La Spagna a un bivio: Sánchez e la crisi abitativa che non può più essere ignorata

Key takeaways

• Spain is not building enough homes to keep pace with household and population growth.
• Planning delays, limited buildable land and bureaucracy continue to restrict new housing supply.
• The Estates believes Spain needs a supply-led approach based on construction, ownership, investment and faster planning.
• Immigration and housing policy must be considered together when population growth increases demand for homes.
• Singapore shows how ambitious public housing policy can combine large-scale construction with widespread home ownership.
• Political change could alter Spain's approach to planning, taxation, investment and housing development.
• For property buyers, long-term fundamentals remain more important than short-term political headlines.

La Spagna si recherà alle urne il 29 novembre 2026 e, per noi di The Estates, queste elezioni rappresentano un momento di chiarezza.

Dopo otto anni di Pedro Sánchez, la Spagna si trova ad affrontare una carenza di abitazioni diventata impossibile da ignorare.

Il numero dei nuclei familiari è cresciuto più rapidamente di quello delle abitazioni. Gli affitti sono aumentati. I prezzi degli immobili sono saliti. I giovani spagnoli faticano a rendersi indipendenti. La pianificazione urbanistica resta dolorosamente lenta. È difficile rendere disponibili terreni idonei. E la crescita demografica continua ad alimentare la domanda in un sistema abitativo già in difficoltà.

Noi di The Estates riteniamo che la Spagna abbia bisogno di un cambiamento nella filosofia abitativa.

Crediamo nella proprietà della casa, negli investimenti privati responsabili, in una fiscalità sensata, in una pianificazione più rapida, nello sviluppo appropriato dei terreni e in un aumento drastico dell’offerta abitativa.

La Spagna non può regolamentare la propria via d’uscita dalla scarsità.

Deve costruire.

Perché la Spagna sta affrontando una crisi abitativa nel 2026?

Il problema fondamentale è sorprendentemente semplice:

La Spagna non ha costruito un numero sufficiente di abitazioni per le famiglie che ne hanno bisogno.

Secondo l’OCSE, tra il 2022 e il 2024 sono stati rilasciati circa 345.000 permessi di costruzione, mentre in Spagna sono stati creati circa 604.000 nuovi nuclei familiari netti.

L’OCSE cita inoltre una stima della Banca di Spagna relativa a una carenza di circa 600.000 abitazioni tra il 2022 e il 2025.

Questa differenza è importante.

Quando il numero dei nuclei familiari aumenta molto più rapidamente dell’offerta abitativa, un numero maggiore di persone compete per gli immobili già esistenti.

I prezzi aumentano.

Gli affitti aumentano.

E l’accessibilità economica peggiora.

Eppure il dibattito politico si è concentrato ripetutamente sulla regolamentazione del patrimonio abitativo esistente, anziché affrontare la carenza fondamentale che ne è alla base.

Sánchez ha risolto la crisi abitativa della Spagna?

Dopo otto anni di governo, la nostra posizione è chiara:

No.

Il governo Sánchez ha risposto sempre più alla pressione abitativa attraverso interventi quali il controllo degli affitti, maggiori tutele per gli inquilini, restrizioni che interessano alcune parti del mercato immobiliare e ripetuti tentativi di regolamentare il modo in cui le abitazioni esistenti vengono possedute e affittate.

Esiste un legittimo dibattito politico su ciascuna di queste politiche.

Ma nessuna risolve l’aritmetica fondamentale.

Se dieci nuclei familiari hanno bisogno di una casa e sono disponibili soltanto sei abitazioni idonee, regolamentare queste sei abitazioni può modificarne il prezzo, le condizioni di locazione o chi può accedervi.

Non crea le abitazioni numero sette, otto, nove e dieci.

La scarsità non può essere fatta sparire per legge.

Deve essere affrontata attraverso l’offerta.

La crescita demografica ha aumentato la pressione sul mercato abitativo spagnolo?

Sì.

Questo è un altro aspetto del dibattito che la Spagna deve affrontare in modo aperto e razionale.

La popolazione spagnola è cresciuta notevolmente, e l’immigrazione rappresenta una componente importante di tale crescita.

