Contratti di prenotazione e arras: come assicurarsi un immobile in Spagna

Due documenti, a distanza di alcune settimane, ciascuno con il proprio deposito: questa è la struttura dell’impegno per un immobile in Spagna e all’inizio crea difficoltà a quasi tutti gli acquirenti britannici, perché il conveyancing inglese non ha nulla di veramente equivalente. Comprendere la differenza tra i due e inserire una parola specifica nel secondo contratto offre una buona protezione durante il processo. Sbagliare può invece far sì che il contratto destinato a tutelarvi finisca per operare contro di voi.

Queste sono informazioni di carattere generale e non una consulenza legale: consultate la nota alla fine prima di firmare o versare qualsiasi somma.

Reserva e arras: due documenti diversi, due funzioni diverse

Il contratto di prenotazione (contrato de reserva o depósito de reserva) viene per primo. Ritira l’immobile dal mercato per un periodo concordato — solitamente 15–30 giorni — mentre il vostro avvocato svolge la due diligence. In cambio, versate un deposito di prenotazione, generalmente pari all’1–5% del prezzo, comunemente €3.000–€10.000 a seconda del valore dell’immobile e della regione. Questo deposito di norma non è rimborsabile una volta versato, salvo che recediate per un motivo previsto dal contratto stesso — più comunemente un esito negativo della due diligence — perciò la formulazione esatta è più importante dell’entità della somma.

Il contratto di arras (contrato de arras) viene per secondo, una volta completata con esito positivo la due diligence, ed è il documento che vincola effettivamente entrambe le parti. Il deposito consueto è pari al 10% del prezzo concordato e fissa una data per il completamento, generalmente a 60–90 giorni per una rivendita.

Dove dovrebbe essere custodito il denaro? Per entrambi i depositi, insistete affinché siano versati sul conto clienti del vostro avvocato (oppure, per alcuni acquisti, siano custoditi dal notaio), anziché essere pagati direttamente al venditore o all’agenzia immobiliare. Un deposito detenuto da una terza parte neutrale in attesa del completamento o del verificarsi di un evento che dà diritto al rimborso è molto più facile da recuperare se qualcosa va storto; un deposito pagato direttamente a un venditore che successivamente si rende inadempiente vi pone in una posizione molto più debole qualora dobbiate farne valere la restituzione.

I tre tipi di arras — e perché il contratto deve indicare “penitenciales”

Il diritto spagnolo riconosce in realtà tre tipi distinti di arras e il tipo applicabile modifica sostanzialmente le conseguenze dell’inadempimento:

• Arras penitenciales — il tipo descritto sopra e quello su cui ogni acquirente dovrebbe insistere. Entrambe le parti possono recedere accettando la penale concordata: l’acquirente perde il deposito, mentre il venditore lo restituisce raddoppiato. Questo è l’unico tipo espressamente disciplinato dal Codice Civile, all’Articolo 1454, ed è di gran lunga il tipo utilizzato nelle compravendite immobiliari in Spagna, per una buona ragione.
• Arras confirmatorias — un semplice pagamento anticipato a valere sul prezzo. Nessuna delle due parti può recedere unilateralmente; se una parte è inadempiente, l’altra può chiedere l’esecuzione integrale del contratto o il risarcimento dei danni, una posizione molto più sfavorevole per un acquirente che abbia semplicemente cambiato idea.
• Arras penales — fungono da clausola penale prestabilita a garanzia dell’esecuzione, senza concedere il diritto di recedere. La parte non inadempiente può trattenere il deposito a titolo di risarcimento e, separatamente, chiedere comunque l’esecuzione del contratto.

Il punto fondamentale è il seguente: se il contratto non specifica quale tipo si applica, i tribunali spagnoli hanno costantemente interpretato il silenzio come arras confirmatorias — il tipo che non attribuisce all’acquirente o al venditore un diritto chiaro e incondizionato di recedere. In pratica, ciò significa che un contratto di arras redatto male o in modo vago può esporre un acquirente che abbia semplicemente dei ripensamenti a una richiesta di esecuzione integrale, non soltanto alla perdita del deposito. La soluzione è semplice e non dovrebbe mai essere lasciata a una checklist: la parola penitenciales deve comparire nel contratto stesso, non essere data per scontata.

Meccanismi dell’Articolo 1454: cosa accade effettivamente in caso di inadempimento

Quando le arras penitenciales sono specificate correttamente, l’Articolo 1454 del Codice Civile stabilisce l’intero rimedio: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” — se recede l’acquirente, perde il deposito; se recede il venditore, lo restituisce raddoppiato. Questa è l’intera portata della conseguenza in entrambe le direzioni: un diritto di recedere, con un costo prestabilito.

Questa simmetria è il punto centrale ed è un autentico vantaggio strutturale rispetto alle catene di compravendite inglesi: poiché la penale per il recesso del venditore è severa e automatica, il gazumping sostanzialmente non si verifica una volta firmate le arras. Non c’è bisogno di una corsa allo scambio dei contratti, perché lo scambio — nel senso inglese — è già avvenuto.

