale (seguro de caución) intestata individualmente a voi. Se il progetto non viene completato o subisce un ritardo oltre la data contrattuale, potete richiedere al garante la restituzione di tutto quanto versato, oltre agli interessi legali, senza dovervi rivalere sull’attivo dell’insolvenza del promotore. Verificate che questa garanzia sia effettivamente attiva e intestata a voi prima di effettuare qualsiasi pagamento oltre la prenotazione iniziale: i fallimenti dei promotori in cui gli acquirenti non erano adeguatamente tutelati rappresentano l’incubo più comune negli acquisti di nuove costruzioni in Spagna.

→ Guida completa su questo passaggio: /guides/reservation-and-arras-contracts (di prossima pubblicazione)

Passaggio 5: Mutui per acquirenti britannici

Se ricorrete a un finanziamento anziché acquistare in contanti, iniziate per tempo: le tempistiche dei mutui spagnoli non si accorciano facilmente.

Dopo la Brexit, gli acquirenti britannici vengono valutati come cittadini non appartenenti all’UE, e gli istituti di credito spagnoli generalmente limitano il finanziamento per i non residenti al 50–70% del loan-to-value, rispetto a un massimo dell’80% per i residenti. In pratica, ciò significa disporre del 30–40% del prezzo d’acquisto, oltre a tutti i costi di acquisto (generalmente un ulteriore 10–13% — trattato integralmente nella nostra guida a costi e imposte), in fondi liquidi e documentabili prima che una banca prenda seriamente in esame la richiesta. Anche la durata tende a essere più breve per i non residenti (comunemente 15–20 anni anziché 25–30), mentre i tassi fissi per gli acquirenti non appartenenti all’UE si attestavano approssimativamente al 4,3–5,2% nel corso del 2026 — sebbene i tassi cambino regolarmente e qualsiasi cifra comunicata oggi debba essere verificata nuovamente al momento della richiesta.

Il processo inizia con una delibera preliminare di mutuo, seguita dalla FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — l’offerta legalmente vincolante che conferma il tasso finale, la durata e i costi una volta che la banca ha completato la valutazione del finanziamento. Per una richiesta completa e adeguatamente documentata, prevedete da quattro a sei settimane dall’invio alla FEIN, seguite da un obbligatorio periodo di riflessione di 10 giorni — previsto dalla normativa spagnola sui mutui e non rinunciabile da nessuna delle due parti — prima di poter firmare davanti al notaio. Diverse banche spagnole (Sabadell, Bankinter, CaixaBank e altre) concedono attivamente finanziamenti a cittadini britannici non residenti; un broker specializzato in mutui spagnoli generalmente otterrà una risposta più rapida e realistica da più istituti rispetto a un contatto diretto e non sollecitato con una singola banca.

→ Guida completa su questo passaggio: /guides/mortgages-for-uk-buyers (di prossima pubblicazione)

Passaggio 6: Il rogito davanti al notaio

Il giorno del rogito (firma) è il momento in cui la proprietà viene effettivamente trasferita. Acquirente, venditore, entrambi i legali e spesso l’agente immobiliare si incontrano presso lo studio notarile — oppure il vostro legale partecipa da solo, per vostro conto, tramite una procura qualora non possiate essere in Spagna quel giorno. Il notaio legge la escritura de compraventa (l’atto di compravendita), conferma l’identità e i NIE di entrambe le parti, verifica che il prezzo concordato sia stato pagato tramite mezzi tracciabili e infine entrambe le parti firmano.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento: al momento del rogito in Spagna si utilizza ancora comunemente il banker’s draft (cheque bancario) anziché un bonifico bancario nello stesso giorno, in particolare per il saldo dovuto al venditore. La banca emette l’assegno a valere sul vostro conto in anticipo — considerate da uno a tre giorni lavorativi per la sua preparazione — e lo consegnate fisicamente presso lo studio notarile. È proprio questo che consente a entrambe le parti di concludere simultaneamente e con la certezza dell’avvenuto pagamento. La richiesta comporta generalmente un costo compreso tra €100–€500; inoltre, la banca ricevente può applicare una commissione di elaborazione quando il venditore lo incassa — alcune fonti indicano una percentuale fino al 2–3% dell’importo per determinati tipi di conto.

Una volta firmato l’atto, il notaio registra immediatamente la transazione presso il Registro della Proprietà per bloccare eventuali pretese concorrenti, mentre il vostro avvocato deposita poco dopo la domanda completa di registrazione — insieme alla prova dell’avvenuto pagamento dell’imposta di trasferimento. La registrazione completa a vostro nome viene generalmente perfezionata entro due-quattro settimane, anche se i tempi possono allungarsi fino a un paio di mesi, a seconda del carico di lavoro del registro competente. Normalmente lascerete lo studio notarile con una copia simple (una copia di lavoro dell’atto) il giorno stesso, sufficiente per intestare le utenze a vostro nome mentre la copia autenticata e la registrazione vengono completate.