L’immigrazione contribuisce inoltre in modo significativo all’economia. La Spagna ha bisogno di lavoratori e i residenti nati all’estero contribuiscono in tutti i settori dell’economia.

Ma il contributo economico non elimina la realtà fisica.

Ogni ulteriore nucleo familiare ha bisogno di un luogo in cui vivere.

Il governo Sánchez ha perseguito politiche in materia di immigrazione e regolarizzazione che hanno aumentato il numero di persone autorizzate a vivere e lavorare legalmente in Spagna.

Se il governo favorisce una crescita demografica continua, deve al contempo garantire che abitazioni, infrastrutture, scuole, assistenza sanitaria e servizi pubblici possano espandersi di conseguenza.

Altrimenti la domanda cresce mentre l’offerta rimane limitata.

Noi di The Estates crediamo che le politiche demografiche e quelle abitative non possano essere ragionevolmente separate.

La critica non è rivolta alle persone che cercano una vita migliore.

È rivolta alle politiche governative che consentono alla popolazione e al numero dei nuclei familiari di aumentare senza creare le condizioni necessarie per ospitarli.

Perché la Spagna non costruisce abbastanza abitazioni?

La Spagna non manca di domanda.

Non mancano gli sviluppatori.

Non mancano architetti o ingegneri.

E certamente non mancano investitori pronti a finanziare progetti interessanti.

Ciò che manca è un’offerta abitativa sufficiente lungo il processo di sviluppo.

L’OCSE ha individuato nella limitata disponibilità di terreni edificabili e nella lunghezza delle procedure di pianificazione urbanistica vincoli significativi per l’offerta abitativa spagnola.

Anche la Banca di Spagna ha evidenziato problemi strutturali relativi ai terreni, alla pianificazione e allo sviluppo.

Il sistema di pianificazione spagnolo coinvolge autorità nazionali, regionali e municipali, con regole e responsabilità diverse.

I progetti possono impiegare anni per passare dall’ideazione alla costruzione.

Questo genera costi.

Genera incertezza.

E l’incertezza scoraggia gli investimenti.

E la tutela ambientale e l’Agenda verde dell’UE?

La tutela ambientale è importante.

Le coste, le campagne, le comunità storiche e i paesaggi naturali della Spagna sono tra i maggiori punti di forza del Paese.

Nessuno che abbia a cuore la prosperità a lungo termine della Spagna dovrebbe sostenere uno sviluppo incontrollato.

Ma la tutela ambientale e la costruzione di abitazioni non possono essere trattate come obiettivi incompatibili.

La Spagna deve essere in grado di realizzare entrambe.

La stessa Commissione europea ha riconosciuto gli ostacoli relativi ai terreni edificabili, alla pianificazione e al rilascio dei permessi.

La domanda dovrebbe quindi essere:

Come può la Spagna proteggere ciò che deve essere realmente tutelato, rendendo al contempo molto più semplice uno sviluppo responsabile laddove siano necessarie nuove abitazioni?

Un buon governo dovrebbe essere in grado di rispondere a questa domanda.

La Spagna ha bisogno di una rivoluzione dell’offerta

Per The Estates, la risposta inizia dall’offerta.

Rendere disponibili i terreni idonei.

Semplificare la pianificazione.

Accelerare il rilascio dei permessi.

Creare maggiore certezza giuridica.

Costruire infrastrutture.

Incoraggiare investimenti nazionali e internazionali responsabili.

Ridurre gli ostacoli burocratici non necessari.

Sostenere gli sviluppatori disposti a costruire.

Ampliare l’edilizia a prezzi accessibili.

E creare seri programmi di edilizia pubblica parallelamente allo sviluppo privato.

La Spagna non ha bisogno di un’ennesima disputa politica su come suddividere un numero insufficiente di abitazioni.

La Spagna ha bisogno di più abitazioni.

Una filosofia diversa dalla destra spagnola

Le proposte abitative avanzate dal PP e da Vox riflettono una filosofia sostanzialmente diversa dall’approccio interventista perseguito dall’attuale governo.

