España en una encrucijada: Sánchez y la crisis de la vivienda que ya no puede ignorarse

Key takeaways

• Spain is not building enough homes to keep pace with household and population growth.
• Planning delays, limited buildable land and bureaucracy continue to restrict new housing supply.
• The Estates believes Spain needs a supply-led approach based on construction, ownership, investment and faster planning.
• Immigration and housing policy must be considered together when population growth increases demand for homes.
• Singapore shows how ambitious public housing policy can combine large-scale construction with widespread home ownership.
• Political change could alter Spain's approach to planning, taxation, investment and housing development.
• For property buyers, long-term fundamentals remain more important than short-term political headlines.

España acude a las urnas el 29 de noviembre de 2026, y para nosotros, en The Estates, estas elecciones representan un momento de claridad.

Tras ocho años de Pedro Sánchez, España afronta una escasez de vivienda que se ha vuelto imposible de ignorar.

Los hogares han aumentado más rápidamente que las viviendas. Los alquileres han subido. Los precios inmobiliarios han aumentado. A los españoles más jóvenes les cuesta establecerse de forma independiente. La planificación urbanística sigue siendo dolorosamente lenta. Es difícil poner a disposición suelo adecuado. Y el crecimiento demográfico continúa incrementando la demanda de un sistema de vivienda que ya tiene dificultades para hacerle frente.

En The Estates creemos que España necesita un cambio de filosofía en materia de vivienda.

Creemos en la propiedad de la vivienda, la inversión privada responsable, una fiscalidad sensata, una planificación más rápida, el desarrollo adecuado del suelo y un aumento drástico de la oferta de viviendas.

España no puede regular para salir de la escasez.

Tiene que construir.

¿Por qué afronta España una crisis de la vivienda en 2026?

El problema fundamental es sorprendentemente sencillo:

España no ha construido suficientes viviendas para el número de hogares que las necesitan.

Según la OCDE, entre 2022 y 2024 se concedieron aproximadamente 345.000 licencias de construcción, mientras que España creó alrededor de 604.000 nuevos hogares netos.

La OCDE también cita una estimación del Banco de España que sitúa el déficit de vivienda en aproximadamente 600.000 viviendas entre 2022 y 2025.

Esa brecha es importante.

Cuando los hogares aumentan sustancialmente más rápido que la oferta de vivienda, más personas compiten por las propiedades que ya existen.

Los precios suben.

Los alquileres suben.

Y la asequibilidad empeora.

Sin embargo, el debate político se ha centrado repetidamente en regular el parque de viviendas existente, en lugar de abordar la escasez fundamental que subyace al problema.

¿Ha resuelto Sánchez la crisis de la vivienda en España?

Tras ocho años en el Gobierno, nuestra opinión es clara:

No.

El Gobierno de Sánchez ha respondido cada vez más a la presión sobre la vivienda mediante la intervención: controles de alquiler, una mayor protección de los inquilinos, restricciones que afectan a partes del mercado inmobiliario y repetidos intentos de regular la forma en que se poseen y alquilan las viviendas existentes.

Existe un debate político legítimo sobre cada una de esas políticas.

Pero ninguna resuelve la aritmética fundamental.

Si diez hogares necesitan vivienda y solo existen seis viviendas adecuadas, regular esas seis viviendas puede cambiar su precio, sus condiciones de alquiler o quién tiene acceso a ellas.

No crea las viviendas siete, ocho, nueve y diez.

La escasez no puede legislarse hasta hacerla desaparecer.

Debe abordarse mediante la oferta.

¿Ha aumentado el crecimiento demográfico la presión sobre la vivienda española?

Sí.

Esta es otra parte del debate que España debe abordar de forma abierta y racional.

La población de España ha crecido sustancialmente, y la inmigración representa una parte importante de ese crecimiento.

La inmigración también realiza una contribución económica importante. España necesita trabajadores, y los residentes nacidos en el extranjero contribuyen al conjunto de la economía.

Pero la contribución económica no elimina la realidad física.

Cada hogar adicional necesita un lugar donde vivir.

El Gobierno de Sánchez ha impulsado políticas de inmigración y regularización que han aumentado el número de personas que pueden vivir y trabajar legalmente en España.

Si el Gobierno facilita un crecimiento demográfico continuado, debe garantizar simultáneamente que la vivienda, las infraestructuras, los colegios, la sanidad y los servicios públicos puedan ampliarse en consecuencia.

De lo contrario, la demanda crece mientras la oferta permanece limitada.

En The Estates creemos que las políticas demográfica y de vivienda no pueden separarse razonablemente.

La crítica no se dirige a las personas que buscan una vida mejor.

Se dirige a una política gubernamental que permite que aumenten la población y el número de hogares sin crear las condiciones necesarias para alojarlos.

¿Por qué no construye España suficientes viviendas?

España no carece de demanda.

No carece de promotores.

No carece de arquitectos ni de ingenieros.

Y, desde luego, no carece de inversores dispuestos a financiar proyectos atractivos.

