Spanien am Scheideweg: Sánchez und die Wohnungs krise, die nicht länger ignoriert werden kann

Key takeaways

• Spain is not building enough homes to keep pace with household and population growth.
• Planning delays, limited buildable land and bureaucracy continue to restrict new housing supply.
• The Estates believes Spain needs a supply-led approach based on construction, ownership, investment and faster planning.
• Immigration and housing policy must be considered together when population growth increases demand for homes.
• Singapore shows how ambitious public housing policy can combine large-scale construction with widespread home ownership.
• Political change could alter Spain's approach to planning, taxation, investment and housing development.
• For property buyers, long-term fundamentals remain more important than short-term political headlines.

Am 29. November 2026 geht Spanien zur Wahl, und für uns bei The Estates stellt diese Wahl einen Moment der Klarheit dar.

Nach acht Jahren unter Pedro Sánchez sieht sich Spanien mit einem Wohnungsmangel konfrontiert, der nicht länger ignoriert werden kann.

Die Zahl der Haushalte ist schneller gestiegen als die Zahl der Wohnungen. Die Mieten sind gestiegen. Die Immobilienpreise sind gestiegen. Jüngere Spanier haben Schwierigkeiten, sich ein unabhängiges Leben aufzubauen. Die Planung bleibt quälend langsam. Geeignetes Bauland lässt sich nur schwer erschließen. Und das Bevölkerungswachstum erhöht weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum in einem Wohnungsmarkt, der bereits Mühe hat, Schritt zu halten.

Bei The Estates sind wir der Überzeugung, dass Spanien einen Wandel in seiner wohnungspolitischen Philosophie braucht.

Wir glauben an Wohneigentum, verantwortungsvolle private Investitionen, eine vernünftige Besteuerung, schnellere Genehmigungsverfahren, eine angemessene Erschließung von Bauland und eine drastische Erhöhung des Wohnungsangebots.

Spanien kann sich nicht aus der Knappheit herausregulieren.

Es muss bauen.

Warum befindet sich Spanien 2026 in einer Wohnungskrise?

Das grundlegende Problem ist überraschend einfach:

Spanien hat nicht genügend Wohnungen für die Zahl der Haushalte gebaut, die sie benötigen.

Nach Angaben der OECD wurden zwischen 2022 und 2024 etwa 345.000 Baugenehmigungen erteilt, während in Spanien rund 604.000 neue Haushalte netto entstanden.

Die OECD verweist außerdem auf eine Schätzung der Bank of Spain, wonach zwischen 2022 und 2025 ein Wohnungsmangel von etwa 600.000 Wohnungen bestand.

Diese Lücke ist von Bedeutung.

Wenn die Zahl der Haushalte deutlich schneller steigt als das Wohnungsangebot, konkurrieren mehr Menschen um die bereits vorhandenen Immobilien.

Die Preise steigen.

Die Mieten steigen.

Und die Erschwinglichkeit nimmt ab.

Dennoch konzentrierte sich die politische Debatte wiederholt darauf, den bestehenden Wohnungsbestand zu regulieren, anstatt den grundlegenden Mangel zu beheben.

Hat Sánchez Spaniens Wohnungskrise gelöst?

Nach acht Jahren in der Regierung ist unsere Einschätzung eindeutig:

Nein.

Die Regierung Sánchez hat auf den Druck auf dem Wohnungsmarkt zunehmend mit Interventionen reagiert: Mietkontrollen, stärkeren Schutz für Mieter, Einschränkungen, die Teile des Immobilienmarktes betreffen, und wiederholten Versuchen zu regulieren, wie bestehende Wohnungen besessen und vermietet werden.

Über jede dieser Maßnahmen kann es eine legitime politische Debatte geben.

Keine davon löst jedoch die grundlegende Rechnung.

Wenn zehn Haushalte Wohnungen benötigen und nur sechs geeignete Wohnungen vorhanden sind, kann die Regulierung dieser sechs Wohnungen deren Preis, Mietbedingungen oder die Frage verändern, wer Zugang zu ihnen erhält.

Sie schafft jedoch nicht die Wohnungen sieben, acht, neun und zehn.

Knappheit kann nicht per Gesetz abgeschafft werden.

Sie muss durch ein größeres Angebot bekämpft werden.

Hat das Bevölkerungswachstum den Druck auf den spanischen Wohnungsmarkt erhöht?

Ja.

Dies ist ein weiterer Teil der Debatte, den Spanien offen und rational führen muss.

Die Bevölkerung Spaniens ist erheblich gewachsen, wobei die Einwanderung einen wichtigen Teil dieses Wachstums ausmacht.