Il Partido Popular ha sottolineato l’importanza di aumentare la costruzione, rendere disponibili più terreni, accelerare i processi urbanistici e amministrativi e ridurre parte del carico fiscale associato alla casa.

Vox ha sostenuto un’ulteriore liberalizzazione dei terreni, una riduzione della tassazione immobiliare e una significativa diminuzione degli ostacoli burocratici.

Queste proposte riflettono diversi principi con cui The Estates si identifica pienamente:

Offerta. Proprietà. Investimento. Certezza giuridica. Minori ostacoli alla costruzione.

Per noi, non si tratta di slogan politici astratti.

Sono ingredienti fondamentali per un mercato immobiliare efficiente.

Se in Spagna ci sono troppo poche abitazioni, il Paese deve rendere più semplice crearne di nuove.

Che cosa potrebbe imparare la Spagna da Singapore?

Forse uno dei confronti più interessanti si trova a migliaia di chilometri di distanza.

Singapore non è ovviamente la Spagna.

La sua geografia, le sue istituzioni, il suo sistema politico e il rapporto tra governo e territorio sono fondamentalmente diversi.

Le sue politiche, quindi, non possono essere semplicemente copiate.

Ma la sua ambizione merita attenzione.

L’Housing & Development Board di Singapore ha costruito più di 1.25 milioni di abitazioni, e quasi l’80% della popolazione residente di Singapore vive in alloggi HDB.

Ancora più importante, Singapore non ha considerato l’edilizia pubblica esclusivamente come una forma di locazione sociale permanente.

La proprietà della casa è una componente centrale del modello.

Il governo pianifica le comunità, sviluppa le infrastrutture, facilita la costruzione e aiuta i cittadini aventi diritto ad acquistare una casa.

Singapore considera di fatto l’edilizia abitativa come un’infrastruttura strategica nazionale.

Questa è la lezione che la Spagna dovrebbe prendere in considerazione.

Perché l’edilizia pubblica spagnola non può essere ambiziosa?

L’edilizia pubblica non dovrebbe automaticamente significare edifici poco attraenti, costruiti nel modo più economico possibile.

Perché la Spagna non dovrebbe costruire nuovi quartieri belli?

Perché non dovrebbero includere parchi, scuole, negozi, trasporti pubblici e un’architettura eccellente?

Perché i terreni di proprietà pubblica non dovrebbero essere combinati con capitali privati e competenze nel settore dello sviluppo immobiliare?

Perché l’edilizia pubblica accessibile non dovrebbe offrire percorsi verso la proprietà?

Perché le giovani famiglie spagnole non dovrebbero poter acquistare abitazioni ben progettate all’interno di comunità create deliberatamente per la prossima generazione?

È proprio qui che il dibattito sulla casa in Spagna potrebbe diventare molto più ambizioso.

Invece di limitarsi a regolamentare la scarsità, il governo può contribuire a creare abbondanza.

Le elezioni di novembre influiranno sui prezzi immobiliari spagnoli?

Il cambiamento politico può influenzare i mercati immobiliari, ma gli acquirenti non dovrebbero aspettarsi una trasformazione immediata.

Il mercato immobiliare si muove lentamente.

Anche se la riforma urbanistica iniziasse immediatamente dopo le elezioni, sarebbe comunque necessario preparare i terreni, finanziare i progetti, ottenere le licenze, costruire le infrastrutture e realizzare le abitazioni.

Una riforma significativa dell’offerta richiede quindi anni.

Ma le aspettative contano.

Oggi sviluppatori e investitori impegnano capitali basandosi in parte su ciò che ritengono sarà domani il contesto normativo e fiscale.

Un contesto stabile che incentiva la costruzione può sbloccare gli investimenti.

Un contesto incerto può rimandarli.

Gli acquirenti internazionali dovrebbero aspettare dopo le elezioni spagnole?

Per la maggior parte degli acquirenti realmente interessati, il singolo immobile resta più importante del calendario elettorale.

Un immobile raro, correttamente valutato e situato in una posizione eccezionale non diventa automaticamente un cattivo investimento perché la Spagna cambia governo.