Condizioni che vale la pena negoziare nel contratto di arras

Prima di firmare, vale la pena insistere su due clausole, entrambe richieste standard che un avvocato indipendente saprà redigere correttamente:

Una clausola sul mutuo / subordinata all’ottenimento del finanziamento (condición suspensiva de financiación). Se ricorrete a un finanziamento, questa clausola vi consente di recuperare integralmente il deposito, senza penali, qualora la vostra richiesta di mutuo venga rifiutata entro un periodo concordato — a condizione che possiate dimostrare di aver compiuto uno sforzo autentico e diligente per ottenere il finanziamento (presentare una richiesta a una sola banca e vedersela rifiutare non è generalmente considerato sufficiente). Redigere correttamente la clausola è importante anche per un secondo motivo: deve essere formulata come condizione sospensiva (il contratto non produce effetti giuridici fino alla conferma del finanziamento), anziché come condizione risolutiva (il contratto produce effetti immediati e viene poi sciolto se il finanziamento non va a buon fine): la differenza incide sulla debenza dell’imposta di trasferimento nel frattempo.

Una clausola sulla titolarità libera da gravami, che subordini il vostro obbligo di completare l’acquisto all’esito positivo della due diligence del vostro avvocato — nessun mutuo non estinto o pignoramento giudiziale sulla nota simple, licenze urbanistiche corrette e nessun debito arretrato nei confronti della comunità condominiale o per le utenze. Questo è il punto negoziale che collega il contratto di arras alla due diligence svolta dal vostro avvocato (trattata integralmente nella nostra guida agli avvocati).

Varianti per gli immobili di nuova costruzione: pagamenti a stati di avanzamento e la garanzia prevista dalla Ley 20/2015

Gli acquisti su progetto non prevedono un unico pagamento di arras. In genere, gli acquirenti pagano in più fasi legate alle tappe di costruzione — comunemente un acconto previsto dal contratto privato di compravendita pari a circa il 20–30% poco dopo la prenotazione, ulteriori rate al raggiungimento di punti concordati, come il completamento della struttura, e il saldo, spesso pari al 60–70%, alla consegna — sebbene la suddivisione esatta vari notevolmente a seconda del promotore e sia opportuno verificarla con precisione prima di firmare qualsiasi documento.

La tutela più importante, ancor più del calendario dei pagamenti: ai sensi della Ley 20/2015 — che ha abrogato integralmente la precedente Ley 57/1968 (con effetto dal 1° gennaio 2016) e ha trasferito il regime di garanzia degli acconti nella LOE (Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) — ogni pagamento effettuato a favore del promotore prima del completamento — a partire dal primo acconto — deve essere coperto da una garanzia bancaria (aval bancario) o da un’assicurazione cauzionale (seguro de caución) intestata individualmente a voi. Se il progetto non viene completato o subisce un ritardo oltre la data prevista dal contratto, potrete richiedere la restituzione di tutto quanto versato, oltre agli interessi legali, direttamente al garante e non nell’ambito della procedura d’insolvenza del promotore. Verificate che tale garanzia sia effettivamente attiva e intestata specificamente a voi prima di versare qualsiasi importo oltre l’acconto iniziale di prenotazione — i progetti in cui gli acquirenti non erano adeguatamente tutelati rappresentano il caso problematico più comune negli acquisti immobiliari su progetto in Spagna.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra un acconto di prenotazione e un deposito di arras? L’acconto di prenotazione (1–5% del prezzo, spesso €3.000–€10.000) riserva l’immobile durante le verifiche preliminari e generalmente non è rimborsabile, salvo i casi specificati nel contratto. Il deposito di arras (solitamente 10%) costituisce il vero impegno vincolante: viene trattenuto se siete voi a recedere, mentre vi viene restituito in misura doppia se è il venditore a farlo.

Cosa succede se recedo dopo aver firmato le arras? Quando le arras penitenziali sono indicate correttamente, perdete il deposito e la questione si conclude. In assenza di tale formulazione, i tribunali possono qualificare le arras come confirmatorias, esponendovi a una richiesta ulteriore rispetto al deposito.

Cosa succede se è il venditore a recedere? È tenuto a restituirvi il deposito raddoppiato ai sensi dell’Articolo 1454 — il meccanismo che rende raro il gazumping in Spagna una volta firmate le arras.

Il mio deposito è tutelato nell’acquisto di una nuova costruzione? Solo se il promotore ha predisposto una garanzia bancaria o un’assicurazione cauzionale intestata individualmente a voi, come richiesto dalla Ley 20/2015 — verificate che esista prima di effettuare pagamenti oltre la fase di prenotazione.

Nessuna consulenza legale

Questo articolo ha esclusivamente finalità informative generali e non costituisce consulenza legale, finanziaria o fiscale. L’importo dei depositi, la formulazione dei contratti e la struttura dei pagamenti per stato di avanzamento variano in base all’immobile, al promotore e alla regione, e le conseguenze dipendono interamente dal modo in cui il contratto è effettivamente redatto. Prima di firmare o effettuare qualsiasi pagamento, fate sempre esaminare qualunque contratto di prenotazione o di arras da un avvocato spagnolo indipendente. Le informazioni contenute in questo articolo sono aggiornate al 7 luglio 2026.