Auch wirtschaftlich leistet die Einwanderung einen wichtigen Beitrag. Spanien benötigt Arbeitskräfte, und im Ausland geborene Einwohner leisten einen Beitrag zur gesamten Wirtschaft.

Der wirtschaftliche Beitrag hebt jedoch die physischen Realitäten nicht auf.

Jeder zusätzliche Haushalt braucht einen Ort zum Leben.

Die Regierung Sánchez hat Einwanderungs- und Regularisierungspolitiken verfolgt, die die Zahl der Menschen erhöht haben, die legal in Spanien leben und arbeiten können.

Wenn die Regierung ein anhaltendes Bevölkerungswachstum ermöglicht, muss sie gleichzeitig sicherstellen, dass Wohnraum, Infrastruktur, Schulen, Gesundheitsversorgung und öffentliche Dienstleistungen entsprechend ausgebaut werden können.

Andernfalls wächst die Nachfrage, während das Angebot begrenzt bleibt.

Bei The Estates sind wir der Überzeugung, dass Bevölkerungs- und Wohnungspolitik sinnvollerweise nicht getrennt voneinander betrachtet werden können.

Die Kritik richtet sich nicht gegen Menschen, die ein besseres Leben suchen.

Sie richtet sich gegen eine Regierungspolitik, die eine Zunahme der Bevölkerung und der Zahl der Haushalte ermöglicht, ohne die notwendigen Voraussetzungen für ihre Unterbringung zu schaffen.

Warum baut Spanien nicht genügend Wohnungen?

Spanien mangelt es nicht an Nachfrage.

Es mangelt nicht an Bauträgern.

Es mangelt nicht an Architekten oder Ingenieuren.

Und es mangelt ganz sicher nicht an Investoren, die bereit sind, attraktive Projekte zu finanzieren.

Was fehlt, ist ein ausreichendes Wohnungsangebot, das die verschiedenen Entwicklungsphasen durchläuft.

Die OECD hat begrenzt verfügbares Bauland und langwierige städtebauliche Verfahren als erhebliche Einschränkungen des spanischen Wohnungsangebots identifiziert.

Auch die Bank of Spain hat strukturelle Probleme im Zusammenhang mit Bauland, Planung und Entwicklung hervorgehoben.

Das spanische Planungssystem umfasst nationale, regionale und kommunale Behörden mit unterschiedlichen Vorschriften und Zuständigkeiten.

Es kann Jahre dauern, bis Projekte vom Konzept bis zum Baubeginn gelangen.

Das verursacht Kosten.

Es schafft Unsicherheit.

Und Unsicherheit schreckt Investitionen ab.

Wie steht es um den Umweltschutz und die EU Green Agenda?

Umweltschutz ist wichtig.

Spaniens Küste, Landschaften, historischen Gemeinden und Naturräume gehören zu den größten Vorzügen des Landes.

Niemand, dem Spaniens langfristiger Wohlstand ernsthaft am Herzen liegt, sollte eine unkontrollierte Entwicklung befürworten.

Umweltschutz und Wohnungsbau dürfen jedoch nicht als sich gegenseitig ausschließende Ziele betrachtet werden.

Spanien muss beides leisten können.

Auch die Europäische Kommission hat Hindernisse im Zusammenhang mit Bauland, Planung und Genehmigungen anerkannt.

Die Frage sollte daher lauten:

Wie kann Spanien das schützen, was tatsächlich geschützt werden muss, und gleichzeitig eine verantwortungsvolle Entwicklung dort, wo neuer Wohnraum benötigt wird, erheblich erleichtern?

Eine gute Regierung sollte in der Lage sein, diese Frage zu beantworten.

Spanien braucht eine Revolution des Wohnungsangebots

Für The Estates beginnt die Antwort mit dem Angebot.

Geeignetes Bauland freigeben.

Planungsverfahren vereinfachen.

Genehmigungen beschleunigen.

Mehr Rechtssicherheit schaffen.

Infrastruktur errichten.

Verantwortungsvolle inländische und internationale Investitionen fördern.

Unnötige bürokratische Hürden abbauen.

Bauträger unterstützen, die bereit sind zu bauen.

Bezahlbaren Wohnraum ausweiten.

Und neben privaten Projekten ernsthafte Programme für den sozialen Wohnungsbau schaffen.

Spanien braucht keine weitere politische Auseinandersetzung darüber, wie eine unzureichende Zahl von Wohnungen aufgeteilt werden soll.

Spanien braucht mehr Wohnungen.

Eine andere Philosophie der spanischen Rechten

Die wohnungspolitischen Vorschläge von PP und Vox spiegeln eine grundlegend andere Philosophie wider als der interventionistische Ansatz der derzeitigen Regierung.

