Key takeaways

• The purchase journey runs step by step from first viewing to receiving the keys, so buyers know what to expect and when.
• UK buyers need an NIE number, which can be obtained before travelling or after arriving in Spain.
• A reservation contract and arras deposit commit both parties ahead of completion — check the terms before signing.
• An independent Spanish lawyer carries out due diligence; non-resident buyers can also access Spanish mortgages.
• Completion happens at the notary, where taxes and costs are settled and the property is registered in the buyer's name.

Een woning kopen in Spanje — de complete gids voor Britse kopers

Een woning kopen aan de Costa Blanca verloopt anders dan Engelse en Welshe kopers verwachten. Er is geen verkoopketen, geen splitsing van ondertekening en voltooiing met maanden ertussen en — cruciaal — er zijn twee afzonderlijke aanbetalingen tussen een bod en een bindende verplichting, niet één. Deze gids neemt u stap voor stap mee door het volledige proces, in de juiste volgorde, zodat u weet wat elke fase daadwerkelijk inhoudt voordat u wordt gevraagd iets te ondertekenen of te betalen. Elke onderstaande stap verwijst naar een uitgebreidere zelfstandige gids over dat onderwerp; deze pagina biedt het overzicht, niet het laatste woord over een van de afzonderlijke onderdelen.

Dit is algemene informatie en geen juridisch, fiscaal of financieel advies — lees de opmerking aan het einde voordat u zich op een hier genoemd bedrag baseert.

Het proces in één oogopslag

Voor een Britse koper die gewend is aan Engels vastgoedrecht is de beste vergelijking deze: het reserveringscontract lijkt grofweg op uw “sales memorandum”, het arras-contract lijkt grofweg op uw “exchange” en de voltooiing bij de notaris lijkt grofweg op uw “completion” — met het verschil dat alle drie weken uit elkaar plaatsvinden in plaats van op dezelfde dag, en dat elk zijn eigen bindende financiële verplichting met zich meebrengt. Er is geen “completion race” en geen risico op gazumping zodra het arras-contract is ondertekend, omdat de boete voor een verkoper die zich terugtrekt bewust aanzienlijk is.

1. Bereid u voor — vraag een NIE-nummer aan, open een Spaanse bankrekening en zorg dat uw bewijs van middelen op orde is.
2. Breng een bod uit en reserveer — spreek een prijs af, onderteken het reserveringscontract (contrato de reserva) en betaal een kleine reserveringssom.
3. Due diligence — schakel een onafhankelijke advocaat in om de woning te controleren terwijl deze van de markt is gehaald.
4. Onderteken het arras-contract — betaal de aanbetaling van 10% onder het arras-contract; dit is de werkelijke, juridisch bindende verplichting.
5. Regel de financiering — vraag, indien u geld leent, eerst een hypotheekofferte op hoofdlijnen aan en vervolgens een bindend aanbod (FEIN).
6. Voltooi de aankoop — onderteken de escritura bij de notaris, betaal de verschuldigde belastingen, registreer de woning en ontvang de sleutels.

Een aankoop met eigen middelen van een bestaande woning wordt doorgaans binnen zes tot twaalf weken na de reservering tot aan de sleutel afgerond. Een hypotheek voegt voor de goedkeuring door de kredietverstrekker enkele weken toe. Een nieuwbouwwoning die vroeg in de bouwfase wordt gekocht, neemt vanaf het ondertekenen van het onderhandse contract tot de oplevering 18–36 maanden in beslag.

Stap 1: De voorbereiding

Voordat u iets bindends kunt ondertekenen, moeten drie zaken geregeld zijn: een NIE-nummer, een Spaanse bankrekening en een sluitend bewijs van middelen.

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een fiscaal identificatienummer — geen visum en geen verblijfsvergunning — en iedere koper heeft er een nodig, ongeacht of hij of zij ingezetene is. Er zijn drie mogelijkheden: maak een afspraak (cita previa) en vraag het nummer persoonlijk aan bij een politiebureau of immigratiekantoor in Spanje; vraag het aan via het Spaanse consulaat dat uw deel van het VK bedient voordat u vertrekt; of schakel een Spaanse advocaat met een volmacht in om de aanvraag namens u te doen. De overheidsheffing is verwaarloosbaar (€9.84, te betalen via Modelo 790), maar de bottleneck is de beschikbaarheid van afspraken — in provincies met een hoge vraag, waaronder Alicante, liggen de beschikbare cita previa-afspraken in het hoogseizoen vaak vier tot acht weken vooruit, terwijl consulaire aanvragen doorgaans zes tot tien weken duren. Een advocaat met volmacht inschakelen is de optie waarvoor de meeste Britse kopers onder tijdsdruk kiezen, omdat hiermee de wachtrij voor afspraken volledig wordt omzeild, tegen een gebruikelijke meerkost van €150–€350.

