Spanje op een kruispunt: Sánchez en de wooncrisis die niet langer kan worden genegeerd

Key takeaways

• Spain is not building enough homes to keep pace with household and population growth.
• Planning delays, limited buildable land and bureaucracy continue to restrict new housing supply.
• The Estates believes Spain needs a supply-led approach based on construction, ownership, investment and faster planning.
• Immigration and housing policy must be considered together when population growth increases demand for homes.
• Singapore shows how ambitious public housing policy can combine large-scale construction with widespread home ownership.
• Political change could alter Spain's approach to planning, taxation, investment and housing development.
• For property buyers, long-term fundamentals remain more important than short-term political headlines.

Spanje gaat op 29 november 2026 naar de stembus en voor ons bij The Estates betekenen deze verkiezingen een moment van duidelijkheid.

Na acht jaar Pedro Sánchez kampt Spanje met een woningtekort dat onmogelijk nog kan worden genegeerd.

Het aantal huishoudens is sneller toegenomen dan het aantal woningen. Huren zijn gestegen. Vastgoedprijzen zijn omhooggegaan. Jongere Spanjaarden hebben moeite om zelfstandig een bestaan op te bouwen. Ruimtelijke planning blijft pijnlijk traag. Geschikte grond is moeilijk beschikbaar te maken. En de bevolkingsgroei blijft de vraag naar woningen verhogen in een woningmarkt die al moeite heeft om de druk aan te kunnen.

Bij The Estates geloven we dat Spanje een verandering in zijn woonfilosofie nodig heeft.

Wij geloven in eigenwoningbezit, verantwoorde particuliere investeringen, verstandige belastingheffing, snellere ruimtelijke planning, passende grondontwikkeling en een drastische vergroting van het woningaanbod.

Spanje kan schaarste niet wegreguleren.

Er moet worden gebouwd.

Waarom kampt Spanje in 2026 met een wooncrisis?

Het fundamentele probleem is verrassend eenvoudig:

Spanje heeft niet genoeg woningen gebouwd voor het aantal huishoudens dat ze nodig heeft.

Volgens de OESO werden tussen 2022 en 2024 ongeveer 345.000 bouwvergunningen afgegeven, terwijl Spanje ongeveer 604.000 netto nieuwe huishoudens kreeg.

De OESO verwijst ook naar een schatting van de Bank van Spanje van een woningtekort van ongeveer 600.000 woningen tussen 2022 en 2025.

Die kloof is belangrijk.

Wanneer het aantal huishoudens aanzienlijk sneller toeneemt dan het woningaanbod, concurreren meer mensen om de woningen die al bestaan.

Prijzen stijgen.

Huren stijgen.

En de betaalbaarheid verslechtert.

Toch heeft het politieke debat zich herhaaldelijk geconcentreerd op het reguleren van de bestaande woningvoorraad, in plaats van op het aanpakken van het fundamentele tekort dat eraan ten grondslag ligt.

Heeft Sánchez de wooncrisis in Spanje opgelost?

Na acht jaar in de regering is ons standpunt duidelijk:

Nee.

De regering-Sánchez heeft steeds vaker op de druk op de woningmarkt gereageerd met interventies: huurprijscontroles, sterkere bescherming van huurders, beperkingen die delen van de vastgoedmarkt beïnvloeden en herhaalde pogingen om te reguleren hoe bestaande woningen worden bezeten en verhuurd.

Over elk van deze beleidsmaatregelen bestaat een legitiem politiek debat.

Maar geen enkele maatregel lost de fundamentele rekensom op.

Als tien huishoudens woningen nodig hebben en er slechts zes geschikte woningen bestaan, kan het reguleren van die zes woningen hun prijs, de huurvoorwaarden of wie er toegang toe krijgt veranderen.

Het creëert geen woningen zeven, acht, negen en tien.

Schaarste kan niet door wetgeving uit het bestaan worden verdreven.

Ze moet via het aanbod worden aangepakt.

Heeft bevolkingsgroei de druk op de Spaanse woningmarkt verhoogd?

Ja.

Dit is een ander onderdeel van het debat dat Spanje open en rationeel moet bespreken.

De bevolking van Spanje is aanzienlijk gegroeid, waarbij immigratie een belangrijk deel van die groei voor haar rekening neemt.