Die Partido Popular hat den Schwerpunkt auf eine Ausweitung der Bautätigkeit, die Bereitstellung von mehr Bauland, die Beschleunigung von Planungs- und Verwaltungsverfahren sowie die Reduzierung eines Teils der mit Wohnraum verbundenen Steuerlast gelegt.

Vox setzt sich für eine weitere Liberalisierung des Baulands, niedrigere Immobiliensteuern und eine deutliche Verringerung bürokratischer Hürden ein.

Diese Vorschläge spiegeln mehrere Grundsätze wider, mit denen sich The Estates stark identifiziert:

Angebot. Eigentum. Investitionen. Rechtssicherheit. Niedrigere Hürden für das Bauen.

Für uns sind dies keine abstrakten politischen Schlagworte.

Sie sind grundlegende Bestandteile eines funktionierenden Immobilienmarktes.

Wenn es in Spanien zu wenige Wohnungen gibt, muss Spanien die Schaffung von mehr Wohnraum erleichtern.

Was könnte Spanien von Singapur lernen?

Einer der vielleicht interessantesten Vergleiche findet sich Tausende Kilometer entfernt.

Singapur ist offensichtlich nicht Spanien.

Seine Geografie, Institutionen, sein politisches System und sein Verhältnis zwischen Regierung und Land unterscheiden sich grundlegend.

Seine politischen Konzepte können daher nicht einfach kopiert werden.

Doch sein Anspruch verdient Aufmerksamkeit.

Das Housing & Development Board von Singapur hat mehr als 1,25 Millionen Wohnungen gebaut; nahezu 80 % der in Singapur ansässigen Bevölkerung leben in HDB-Wohnraum.

Noch wichtiger ist, dass Singapur den öffentlichen Wohnungsbau nicht ausschließlich als dauerhaftes soziales Mietmodell betrachtet hat.

Wohneigentum bildet einen zentralen Bestandteil des Modells.

Die Regierung plant Gemeinschaften, entwickelt Infrastruktur, erleichtert die Bautätigkeit und unterstützt berechtigte Bürger beim Erwerb von Wohneigentum.

Singapur betrachtet Wohnraum effektiv als strategische nationale Infrastruktur.

Das ist die Lehre, die Spanien berücksichtigen sollte.

Warum kann der spanische öffentliche Wohnungsbau nicht anspruchsvoll sein?

Öffentlicher Wohnungsbau sollte nicht automatisch unattraktive Gebäude bedeuten, die so kostengünstig wie möglich errichtet werden.

Warum sollte Spanien keine schönen neuen Stadtviertel bauen?

Warum sollten sie nicht über Parks, Schulen, Geschäfte, öffentliche Verkehrsmittel und herausragende Architektur verfügen?

Warum sollte staatseigenes Land nicht mit privatem Kapital und Fachwissen aus der Projektentwicklung kombiniert werden?

Warum sollte erschwinglicher öffentlicher Wohnraum nicht Wege zum Eigentum eröffnen?

Warum sollten junge spanische Familien keine gut gestalteten Wohnungen in Gemeinschaften erwerben können, die bewusst für die nächste Generation geschaffen wurden?

Hier könnte die spanische Wohnungsdebatte deutlich ambitionierter werden.

Statt lediglich die Knappheit zu regulieren, kann der Staat dazu beitragen, Überfluss zu schaffen.

Wird die Wahl im November die spanischen Immobilienpreise beeinflussen?

Politischer Wandel kann Immobilienmärkte beeinflussen, doch Käufer sollten keine unmittelbare Veränderung erwarten.

Der Wohnungsmarkt bewegt sich langsam.

Selbst wenn eine Planungsreform unmittelbar nach einer Wahl beginnen würde, müssten Grundstücke weiterhin vorbereitet, Projekte finanziert, Genehmigungen erteilt, Infrastruktur gebaut und Wohnungen errichtet werden.

Eine grundlegende Reform des Angebots nimmt daher Jahre in Anspruch.

Doch Erwartungen sind von Bedeutung.

Projektentwickler und Investoren binden bereits heute Kapital, teilweise auf Grundlage ihrer Einschätzung, wie das regulatorische und steuerliche Umfeld morgen aussehen wird.

Ein stabiles Umfeld, das die Bautätigkeit fördert, kann Investitionen freisetzen.

Ein unsicheres Umfeld kann sie aufschieben.

Sollten internationale Käufer bis nach der spanischen Wahl warten?

Für die meisten ernsthaften Käufer bleibt die einzelne Immobilie wichtiger als der Zeitplan der Wahl.

Eine rare, korrekt bewertete Immobilie in außergewöhnlicher Lage wird nicht automatisch zu einer schlechten Investition, nur weil Spanien die Regierung wechselt.