U hebt ook een Spaanse bankrekening nodig — aanbetalingen, hypotheekbetalingen, automatische incasso’s voor nutsvoorzieningen en de jaarlijkse aangifte van de belasting voor niet-ingezetenen lopen allemaal via deze rekening, en bij de meeste banken kunt u zonder rekening geen aankoop afronden. Voor rekeningen van niet-ingezetenen hebt u uw paspoort, NIE, bewijs van uw adres in het VK en bewijs nodig van de reden waarom u de rekening opent (de aankoop van de woning is doorgaans voldoende). Sommige Spaanse banken laten niet-ingezetenen het proces inmiddels online starten, maar bij de meeste is nog steeds ten minste één bezoek aan een kantoor nodig om het af te ronden.

Houd ten slotte rekening met vragen in het kader van antiwitwasregelgeving (AML) in vrijwel elke fase — van uw advocaat, de notaris en uw bank. Volgens de Spaanse wet moet iedereen die beroepsmatig bij de verkoop betrokken is de herkomst van de middelen van de koper vaststellen en documenteren; voor een individuele koper betekent dit doorgaans recente loonstroken of pensioenoverzichten, belastingaangiften en een papieren spoor waaruit blijkt waar het aankoopbedrag vandaan komt en uit welk land het afkomstig is. Verzamel dit vroegtijdig — het is veel eenvoudiger om deze documenten drie maanden voor de voltooiing aan te leveren dan drie dagen ervoor.

→ Uitgebreide gids over deze stap: /guides/nie-number-spain (wordt binnenkort gepubliceerd)

Stap 2: Het bod en het reserveringscontract

Zodra u mondeling een prijs bent overeengekomen, is het volgende document het reserveringscontract (contrato de reserva of depósito de reserva), en niet het arras-contract — de twee worden voortdurend met elkaar verward, maar ze hebben verschillende functies.

Het reserveringscontract haalt de woning gedurende een afgesproken periode van de markt, doorgaans 15–30 dagen, terwijl uw advocaat de due diligence uitvoert. In ruil daarvoor betaalt u een reserveringssom — doorgaans 1–5% van de prijs, meestal ergens tussen €3,000 en €10,000, afhankelijk van de waarde van de woning en de regio. Deze som is na betaling doorgaans niet-terugbetaalbaar, behalve wanneer u zich terugtrekt om een reden die in het contract zelf is opgenomen (bijvoorbeeld een ongunstige uitkomst van de due diligence) — de formulering is daarom belangrijker dan de omvang van het bedrag. Op zichzelf vormt het geen volledig bindende aankoopverplichting zoals het arras-contract dat wel doet; beschouw het als het kopen van exclusiviteit en tijd, niet als het definitief vastleggen van de verkoop.

Omdat reserveringssommem vaak worden betaald voordat er überhaupt een advocaat is ingeschakeld, is dit voor een onvoorbereide Britse koper het meest risicovolle moment van het hele proces. Betaal een reserveringssom nooit rechtstreeks op de privérekening van een ontwikkelaar of makelaar en onderteken niets dat u niet — al is het maar informeel — hebt laten vertalen en controleren voordat u betaalt.

→ Uitgebreide gids over deze stap: /guides/reservation-and-arras-contracts (wordt binnenkort gepubliceerd)

Stap 3: Due diligence en het inschakelen van uw advocaat

Dit is de stap waarvoor Britse kopers het vaakst te weinig middelen uittrekken, meestal omdat de makelaar of projectontwikkelaar aanbiedt om iemand te “recommenderen”. Win toch onafhankelijk juridisch advies in — een advocaat die wordt betaald door, of een doorverwijzingsrelatie heeft met, de verkopende partij heeft een structureel belangenconflict, hoe eerlijk hij of zij ook van plan is te handelen.

