L’Espagne à la croisée des chemins : Sánchez et la crise du logement qui ne peut plus être ignorée

Key takeaways

• Spain is not building enough homes to keep pace with household and population growth.
• Planning delays, limited buildable land and bureaucracy continue to restrict new housing supply.
• The Estates believes Spain needs a supply-led approach based on construction, ownership, investment and faster planning.
• Immigration and housing policy must be considered together when population growth increases demand for homes.
• Singapore shows how ambitious public housing policy can combine large-scale construction with widespread home ownership.
• Political change could alter Spain's approach to planning, taxation, investment and housing development.
• For property buyers, long-term fundamentals remain more important than short-term political headlines.

L’Espagne se rend aux urnes le 29 novembre 2026, et pour nous, chez The Estates, cette élection représente un moment de clarification.

Après huit années de gouvernement de Pedro Sánchez, l’Espagne fait face à une pénurie de logements devenue impossible à ignorer.

Le nombre de ménages a augmenté plus rapidement que le nombre de logements. Les loyers ont augmenté. Les prix de l’immobilier ont grimpé. Les jeunes Espagnols peinent à s’établir de manière indépendante. Les procédures d’urbanisme restent désespérément lentes. Il est difficile de rendre les terrains adaptés disponibles à la construction. Et la croissance démographique continue d’accroître la demande dans un système de logement qui peine déjà à y répondre.

Chez The Estates, nous pensons que l’Espagne a besoin d’un changement de philosophie en matière de logement.

Nous croyons à l’accession à la propriété, à l’investissement privé responsable, à une fiscalité raisonnable, à des procédures d’urbanisme plus rapides, à un aménagement approprié des terrains et à une augmentation considérable de l’offre de logements.

L’Espagne ne peut pas réglementer pour sortir de la pénurie.

Elle doit construire.

Pourquoi l’Espagne fait-elle face à une crise du logement en 2026 ?

Le problème fondamental est étonnamment simple :

L’Espagne n’a pas construit suffisamment de logements pour le nombre de ménages qui en ont besoin.

Selon l’OCDE, environ 345 000 permis de construire ont été délivrés entre 2022 et 2024, tandis que l’Espagne a créé environ 604 000 nouveaux ménages nets.

L’OCDE cite également une estimation de la Banque d’Espagne faisant état d’une pénurie d’environ 600 000 logements entre 2022 et 2025.

Cet écart est important.

Lorsque le nombre de ménages augmente nettement plus rapidement que l’offre de logements, davantage de personnes se retrouvent en concurrence pour les biens déjà existants.

Les prix augmentent.

Les loyers augmentent.

Et l’accessibilité financière se détériore.

Pourtant, le débat politique s’est régulièrement concentré sur la réglementation du parc de logements existant plutôt que sur la pénurie fondamentale qui la sous-tend.

Sánchez a-t-il résolu la crise du logement en Espagne ?

Après huit années au gouvernement, notre point de vue est clair :

Non.

Le gouvernement Sánchez a de plus en plus répondu aux pressions sur le logement par l’intervention : contrôle des loyers, renforcement de la protection des locataires, restrictions affectant certaines parties du marché immobilier et tentatives répétées de réglementer la manière dont les logements existants sont détenus et loués.

Chacune de ces politiques fait légitimement l’objet d’un débat politique.

Mais aucune ne résout l’arithmétique fondamentale.

Si dix ménages ont besoin d’un logement et que seuls six logements adaptés existent, réglementer ces six logements peut modifier leur prix, leurs conditions de location ou les personnes qui y ont accès.

Cela ne crée pas les logements sept, huit, neuf et dix.

La pénurie ne peut pas être supprimée par la loi.

Elle doit être traitée par l’offre.

La croissance démographique a-t-elle accru la pression sur le logement espagnol ?

Oui.

C’est un autre aspect du débat que l’Espagne doit aborder ouvertement et rationnellement.

La population espagnole a considérablement augmenté, l’immigration représentant une part importante de cette croissance.