Immigratie levert ook een belangrijke economische bijdrage. Spanje heeft werknemers nodig en in het buitenland geboren inwoners dragen bij aan de hele economie.

Maar een economische bijdrage neemt de fysieke realiteit niet weg.

Elk extra huishouden heeft ergens een woning nodig.

De regering-Sánchez heeft immigratie- en regularisatiebeleid gevoerd waardoor meer mensen legaal in Spanje kunnen wonen en werken.

Als de overheid aanhoudende bevolkingsgroei faciliteert, moet zij er tegelijkertijd voor zorgen dat woningen, infrastructuur, scholen, gezondheidszorg en openbare diensten dienovereenkomstig kunnen meegroeien.

Anders groeit de vraag terwijl het aanbod beperkt blijft.

Bij The Estates geloven we dat bevolkingsbeleid en woonbeleid niet zinnig van elkaar kunnen worden gescheiden.

De kritiek richt zich niet op individuen die een beter leven zoeken.

Ze richt zich op overheidsbeleid dat de bevolking en het aantal huishoudens laat toenemen zonder de voorwaarden te creëren die nodig zijn om hen te huisvesten.

Waarom bouwt Spanje niet genoeg woningen?

Spanje heeft geen gebrek aan vraag.

Het heeft geen gebrek aan projectontwikkelaars.

Het heeft geen gebrek aan architecten of ingenieurs.

En het heeft zeker geen gebrek aan investeerders die bereid zijn aantrekkelijke projecten te financieren.

Wat ontbreekt, is voldoende woningbouw die de pijplijn doorloopt.

De OESO heeft beperkte bouwgrond en langdurige procedures voor ruimtelijke planning aangewezen als belangrijke beperkingen voor het woningaanbod in Spanje.

Ook de Bank van Spanje heeft structurele problemen rond grond, planning en ontwikkeling benadrukt.

Het planningssysteem van Spanje omvat nationale, regionale en gemeentelijke overheden, met verschillende regels en verantwoordelijkheden.

Het kan jaren duren voordat projecten van concept naar bouw gaan.

Dat brengt kosten met zich mee.

Het zorgt voor onzekerheid.

En onzekerheid ontmoedigt investeringen.

Hoe zit het met milieubescherming en de Green Agenda van de EU?

Milieubescherming is belangrijk.

De kustlijn, het platteland, historische gemeenschappen en natuurlandschappen van Spanje behoren tot de grootste troeven van het land.

Niemand die de langetermijnwelvaart van Spanje serieus neemt, zou ongecontroleerde ontwikkeling bepleiten.

Maar milieubescherming en woningbouw mogen niet als elkaar uitsluitende doelstellingen worden behandeld.

Spanje moet beide kunnen doen.

De Europese Commissie heeft zelf obstakels erkend rond bouwgrond, ruimtelijke planning en vergunningverlening.

De vraag zou daarom moeten zijn:

Hoe kan Spanje beschermen wat echt bescherming nodig heeft en tegelijkertijd verantwoorde ontwikkeling aanzienlijk eenvoudiger maken op plaatsen waar nieuwe woningen nodig zijn?

Goed bestuur zou die vraag moeten kunnen beantwoorden.

Spanje heeft een aanbodrevolutie nodig

Voor The Estates begint het antwoord bij het aanbod.

Maak geschikte grond beschikbaar.

Vereenvoudig de ruimtelijke planning.

Versnel vergunningen.

Creëer meer juridische zekerheid.

Bouw infrastructuur.

Moedig verantwoorde binnenlandse en internationale investeringen aan.

Verminder onnodige bureaucratische barrières.

Steun ontwikkelaars die bereid zijn te bouwen.

Breid betaalbare huisvesting uit.

En creëer serieuze sociale woningbouwprogramma’s naast particuliere ontwikkeling.

Spanje heeft geen nieuw politiek debat nodig over hoe een ontoereikend aantal woningen moet worden verdeeld.

Spanje heeft meer woningen nodig.

Een andere filosofie dan Spaans rechts

De woningvoorstellen van PP en Vox weerspiegelen een aanzienlijk andere filosofie dan de interventionistische aanpak van de huidige regering.