Lo que falta es una oferta de vivienda suficiente que avance por el proceso de desarrollo.

La OCDE ha identificado la disponibilidad limitada de suelo edificable y la duración de los procedimientos de planificación urbanística como restricciones importantes para la oferta de vivienda en España.

El Banco de España también ha señalado problemas estructurales relacionados con el suelo, la planificación y el desarrollo.

El sistema de planificación español implica a las autoridades nacionales, autonómicas y municipales, con normas y responsabilidades diferentes.

Los proyectos pueden tardar años en pasar del concepto a la construcción.

Eso genera costes.

Genera incertidumbre.

Y la incertidumbre desincentiva la inversión.

¿Qué ocurre con la protección medioambiental y la Agenda Verde de la UE?

La protección medioambiental es importante.

La costa, el campo, las comunidades históricas y los paisajes naturales de España se encuentran entre los mayores activos del país.

Nadie que se tome en serio la prosperidad a largo plazo de España debería defender un desarrollo incontrolado.

Pero la protección medioambiental y la construcción de viviendas no pueden tratarse como objetivos mutuamente excluyentes.

España debe ser capaz de hacer ambas cosas.

La propia Comisión Europea ha reconocido los obstáculos relacionados con el suelo edificable, la planificación y la concesión de permisos.

Por tanto, la pregunta debería ser:

¿Cómo puede España proteger aquello que realmente necesita protección y, al mismo tiempo, facilitar considerablemente el desarrollo responsable allí donde se necesiten nuevas viviendas?

Un buen Gobierno debería ser capaz de responder a esa pregunta.

España necesita una revolución de la oferta

Para The Estates, la respuesta comienza por la oferta.

Poner a disposición suelo adecuado.

Simplificar la planificación.

Agilizar los permisos.

Crear una mayor seguridad jurídica.

Construir infraestructuras.

Fomentar la inversión nacional e internacional responsable.

Reducir las barreras burocráticas innecesarias.

Apoyar a los promotores dispuestos a construir.

Ampliar la vivienda asequible.

Y crear programas serios de vivienda pública junto con el desarrollo privado.

España no necesita otro debate político sobre cómo dividir un número insuficiente de viviendas.

España necesita más viviendas.

Una filosofía diferente a la derecha española

Las propuestas de vivienda del PP y Vox reflejan una filosofía sustancialmente diferente del enfoque intervencionista adoptado por el Gobierno actual.

El Partido Popular ha hecho hincapié en aumentar la construcción, poner más suelo a disposición, agilizar los procesos urbanísticos y administrativos y reducir parte de la carga fiscal asociada a la vivienda.

Vox ha defendido una mayor liberalización del suelo, una fiscalidad inmobiliaria más baja y reducciones significativas de las trabas burocráticas.

Estas propuestas reflejan varios principios con los que The Estates se identifica plenamente:

Oferta. Propiedad. Inversión. Seguridad jurídica. Menos barreras a la construcción.

Para nosotros, no son eslóganes políticos abstractos.

Son ingredientes fundamentales para un mercado inmobiliario que funcione.

Si en España hay muy pocas viviendas, España debe facilitar la creación de más viviendas.

¿Qué podría aprender España de Singapur?

Quizá una de las comparaciones más interesantes se encuentre a miles de kilómetros de distancia.

Evidentemente, Singapur no es España.

Su geografía, sus instituciones, su sistema político y su relación entre el Gobierno y el suelo son fundamentalmente diferentes.

Por tanto, sus políticas no pueden copiarse sin más.

Pero su ambición merece atención.

La Housing & Development Board de Singapur ha construido más de 1,25 millones de viviendas, y cerca del 80 % de la población residente de Singapur vive en viviendas HDB.

Y lo que es más importante, Singapur no ha tratado la vivienda pública exclusivamente como un alquiler social permanente.

La propiedad constituye una parte esencial del modelo.

El Gobierno planifica comunidades, desarrolla infraestructuras, facilita la construcción y ayuda a los ciudadanos que cumplen los requisitos a adquirir una vivienda.

Singapur considera, en la práctica, la vivienda como una infraestructura nacional estratégica.

Esa es la lección que España debería tener en cuenta.

¿Por qué no puede ser aspiracional la vivienda pública española?

La vivienda pública no debería significar automáticamente edificios poco atractivos construidos al menor coste posible.

¿Por qué no debería España construir barrios nuevos y hermosos?

¿Por qué no deberían contar con parques, colegios, comercios, transporte público y una arquitectura excelente?

¿Por qué no deberían combinarse los terrenos públicos con capital privado y experiencia en desarrollo inmobiliario?

¿Por qué la vivienda pública asequible no debería ofrecer vías hacia la propiedad?

¿Por qué las familias jóvenes españolas no deberían poder comprar viviendas bien diseñadas dentro de comunidades creadas deliberadamente para la próxima generación?

Aquí es donde el debate sobre la vivienda en España podría volverse mucho más ambicioso.