L’immigration contribue également de manière importante à l’économie. L’Espagne a besoin de travailleurs, et les résidents nés à l’étranger contribuent à l’ensemble de l’économie.

Mais la contribution économique n’efface pas la réalité physique.

Chaque ménage supplémentaire a besoin d’un endroit où vivre.

Le gouvernement Sánchez a mis en œuvre des politiques d’immigration et de régularisation qui ont accru le nombre de personnes pouvant vivre et travailler légalement en Espagne.

Si le gouvernement favorise la poursuite de la croissance démographique, il doit simultanément veiller à ce que les logements, les infrastructures, les écoles, les soins de santé et les services publics puissent se développer en conséquence.

Dans le cas contraire, la demande augmente tandis que l’offre reste limitée.

Chez The Estates, nous pensons que la politique démographique et la politique du logement ne peuvent pas raisonnablement être dissociées.

La critique ne vise pas les personnes qui cherchent une vie meilleure.

Elle vise une politique gouvernementale qui permet à la population et au nombre de ménages d’augmenter sans créer les conditions nécessaires pour les loger.

Pourquoi l’Espagne ne construit-elle pas suffisamment de logements ?

L’Espagne ne manque pas de demande.

Elle ne manque pas de promoteurs.

Elle ne manque pas d’architectes ni d’ingénieurs.

Et elle ne manque certainement pas d’investisseurs prêts à financer des projets attractifs.

Ce qui lui manque, c’est un nombre suffisant de logements en cours de réalisation.

L’OCDE a identifié la disponibilité limitée de terrains constructibles et la longueur des procédures d’urbanisme comme des contraintes importantes pesant sur l’offre de logements en Espagne.

La Banque d’Espagne a également mis en évidence des problèmes structurels liés aux terrains, à l’urbanisme et à l’aménagement.

Le système d’urbanisme espagnol implique les autorités nationales, régionales et municipales, avec des règles et des responsabilités différentes.

Les projets peuvent mettre des années à passer de la conception à la construction.

Cela engendre des coûts.

Cela crée de l’incertitude.

Et l’incertitude décourage l’investissement.

Qu’en est-il de la protection de l’environnement et du Pacte vert de l’UE ?

La protection de l’environnement est importante.

Le littoral, les campagnes, les communautés historiques et les paysages naturels de l’Espagne comptent parmi les plus grands atouts du pays.

Personne de sérieux, soucieux de la prospérité à long terme de l’Espagne, ne devrait préconiser un développement incontrôlé.

Mais la protection de l’environnement et la construction de logements ne peuvent pas être considérées comme des objectifs mutuellement exclusifs.

L’Espagne doit être capable de faire les deux.

La Commission européenne elle-même a reconnu les obstacles liés aux terrains constructibles, à l’urbanisme et à la délivrance des permis.

La question devrait donc être la suivante :

Comment l’Espagne peut-elle protéger ce qui doit véritablement l’être tout en facilitant considérablement un développement responsable là où de nouveaux logements sont nécessaires ?

Une bonne gouvernance devrait être capable de répondre à cette question.

L’Espagne a besoin d’une révolution de l’offre

Pour The Estates, la réponse commence par l’offre.

Libérer les terrains appropriés.

Simplifier les procédures d’urbanisme.

Accélérer la délivrance des permis.

Créer une plus grande sécurité juridique.

Construire les infrastructures.

Encourager les investissements nationaux et internationaux responsables.

Réduire les obstacles bureaucratiques inutiles.

Soutenir les promoteurs disposés à construire.

Développer le logement abordable.

Et créer de véritables programmes de logements sociaux parallèlement au développement privé.

L’Espagne n’a pas besoin d’un nouveau débat politique sur la manière de répartir un nombre insuffisant de logements.

L’Espagne a besoin de davantage de logements.

Une philosophie différente de la droite espagnole

Les propositions en matière de logement du PP et de Vox reflètent une philosophie sensiblement différente de l’approche interventionniste poursuivie par le gouvernement actuel.