De Partido Popular heeft de nadruk gelegd op meer bouw, het beschikbaar stellen van meer grond, het versnellen van planologische en administratieve procedures en het verlagen van een deel van de belastingdruk die met huisvesting gepaard gaat.

Vox heeft gepleit voor verdere liberalisering van grond, lagere vastgoedbelastingen en aanzienlijke verminderingen van bureaucratische barrières.

Deze voorstellen weerspiegelen verschillende principes waarmee The Estates zich sterk identificeert:

Aanbod. Eigendom. Investering. Rechtszekerheid. Lagere drempels voor nieuwbouw.

Voor ons zijn dit geen abstracte politieke slogans.

Het zijn fundamentele ingrediënten van een goed functionerende vastgoedmarkt.

Als Spanje te weinig woningen heeft, moet Spanje het gemakkelijker maken om meer woningen te creëren.

Wat zou Spanje van Singapore kunnen leren?

Een van de interessantste vergelijkingen ligt wellicht duizenden kilometers verderop.

Singapore is uiteraard Spanje niet.

De geografie, instellingen, het politieke systeem en de verhouding tussen overheid en grond zijn fundamenteel verschillend.

Het beleid van Singapore kan daarom niet simpelweg worden gekopieerd.

Maar de ambitie ervan verdient aandacht.

De Housing & Development Board van Singapore heeft meer dan 1.25 miljoen woningen gebouwd, waarbij bijna 80% van de inwoners van Singapore in HDB-woningen woont.

Belangrijker nog: Singapore heeft sociale woningbouw niet uitsluitend opgevat als permanente sociale huur.

Eigenwoningbezit vormt een centraal onderdeel van het model.

De overheid plant gemeenschappen, ontwikkelt infrastructuur, faciliteert de bouw en helpt in aanmerking komende burgers bij het verwerven van een woning.

Singapore beschouwt huisvesting feitelijk als strategische nationale infrastructuur.

Dat is de les waar Spanje aandacht aan zou moeten besteden.

Waarom kan Spaanse sociale woningbouw niet ambitieus zijn?

Sociale woningbouw zou niet automatisch moeten betekenen dat onaantrekkelijke gebouwen zo goedkoop mogelijk worden gebouwd.

Waarom zou Spanje geen prachtige nieuwe wijken bouwen?

Waarom zouden die geen parken, scholen, winkels, openbaar vervoer en uitstekende architectuur kunnen omvatten?

Waarom zou grond in overheidseigendom niet kunnen worden gecombineerd met privaat kapitaal en ontwikkelingskennis?

Waarom zou betaalbare sociale woningbouw geen route naar eigendom kunnen bieden?

Waarom zouden jonge Spaanse gezinnen geen goed ontworpen woningen kunnen kopen in gemeenschappen die bewust voor de volgende generatie zijn gecreëerd?

Hier zou het Spaanse woningdebat veel ambitieuzer kunnen worden.

In plaats van schaarste uitsluitend te reguleren, kan de overheid helpen overvloed te creëren.

Zal de verkiezing in november de Spaanse vastgoedprijzen beïnvloeden?

Politieke verandering kan vastgoedmarkten beïnvloeden, maar kopers mogen geen onmiddellijke transformatie verwachten.

De woningmarkt beweegt langzaam.

Zelfs als een hervorming van de planologie onmiddellijk na een verkiezing zou beginnen, moeten grond nog worden voorbereid, projecten gefinancierd, vergunningen verleend, infrastructuur aangelegd en woningen gebouwd worden.

Een betekenisvolle hervorming van het aanbod neemt daarom jaren in beslag.

Maar verwachtingen zijn belangrijk.

Ontwikkelaars en investeerders committeren vandaag kapitaal, mede op basis van hun inschatting van hoe het regelgevende en fiscale klimaat er morgen zal uitzien.

Een stabiel klimaat dat bouw stimuleert, kan investeringen ontsluiten.

Een onzeker klimaat kan investeringen uitstellen.

Moeten internationale kopers wachten tot na de Spaanse verkiezingen?

Voor de meeste serieuze kopers blijft de individuele woning belangrijker dan de verkiezingskalender.

Een schaars en correct geprijsd vastgoedobject op een uitzonderlijke locatie wordt niet automatisch een slechte investering omdat Spanje van regering verandert.