En lugar de limitarse a regular la escasez, el Gobierno puede contribuir a crear abundancia.

¿Afectarán las elecciones de noviembre a los precios inmobiliarios españoles?

El cambio político puede afectar a los mercados inmobiliarios, pero los compradores no deberían esperar una transformación inmediata.

La vivienda evoluciona lentamente.

Incluso si la reforma urbanística comenzara inmediatamente después de unas elecciones, todavía habría que preparar el suelo, financiar los proyectos, obtener las licencias, construir las infraestructuras y edificar las viviendas.

Por tanto, una reforma significativa de la oferta requiere años.

Pero las expectativas importan.

Los promotores e inversores comprometen capital hoy basándose, en parte, en cómo creen que será mañana el entorno normativo y fiscal.

Un entorno estable que fomente la construcción puede desbloquear inversiones.

Un entorno incierto puede aplazarlas.

¿Deberían esperar los compradores internacionales hasta después de las elecciones españolas?

Para la mayoría de los compradores serios, la propiedad concreta sigue siendo más importante que el calendario electoral.

Una propiedad escasa, correctamente valorada y situada en una ubicación excepcional no se convierte automáticamente en una mala inversión porque España cambie de Gobierno.

Del mismo modo, una propiedad sobrevalorada no se vuelve atractiva simplemente porque a alguien le guste el resultado electoral.

Los compradores deberían centrarse en los fundamentos:

Ubicación.

Escasez.

Ventas comparables.

Seguridad jurídica.

Calidad de construcción.

Oferta futura.

Demanda de alquiler o reventa.

Costes continuos.

Y el motivo de la compra.

La política importa.

La propiedad sigue importando más.

¿Sigue siendo la vivienda española una buena inversión en 2026?

España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa precisamente porque la demanda continúa siendo muy sólida.

Los compradores nacionales necesitan viviendas.

Los compradores internacionales siguen eligiendo España.

Los trabajadores se trasladan hacia ciudades prósperas.

Los jubilados eligen el Mediterráneo.

Las familias desean segundas residencias.

Empresarios y profesionales cambian su residencia.

El turismo sigue siendo enorme.

Y el suelo deseable en las mejores ubicaciones es, por naturaleza, finito.

Eso no significa que toda propiedad sea una buena inversión.

Pero la escasez combinada con una demanda sostenida sigue siendo uno de los fundamentos más poderosos del sector inmobiliario.

¿Cómo debería ser la próxima estrategia de vivienda de España?

En The Estates, nuestra postura es clara.

Construir más.

Planificar mejor.

Aprobar más rápido.

Aplicar una fiscalidad inteligente.

Fomentar la propiedad.

Apoyar la inversión responsable.

Conectar la política de inmigración y población con la política de vivienda e infraestructuras.

Proteger los paisajes y entornos verdaderamente valiosos.

Pero permitir un desarrollo sensato allí donde España necesita viviendas con urgencia.

Ampliar la vivienda social y asequible, reconociendo al mismo tiempo que los promotores e inversores privados son socios esenciales, no enemigos.

Y, sobre todo, dejar de fingir que regular una oferta de vivienda insuficiente puede sustituir a aumentarla.

España está eligiendo algo más que un Gobierno

Las elecciones del 29 de noviembre tratan de mucho más que de la propiedad.

Pero la vivienda ofrece una poderosa ilustración del debate más amplio que está teniendo lugar sobre el futuro de España.

¿Qué papel debería desempeñar el Gobierno?

¿Debería construirse la prosperidad principalmente mediante la intervención y la redistribución, o creando las condiciones para que las personas puedan construir, invertir, ser propietarias y prosperar?

¿Cómo debería gestionar España la inmigración y el crecimiento demográfico?

¿Cuántos impuestos deberían pagar las personas al comprar y poseer una propiedad?

¿Qué facilidad debería existir para construir?

¿Y qué tipo de país quiere dejar España a la generación que actualmente tiene dificultades para permitirse su primera vivienda?

En The Estates, creemos en la propiedad, el emprendimiento, la inversión, la responsabilidad y el crecimiento.

Creemos que se debe animar a las empresas de éxito a invertir.

Creemos que los jóvenes deberían contar con un camino realista hacia la propiedad de su vivienda.

Creemos que España puede proteger su extraordinario entorno y, al mismo tiempo, construir las viviendas que su población necesita.

Y creemos que el Gobierno debe crear las condiciones para la prosperidad, en lugar de intentar regular la escasez hasta hacerla desaparecer.

Tras ocho años de Pedro Sánchez, la escasez de vivienda en España continúa.

El país tiene ahora la oportunidad de preguntarse si debería cambiar la filosofía que sustenta su política de vivienda.

Para nosotros, la pregunta más importante es extraordinariamente sencilla:

¿Cómo puede España volver a construir suficientes viviendas?

Porque hasta que España responda a esa pregunta, todo lo demás será un debate sobre quién obtiene una parte de una escasez.

The Estates
Perspectiva independiente sobre la propiedad, los mercados y la vida en España.