Le Partido Popular a mis l’accent sur l’augmentation de la construction, la mise à disposition de davantage de terrains, l’accélération des procédures d’urbanisme et administratives, ainsi que la réduction d’une partie de la charge fiscale liée au logement.

Vox a préconisé une libéralisation accrue des terrains, une fiscalité immobilière plus faible et une réduction significative des obstacles bureaucratiques.

Ces propositions reflètent plusieurs principes auxquels The Estates s’identifie pleinement :

Offre. Propriété. Investissement. Sécurité juridique. Réduction des obstacles à la construction.

Pour nous, il ne s’agit pas de slogans politiques abstraits.

Ce sont les ingrédients fondamentaux d’un marché immobilier qui fonctionne.

Si l’Espagne manque de logements, elle doit faciliter la création de logements supplémentaires.

Que pourrait apprendre l’Espagne de Singapore ?

L’une des comparaisons les plus intéressantes se trouve peut-être à des milliers de kilomètres de là.

Singapore n’est évidemment pas l’Espagne.

Sa géographie, ses institutions, son système politique et sa relation entre le gouvernement et le foncier sont fondamentalement différents.

Ses politiques ne peuvent donc pas être simplement copiées.

Mais son ambition mérite qu’on s’y intéresse.

Le Housing & Development Board de Singapore a construit plus de 1.25 million de logements, près de 80 % de la population résidente de Singapore vivant dans des logements HDB.

Plus important encore, Singapore n’a pas considéré le logement public exclusivement comme une solution de location sociale permanente.

L’accession à la propriété constitue un élément central du modèle.

Le gouvernement planifie les quartiers, développe les infrastructures, facilite la construction et aide les citoyens éligibles à acquérir leur logement.

Singapore considère véritablement le logement comme une infrastructure nationale stratégique.

C’est la leçon que l’Espagne devrait prendre en considération.

Pourquoi le logement public espagnol ne pourrait-il pas être ambitieux ?

Le logement public ne devrait pas automatiquement signifier des bâtiments peu attrayants construits au moindre coût.

Pourquoi l’Espagne ne construirait-elle pas de magnifiques quartiers neufs ?

Pourquoi ne comprendraient-ils pas des parcs, des écoles, des commerces, des transports publics et une architecture d’excellence ?

Pourquoi les terrains appartenant à l’État ne seraient-ils pas associés à des capitaux privés et à une expertise en matière de développement ?

Pourquoi le logement public abordable ne permettrait-il pas d’accéder progressivement à la propriété ?

Pourquoi les jeunes familles espagnoles ne pourraient-elles pas acheter des logements bien conçus au sein de communautés créées délibérément pour la prochaine génération ?

C’est ici que le débat espagnol sur le logement pourrait devenir bien plus ambitieux.

Au lieu de se contenter de réglementer la pénurie, le gouvernement peut contribuer à créer l’abondance.

L’élection de novembre aura-t-elle un impact sur les prix de l’immobilier espagnol ?

Un changement politique peut affecter les marchés immobiliers, mais les acquéreurs ne doivent pas s’attendre à une transformation immédiate.

Le logement évolue lentement.

Même si une réforme de l’urbanisme débutait immédiatement après une élection, les terrains devraient encore être préparés, les projets financés, les permis accordés, les infrastructures construites et les logements réalisés.

Une réforme significative de l’offre demande donc des années.

Mais les anticipations comptent.

Les promoteurs et les investisseurs engagent aujourd’hui des capitaux en fonction, notamment, de l’environnement réglementaire et fiscal qu’ils prévoient pour demain.

Un environnement stable qui encourage la construction peut libérer les investissements.

Un environnement incertain peut les reporter.

Les acquéreurs internationaux doivent-ils attendre après les élections espagnoles ?

Pour la plupart des acquéreurs sérieux, le bien immobilier lui-même demeure plus important que le calendrier électoral.

Un bien rare, proposé au juste prix et situé dans un emplacement exceptionnel ne devient pas automatiquement un mauvais investissement parce que l’Espagne change de gouvernement.