Allo stesso modo, un immobile sopravvalutato non diventa interessante semplicemente perché qualcuno apprezza il risultato elettorale.

Gli acquirenti dovrebbero concentrarsi sui fondamentali:

Posizione.

Scarsità.

Vendite comparabili.

Sicurezza giuridica.

Qualità costruttiva.

Offerta futura.

Domanda di locazione o di rivendita.

Costi correnti.

E la ragione dell’acquisto.

La politica conta.

L’immobile conta ancora di più.

Gli immobili in Spagna rappresentano ancora un buon investimento nel 2026?

La Spagna resta uno dei mercati immobiliari più interessanti d’Europa proprio perché la domanda continua a essere molto forte.

Gli acquirenti nazionali hanno bisogno di abitazioni.

Gli acquirenti internazionali continuano a scegliere la Spagna.

I lavoratori si trasferiscono verso le città più dinamiche.

I pensionati scelgono il Mediterraneo.

Le famiglie desiderano seconde case.

Imprenditori e professionisti si trasferiscono.

Il turismo continua a essere enorme.

E i terreni desiderabili nelle migliori posizioni sono intrinsecamente limitati.

Questo non significa che ogni immobile sia un buon investimento.

Ma la scarsità combinata con una domanda sostenuta resta uno dei fondamentali più solidi del settore immobiliare.

Come dovrebbe essere la prossima strategia abitativa della Spagna?

In The Estates, la nostra posizione è semplice.

Costruire di più.

Pianificare meglio.

Approvare più rapidamente.

Tassare in modo intelligente.

Incoraggiare la proprietà.

Sostenere gli investimenti responsabili.

Collegare la politica in materia di immigrazione e popolazione alla politica abitativa e infrastrutturale.

Proteggere i paesaggi e gli ambienti realmente preziosi.

Ma consentire uno sviluppo ragionevole nei luoghi in cui la Spagna ha disperatamente bisogno di abitazioni.

Ampliare l’edilizia sociale e accessibile, riconoscendo che sviluppatori privati e investitori sono partner essenziali, non nemici.

E soprattutto, smettere di fingere che regolamentare un’offerta abitativa insufficiente possa sostituire il suo incremento.

La Spagna sta scegliendo più di un governo

Le elezioni del 29 novembre riguardano molto più del settore immobiliare.

Ma la casa offre una potente illustrazione del più ampio dibattito in corso sul futuro della Spagna.

Quale ruolo dovrebbe svolgere il governo?

La prosperità dovrebbe essere costruita principalmente attraverso l’intervento e la redistribuzione, oppure creando condizioni in cui le persone possano costruire, investire, possedere e prosperare?

Come dovrebbe gestire la Spagna l’immigrazione e la crescita demografica?

Quanto dovrebbero essere tassate le persone quando acquistano e possiedono un immobile?

Quanto dovrebbe essere semplice costruire?

E quale tipo di Paese vuole lasciare la Spagna alla generazione che oggi fatica a permettersi la prima casa?

In The Estates crediamo nella proprietà, nell’intraprendenza, nell’investimento, nella responsabilità e nella crescita.

Crediamo che le imprese di successo debbano essere incoraggiate a investire.

Crediamo che i giovani debbano avere un percorso realistico verso la proprietà della propria casa.

Crediamo che la Spagna possa proteggere il suo straordinario ambiente continuando al contempo a costruire le abitazioni di cui la sua popolazione ha bisogno.

E crediamo che il governo debba creare le condizioni per la prosperità, anziché tentare di regolamentare la propria via d’uscita dalla scarsità.

Dopo otto anni di Pedro Sánchez, la carenza di abitazioni in Spagna persiste.

Il Paese ha ora l’opportunità di chiedersi se la filosofia alla base della sua politica abitativa debba cambiare.

Per noi, la domanda più importante è straordinariamente semplice:

Come può la Spagna ricominciare a costruire abitazioni sufficienti?

Perché finché la Spagna non risponderà a questa domanda, tutto il resto sarà una discussione su chi debba aggiudicarsi una parte di una carenza.

The Estates
Analisi indipendente su immobili, mercati e vita in Spagna.