Een onafhankelijke abogado zal doorgaans: de nota simple opvragen en controleren (het uittreksel uit het kadaster waarin de wettelijke eigendom, perceelgrenzen en eventuele lasten of hypotheken op het onroerend goed staan vermeld); controleren op openstaande schulden — onbetaalde VvE-bijdragen, IBI (lokale onroerendgoedbelasting) of achterstallige nutsvoorzieningen, die volgens het Spaanse recht allemaal op een nieuwe eigenaar kunnen overgaan; bevestigen dat de stedenbouwkundige en bouwvergunningen overeenkomen met wat er daadwerkelijk is gebouwd (een veelvoorkomend probleem bij oudere villa’s aan de Costa Blanca met uitbreidingen of zwembaden zonder vergunning); en, bij een situatie die verwant is aan erfpacht of bij een urbanización, de statuten van de gemeenschap controleren. Bij een nieuwbouwwoning zal de advocaat bovendien controleren of de bankgarantie of verzekering van de projectontwikkelaar correct is geregeld voor betaling in termijnen (zie Stap 4).

De gebruikelijke kosten bedragen 1–1,5% van de aankoopprijs plus 21% btw, hoewel veel kantoren voor een eenvoudige doorverkoop een vast bedrag rekenen — doorgaans €1.500–€3.000 — in plaats van een percentage. Deze vergoeding staat los van en omvat geen notariskosten, kadasterkosten of overdrachtsbelasting. Laat de vergoeding en precies wat daaronder valt schriftelijk vastleggen voordat u iemand opdracht geeft.

→ Volledige gids over deze stap: /guides/choosing-a-lawyer-in-spain (verschijnt binnenkort)

Stap 4: Het arras-contract

Zodra het due diligence-onderzoek zonder problemen is afgerond, gaat u over naar het document dat beide partijen daadwerkelijk bindt: het arras-contract (contrato de arras). Dit is qua verbintenis de Spaanse tegenhanger van het uitwisselen van contracten in Engeland — vanaf dit moment kost terugtrekken beide partijen daadwerkelijk geld.

De gebruikelijke waarborgsom bedraagt 10% van de overeengekomen prijs, en de boetestructuur staat beschreven in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de waarborgsom; als de verkoper zich terugtrekt, moet hij deze dubbel terugbetalen. Deze regeling voor dubbele terugbetaling geldt alleen wanneer het contract de waarborgsom uitdrukkelijk aanduidt als arras penitenciales — wanneer dit niet wordt gespecificeerd, gaan Spaanse rechtbanken ervan uit dat het om arras confirmatorias gaat, waaraan geen onvoorwaardelijk recht tot terugtrekking is verbonden (onze uitgebreide gids over arras behandelt dit volledig). Die symmetrie is precies het doel — het maakt gazumping zo kostbaar dat het in wezen niet voorkomt zodra de arras is ondertekend, wat een echt voordeel is ten opzichte van Engelse koopketens. Het arras-contract legt ook de datum van voltooiing vast, doorgaans 60–90 dagen later bij een doorverkoop.

Aankopen van woningen in aanbouw en nieuwbouwwoningen werken anders. In plaats van één enkele arras-betaling vereist het Spaanse recht (Ley 20/2015, die de eerdere Ley 57/1968 introk en het garantiestelsel onderbracht in de LOE — Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) dat elke betaling aan een projectontwikkelaar vóór de voltooiing — vanaf de allereerste aanbetaling — wordt gedekt door een bankgarantie (aval bancario) of borgstellingsverzekering (seguro de caución) die u individueel als begunstigde vermeldt. Als het project niet wordt voltooid of vertraging oploopt tot na de contractueel vastgelegde datum, kunt u alles wat u hebt betaald, plus de wettelijke rente, terugvorderen van de garant — en niet uit de insolventieboedel van de projectontwikkelaar. Controleer of deze garantie daadwerkelijk van kracht is en op uw naam is gesteld voordat u een betaling doet die verder gaat dan de eerste reservering; gevallen waarin projectontwikkelaars failliet gingen en kopers niet correct waren gedekt, zijn het meest voorkomende horrorscenario bij Spaanse nieuwbouwaankopen.

→ Volledige gids over deze stap: /guides/reservation-and-arras-contracts (verschijnt binnenkort)

Stap 5: Hypotheken voor Britse kopers

Als u geld leent in plaats van contant te kopen, begin dan vroeg met dit gesprek — Spaanse hypotheekprocedures laten zich niet gemakkelijk versnellen.