→ Guida completa a questa fase: /guides/completion-day-in-spain (di prossima pubblicazione)

Quanto costa effettivamente il rogito

Oltre al prezzo dell’immobile, gli acquirenti pagano generalmente un ulteriore 10–13% per l’imposta di trasferimento (o l’IVA per le nuove costruzioni), le spese notarili, le spese del Registro della Proprietà e le spese legali. Questa ripartizione — comprese le aliquote dell’imposta ITP, la plusvalía, l’IBI, l’imposta sul reddito dei non residenti e le differenze tra i costi di una nuova costruzione e quelli di una rivendita — è trattata integralmente nella nostra guida complementare e non viene ripetuta qui.

Voce di costo	Intervallo indicativo	Trattata integralmente in
Imposta di trasferimento (rivendita) o IVA (nuova costruzione)	~8–11.5% (a seconda della regione); Comunità Valenciana: 9% ≤€1M / 11% >€1M dal 1 giugno 2026 (Ley 5/2025; aliquota dell’11% dalla Ley 8/2022)	guida a costi e imposte
Spese notarili	~€600–€1,200	guida a costi e imposte
Spese del Registro della Proprietà	~€400–€700	guida a costi e imposte
Avvocato indipendente	1–1.5% + IVA	questa guida, Fase 3
Istruttoria del mutuo (se applicabile)	~1–2%	mortgages-for-uk-buyers

Domande frequenti

Quali sono i passaggi per acquistare un immobile in Spagna? In pratica, sei: ottenere il NIE e aprire un conto bancario spagnolo; presentare un’offerta e firmare un contratto di prenotazione; incaricare un avvocato indipendente di svolgere la due diligence; firmare il contratto arras e versare una caparra del 10%; organizzare un mutuo, se necessario; quindi concludere l’acquisto davanti al notaio e registrare l’immobile. La maggior parte degli acquisti richiede da sei a dodici settimane dalla prenotazione alla consegna delle chiavi.

A quanto ammonta la caparra necessaria per acquistare un immobile in Spagna? Le caparre sono due, non una: una caparra di prenotazione (generalmente €3,000–€10,000, o l’1–5% del prezzo) per ritirare l’immobile dal mercato, e la caparra arras (solitamente il 10% del prezzo), che è realmente vincolante: viene trattenuta se rinunciate all’acquisto e restituita in misura doppia se è il venditore a farlo.

È difficile ottenere un NIE? Non è difficile, ma occorre organizzarsi per tempo. Prenotate con largo anticipo un appuntamento cita previa (da quattro a otto settimane nelle province più richieste), presentate la domanda tramite il consolato spagnolo nel Regno Unito oppure incaricate un avvocato di presentarla per voi con procura — la tassa è di soli €9.84.

È difficile ottenere un mutuo in Spagna come acquirente britannico? È più difficile rispetto a un residente, ma si tratta di una procedura ordinaria. Prevedete un rapporto loan-to-value del 50–70%, anziché l’80% disponibile per i residenti; ciò significa che vi servirà il 30–40% del prezzo, oltre ai costi di acquisto, in fondi liquidi. Un mediatore creditizio specializzato generalmente riesce a ottenere una risposta più chiara da diversi istituti di credito spagnoli rispetto a un approccio diretto a una sola banca.

A quanto ammontano le spese legali per acquistare un immobile in Spagna? Generalmente l’1–1.5% del prezzo, oltre al 21% di IVA, anche se molti studi propongono un onorario fisso per semplici acquisti di immobili di rivendita, spesso compreso tra €1,500–€3,000. I costi notarili, di registrazione e fiscali sono separati.

Quanto tempo occorre per concludere l’acquisto di un immobile in Spagna? Da sei a dodici settimane dalla prenotazione alla consegna delle chiavi per un acquisto in contanti di un immobile di rivendita. Se ricorrete a un mutuo, aggiungete diverse settimane; per una nuova costruzione acquistata nelle prime fasi dei lavori, considerate invece un periodo di 18–36 mesi.

Nessuna consulenza legale

Questo articolo ha esclusivamente finalità informative generali e non costituisce consulenza legale, finanziaria o fiscale. L’importo delle caparre, le condizioni dei mutui, le commissioni e i tempi di elaborazione variano a seconda dell’istituto di credito, del notaio, della regione e delle circostanze individuali, e possono cambiare con poco preavviso. Prima di firmare qualsiasi contratto o trasferire denaro, rivolgetevi sempre a un avvocato spagnolo indipendente e, ove pertinente, a un mediatore creditizio o consulente finanziario. Le informazioni contenute in questo articolo sono aggiornate al 7 luglio 2026.

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