Evenmin wordt een te duur vastgoedobject aantrekkelijk simpelweg omdat iemand tevreden is met een verkiezingsuitslag.

Kopers zouden zich moeten richten op de fundamentele factoren:

Locatie.

Schaarste.

Vergelijkbare verkopen.

Rechtszekerheid.

Bouwkwaliteit.

Toekomstig aanbod.

Vraag naar verhuur of wederverkoop.

Doorlopende kosten.

En de reden voor de aankoop.

Politiek is belangrijk.

Het vastgoedobject blijft belangrijker.

Is Spaans vastgoed in 2026 nog steeds een goede investering?

Spanje blijft een van de aantrekkelijkste vastgoedmarkten van Europa, juist omdat de vraag zo sterk blijft.

Binnenlandse kopers hebben woningen nodig.

Internationale kopers blijven voor Spanje kiezen.

Werknemers trekken naar succesvolle steden.

Gepensioneerden kiezen voor de Middellandse Zee.

Gezinnen willen een tweede woning.

Ondernemers en professionals verhuizen.

Het toerisme blijft enorm.

En aantrekkelijke grond op de beste locaties is per definitie eindig.

Dat betekent niet dat elk vastgoedobject een goede investering is.

Maar schaarste in combinatie met aanhoudende vraag blijft een van de krachtigste fundamenten binnen vastgoed.

Hoe zou de volgende Spaanse woningstrategie eruit moeten zien?

Bij The Estates is ons standpunt eenvoudig.

Bouw meer.

Plan beter.

Keur sneller goed.

Belast verstandig.

Stimuleer eigendom.

Ondersteun verantwoorde investeringen.

Verbind immigratie- en bevolkingsbeleid met woning- en infrastructuurbeleid.

Bescherm landschappen en leefomgevingen die werkelijk waardevol zijn.

Maar maak verstandige ontwikkeling mogelijk waar Spanje dringend woningen nodig heeft.

Breid sociale en betaalbare woningbouw uit, terwijl wordt erkend dat private ontwikkelaars en investeerders essentiële partners zijn in plaats van vijanden.

En stop bovenal met doen alsof het reguleren van een ontoereikend woningaanbod een alternatief is voor het vergroten ervan.

Spanje kiest meer dan alleen een regering

De verkiezing op 29 november gaat over aanzienlijk meer dan vastgoed.

Maar huisvesting biedt een krachtige illustratie van het bredere debat over de toekomst van Spanje.

Welke rol zou de overheid moeten spelen?

Moet welvaart voornamelijk worden opgebouwd door interventie en herverdeling — of door voorwaarden te creëren waarin mensen kunnen bouwen, investeren, eigenaar worden en floreren?

Hoe moet Spanje immigratie en bevolkingsgroei beheren?

Hoe zwaar moeten mensen worden belast bij de aankoop en het bezit van vastgoed?

Hoe gemakkelijk moet het zijn om te bouwen?

En wat voor land wil Spanje nalaten aan de generatie die momenteel moeite heeft om haar eerste woning te kunnen betalen?

Bij The Estates geloven we in eigendom, ondernemerschap, investeringen, verantwoordelijkheid en groei.

Wij vinden dat succesvolle ondernemingen moeten worden aangemoedigd om te investeren.

Wij vinden dat jongeren een realistisch perspectief moeten hebben om een eigen woning te verwerven.

Wij geloven dat Spanje zijn buitengewone leefomgeving kan beschermen en tegelijkertijd de woningen kan bouwen die zijn bevolking nodig heeft.

En wij vinden dat de overheid de voorwaarden voor welvaart moet creëren, in plaats van te proberen schaarste weg te reguleren.

Na acht jaar Pedro Sánchez blijft het woningtekort in Spanje bestaan.

Het land heeft nu de kans om zich af te vragen of de filosofie achter zijn woningbeleid moet veranderen.

Voor ons is de belangrijkste vraag opmerkelijk eenvoudig:

Hoe begint Spanje weer voldoende woningen te bouwen?

Want zolang Spanje die vraag niet beantwoordt, draait al het andere om een debat over wie een aandeel krijgt in een tekort.

The Estates
Onafhankelijke inzichten in vastgoed, markten en het leven in Spanje.