Ebenso wird eine überteuerte Immobilie nicht allein dadurch attraktiv, dass jemand ein Wahlergebnis begrüsst.

Käufer sollten sich auf die grundlegenden Faktoren konzentrieren:

Lage.

Knappheit.

Vergleichbare Verkäufe.

Rechtssicherheit.

Bauqualität.

Zukünftiges Angebot.

Nachfrage nach Vermietung oder Wiederverkauf.

Laufende Kosten.

Und den Grund für den Kauf.

Politik ist wichtig.

Die Immobilie ist dennoch wichtiger.

Ist spanischer Immobilienbesitz 2026 weiterhin eine gute Investition?

Spanien bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas, gerade weil die Nachfrage weiterhin so stark ist.

Inländische Käufer benötigen Wohnraum.

Internationale Käufer entscheiden sich weiterhin für Spanien.

Arbeitskräfte ziehen in erfolgreiche Städte.

Rentner wählen das Mittelmeer.

Familien wünschen sich Zweitwohnsitze.

Unternehmer und Fachkräfte siedeln um.

Der Tourismus bleibt enorm bedeutend.

Und begehrtes Land in den besten Lagen ist naturgemäß begrenzt.

Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie eine gute Investition ist.

Doch die Verbindung aus Knappheit und anhaltender Nachfrage bleibt einer der stärksten fundamentalen Faktoren im Immobilienmarkt.

Wie sollte Spaniens nächste Wohnungsstrategie aussehen?

Bei The Estates ist unsere Position klar und eindeutig.

Mehr bauen.

Besser planen.

Schneller genehmigen.

Intelligent besteuern.

Wohneigentum fördern.

Verantwortungsvolle Investitionen unterstützen.

Einwanderungs- und Bevölkerungspolitik mit Wohnraum- und Infrastrukturpolitik verknüpfen.

Wirklich wertvolle Landschaften und Ökosysteme schützen.

Doch eine sinnvolle Entwicklung dort ermöglichen, wo Spanien dringend Wohnraum benötigt.

Den sozialen und erschwinglichen Wohnungsbau ausweiten und zugleich anerkennen, dass private Projektentwickler und Investoren unverzichtbare Partner und keine Gegner sind.

Und vor allem aufhören so zu tun, als sei die Regulierung eines unzureichenden Wohnraumangebots ein Ersatz für dessen Ausweitung.

Spanien entscheidet über mehr als eine Regierung

Bei der Wahl am 29. November geht es um deutlich mehr als um Immobilien.

Doch der Wohnungsbau veranschaulicht eindrucksvoll die umfassendere Debatte über Spaniens Zukunft.

Welche Rolle sollte der Staat spielen?

Sollte Wohlstand vor allem durch Intervention und Umverteilung entstehen – oder indem Bedingungen geschaffen werden, unter denen Menschen aufbauen, investieren, Eigentum erwerben und prosperieren können?

Wie sollte Spanien Einwanderung und Bevölkerungswachstum steuern?

Wie hoch sollten Menschen beim Kauf und Besitz von Immobilien besteuert werden?

Wie einfach sollte es sein zu bauen?

Und was für ein Land möchte Spanien der Generation hinterlassen, die derzeit darum kämpft, sich ihr erstes Eigenheim leisten zu können?

Bei The Estates glauben wir an Eigentum, Unternehmertum, Investitionen, Verantwortung und Wachstum.

Wir glauben, dass erfolgreiche Unternehmen dazu ermutigt werden sollten, zu investieren.

Wir glauben, dass junge Menschen eine realistische Perspektive auf den Erwerb eines Eigenheims haben sollten.

Wir glauben, dass Spanien seine außergewöhnliche Umwelt schützen und zugleich die von seiner Bevölkerung benötigten Wohnungen bauen kann.

Und wir glauben, dass die Regierung die Voraussetzungen für Wohlstand schaffen sollte, anstatt zu versuchen, Knappheit durch Regulierung zu überwinden.

Nach acht Jahren unter Pedro Sánchez besteht Spaniens Wohnraummangel weiterhin.

Das Land hat nun die Gelegenheit zu prüfen, ob sich die Philosophie hinter seiner Wohnungspolitik ändern sollte.

Für uns ist die wichtigste Frage bemerkenswert einfach:

Wie beginnt Spanien wieder damit, ausreichend Wohnungen zu bauen?

Denn solange Spanien diese Frage nicht beantwortet, dreht sich alles andere um die Frage, wer welchen Anteil an der Knappheit erhält.

The Estates
Unabhängige Einblicke in Immobilien, Märkte und das Leben in Spanien.