Sinds Brexit worden Britse kopers beoordeeld als niet-EU-burgers, en Spaanse kredietverstrekkers beperken leningen aan niet-ingezetenen doorgaans tot 50–70% loan-to-value, tegenover maximaal 80% voor ingezetenen. In de praktijk betekent dit dat u 30–40% van de aankoopprijs, plus alle aankoopkosten (doorgaans nog eens 10–13% extra — volledig behandeld in onze gids over kosten en belastingen), in liquide, aantoonbare middelen moet hebben voordat een bank serieus in gesprek gaat. De looptijd is voor niet-ingezetenen doorgaans ook korter (vaak 15–20 jaar in plaats van 25–30), en de vaste rente voor niet-EU-kopers lag gedurende 2026 ongeveer op 4,3–5,2% — hoewel rentetarieven regelmatig veranderen en elk percentage dat vandaag wordt genoemd bij de aanvraag opnieuw moet worden gecontroleerd.

Het proces begint met een mortgage in principle, gevolgd door de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — het juridisch bindende aanbod waarin de definitieve rente, looptijd en kosten worden bevestigd zodra de bank de lening volledig heeft beoordeeld. Reken bij een duidelijke, goed gedocumenteerde aanvraag op vier tot zes weken vanaf indiening tot de FEIN, en vervolgens op een verplichte bedenkperiode van 10 dagen — vereist volgens de Spaanse hypotheekwet en iets waarvan geen van beide partijen kan afzien — voordat u bij de notaris mag tekenen. Verschillende Spaanse banken (Sabadell, Bankinter, CaixaBank en andere) verstrekken actief leningen aan Britse niet-ingezetenen; een gespecialiseerde Spaanse hypotheekmakelaar krijgt doorgaans sneller en realistischer antwoord van meerdere kredietverstrekkers dan wanneer u onvoorbereid rechtstreeks bij één bank aanklopt.

→ Volledige gids over deze stap: /guides/mortgages-for-uk-buyers (verschijnt binnenkort)

Stap 6: De overdracht bij de notaris

De dag van de overdracht (firma) is het moment waarop de eigendom daadwerkelijk overgaat. De koper, verkoper, beide advocaten en vaak de makelaar komen bijeen op het kantoor van de notaris — of uw advocaat verschijnt alleen namens u, met gebruikmaking van een volmacht als u die dag niet in Spanje kunt zijn. De notaris leest de escritura de compraventa (eigendomsakte) voor, bevestigt de identiteit en NIE-nummers van beide partijen, controleert of de overeengekomen prijs via traceerbare middelen is betaald, en beide partijen ondertekenen.

Over de betalingswijze: bij Spaanse overdrachten wordt nog vaak een bankcheque (cheque bancario) gebruikt in plaats van een bankoverschrijving op dezelfde dag, vooral voor het aan de verkoper betaalde saldo. Uw bank stelt deze vooraf op ten laste van uw rekening — houd rekening met één tot drie werkdagen voordat deze wordt uitgegeven — en u overhandigt hem fysiek op het notariskantoor. Daardoor kunnen beide partijen gelijktijdig passeren met zekerheid over de betaling. Het aanvragen ervan kost doorgaans €100–€500, en de ontvangende bank kan ook verwerkingskosten in rekening brengen wanneer de verkoper de cheque int — sommige bronnen noemen voor bepaalde rekeningtypen zelfs 2–3% van het bedrag.

Zodra de akte is ondertekend, registreert de notaris de transactie onmiddellijk bij het Kadaster om concurrerende aanspraken te blokkeren, en dient uw advocaat kort daarna de volledige registratieaanvraag in — samen met het bewijs dat de overdrachtsbelasting is betaald. De volledige registratie op uw naam is doorgaans binnen twee tot vier weken afgerond, hoewel dit langer kan duren, tot een paar maanden, afhankelijk van de werkdruk bij het betreffende register. U verlaat het notariskantoor normaal gesproken diezelfde dag met een copia simple (een werkexemplaar van de akte). Dat volstaat om nutsvoorzieningen op uw naam te zetten terwijl het gewaarmerkte exemplaar en de registratie op de achtergrond worden afgehandeld.

→ Volledige gids over deze stap: /guides/completion-day-in-spain (verschijnt binnenkort)

Wat de overdracht werkelijk kost

Naast de prijs van het vastgoed betalen kopers doorgaans nog eens 10–13% aan overdrachtsbelasting (of btw voor nieuwbouw), notariskosten, kadasterkosten en juridische kosten. Die uitsplitsing — inclusief de ITP-schijven voor de overdrachtsbelasting, plusvalía, IBI, inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en de verschillen tussen de kosten van nieuwbouw en bestaande bouw — wordt volledig behandeld in onze aanvullende gids en hier niet herhaald.