De même, un bien affiché à un prix excessif ne devient pas attractif simplement parce que quelqu’un apprécie le résultat d’une élection.

Les acquéreurs doivent se concentrer sur les fondamentaux :

L’emplacement.

La rareté.

Les ventes comparables.

La sécurité juridique.

La qualité de construction.

L’offre future.

La demande locative ou à la revente.

Les coûts récurrents.

Et la raison de l’acquisition.

La politique compte.

Le bien immobilier compte toujours davantage.

L’immobilier espagnol demeure-t-il un bon investissement en 2026 ?

L’Espagne reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe, précisément parce que la demande demeure très forte.

Les acquéreurs nationaux ont besoin de logements.

Les acquéreurs internationaux continuent de choisir l’Espagne.

Les actifs s’installent dans les villes prospères.

Les retraités choisissent la Méditerranée.

Les familles recherchent des résidences secondaires.

Les entrepreneurs et les professionnels s’installent en Espagne.

Le tourisme demeure considérable.

Et les terrains recherchés dans les meilleurs emplacements sont, par nature, limités.

Cela ne signifie pas que chaque bien immobilier constitue un bon investissement.

Mais la rareté, conjuguée à une demande soutenue, demeure l’un des fondamentaux les plus puissants de l’immobilier.

À quoi devrait ressembler la prochaine stratégie de l’Espagne en matière de logement ?

Chez The Estates, notre position est claire.

Construire davantage.

Mieux planifier.

Approuver plus rapidement.

Imposer intelligemment.

Encourager l’accession à la propriété.

Soutenir l’investissement responsable.

Faire correspondre les politiques d’immigration et de croissance démographique avec les politiques du logement et des infrastructures.

Protéger les paysages et les environnements qui présentent une véritable valeur.

Mais autoriser un développement raisonné là où l’Espagne a cruellement besoin de logements.

Développer le logement social et abordable tout en reconnaissant que les promoteurs et les investisseurs privés sont des partenaires essentiels plutôt que des adversaires.

Et surtout, cesser de prétendre que réglementer une offre de logements insuffisante constitue un substitut à son augmentation.

L’Espagne choisit plus qu’un gouvernement

L’élection du 29 novembre porte sur bien davantage que l’immobilier.

Mais le logement illustre avec force le débat plus large qui se déroule sur l’avenir de l’Espagne.

Quel rôle le gouvernement doit-il jouer ?

La prospérité doit-elle être bâtie principalement par l’intervention et la redistribution — ou en créant les conditions permettant aux individus de construire, d’investir, de devenir propriétaires et de prospérer ?

Comment l’Espagne doit-elle gérer l’immigration et la croissance démographique ?

Dans quelle mesure les acquéreurs et les propriétaires devraient-ils être imposés ?

Dans quelle mesure devrait-il être facile de construire ?

Et quel pays l’Espagne souhaite-t-elle léguer à la génération qui peine actuellement à s’offrir sa première propriété ?

Chez The Estates, nous croyons en la propriété, l’esprit d’entreprise, l’investissement, la responsabilité et la croissance.

Nous pensons que les entreprises prospères devraient être encouragées à investir.

Nous pensons que les jeunes devraient disposer d’une voie réaliste vers l’accession à la propriété.

Nous pensons que l’Espagne peut préserver son environnement exceptionnel tout en construisant les logements dont sa population a besoin.

Et nous pensons que le gouvernement devrait créer les conditions de la prospérité plutôt que de tenter de réglementer pour sortir de la pénurie.

Après huit années de Pedro Sánchez, la pénurie de logements persiste en Espagne.

Le pays a désormais l’occasion de se demander si la philosophie à l’origine de sa politique du logement devrait évoluer.

Pour nous, la question la plus importante est remarquablement simple :

Comment l’Espagne peut-elle recommencer à construire suffisamment de logements ?

Car tant que l’Espagne n’aura pas répondu à cette question, tout le reste ne sera qu’un débat sur la répartition d’une pénurie.

The Estates
Un regard indépendant sur l’immobilier, les marchés et la vie en Espagne.