Kostenpost	Indicatieve bandbreedte	Volledig behandeld in
Overdrachtsbelasting (bestaande bouw) of btw (nieuwbouw)	~8–11,5% (afhankelijk van de regio); Valenciaanse Gemeenschap: 9% ≤€1M / 11% >€1M sinds 1 juni 2026 (Ley 5/2025; schijf van 11% uit Ley 8/2022)	gids over kosten en belastingen
Notariskosten	~€600–€1.200	gids over kosten en belastingen
Kadasterkosten	~€400–€700	gids over kosten en belastingen
Onafhankelijke advocaat	1–1,5% + btw	deze gids, stap 3
Hypotheekarrangement (indien van toepassing)	~1–2%	mortgages-for-uk-buyers

Veelgestelde vragen

Wat zijn de stappen bij het kopen van vastgoed in Spanje? In de praktijk zijn het er zes: vraag een NIE aan en open een Spaanse bankrekening; doe een bod en onderteken een reserveringscontract; schakel een onafhankelijke advocaat in voor het due-diligenceonderzoek; onderteken het arras-contract en betaal een aanbetaling van 10%; regel indien nodig een hypotheek; en passeer vervolgens bij de notaris en registreer het vastgoed. De meeste aankopen duren zes tot twaalf weken van reservering tot sleuteloverdracht.

Hoeveel aanbetaling heeft u nodig om vastgoed in Spanje te kopen? Twee aanbetalingen, niet één: een reserveringsaanbetaling (doorgaans €3.000–€10.000, of 1–5% van de prijs) om het vastgoed van de markt te halen, en de arras-aanbetaling (gebruikelijk 10% van de prijs), die daadwerkelijk bindend is — u verliest deze als u zich terugtrekt en krijgt het dubbele terug als de verkoper zich terugtrekt.

Is het moeilijk om een NIE te krijgen? Niet moeilijk, maar het vergt voorbereidingstijd. Maak ruim van tevoren een afspraak (cita previa) (vier tot acht weken in drukke provincies), dien de aanvraag in via het Spaanse consulaat in het VK, of laat een advocaat de aanvraag voor u indienen met een volmacht — de vergoeding zelf bedraagt slechts €9.84.

Is het moeilijk om als koper uit het VK een hypotheek in Spanje te krijgen? Moeilijker dan voor een ingezetene, maar het is een gangbare procedure. Reken op een loan-to-value van 50–70% in plaats van de 80% die voor ingezetenen beschikbaar is. Dat betekent dat u 30–40% van de prijs plus de aankoopkosten aan liquide middelen nodig heeft. Een gespecialiseerde hypotheekmakelaar krijgt doorgaans een duidelijker antwoord van meerdere Spaanse kredietverstrekkers dan wanneer u rechtstreeks één bank benadert.

Hoe hoog zijn de advocatenkosten bij het kopen van vastgoed in Spanje? Doorgaans 1–1,5% van de prijs plus 21% btw, hoewel veel kantoren voor eenvoudige aankopen van bestaande bouw een vast bedrag rekenen, vaak €1.500–€3.000. Notaris-, registratie- en belastingkosten zijn niet inbegrepen.

Hoe lang duurt het om vastgoed in Spanje over te dragen? Zes tot twaalf weken van reservering tot sleuteloverdracht bij een contante aankoop van bestaande bouw. Als u financiert met een hypotheek, komen daar enkele weken bij; voor nieuwbouw buiten plan die vroeg in de bouw wordt gekocht, moet u rekenen op 18–36 maanden.

Geen juridisch advies

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen juridisch, financieel of fiscaal advies. De hoogte van aanbetalingen, hypotheekvoorwaarden, kosten en verwerkingstijden verschillen per kredietverstrekker, notaris, regio en individuele omstandigheden en kunnen zonder veel voorafgaande kennisgeving veranderen. Win altijd advies in bij een onafhankelijke Spaanse advocaat en, waar relevant, een hypotheekmakelaar of financieel adviseur voordat u een contract ondertekent of geld overmaakt. De feiten in dit artikel zijn actueel per 7 juli 2026.

---