Contratos de reserva y arras: cómo asegurar una propiedad en España

Dos documentos, con semanas de diferencia y cada uno con su propio depósito: esa es la estructura para comprometerse con una propiedad en España, y al principio desconcierta a casi todos los compradores británicos porque la compraventa inmobiliaria inglesa no tiene nada exactamente equivalente. Si entiende bien la diferencia entre ambos e incluye una palabra concreta en el segundo contrato, el proceso le ofrecerá una sólida protección. Si se equivoca, el contrato que debería protegerle puede acabar jugando en su contra.

Esta es información general, no asesoramiento jurídico; consulte la nota al final antes de firmar o entregar cualquier cantidad.

Reserva frente a arras: dos documentos diferentes, dos funciones diferentes

El contrato de reserva (contrato de reserva o depósito de reserva) es el primero. Retira la propiedad del mercado durante un plazo acordado — normalmente 15–30 días — mientras su abogado realiza la diligencia debida. A cambio, usted entrega un depósito de reserva, normalmente del 1–5% del precio y, con frecuencia, de €3.000–€10.000, según el valor de la propiedad y la región. Por lo general, este depósito no es reembolsable una vez abonado, salvo que usted desista por un motivo que el propio contrato contemple — lo más habitual, que la diligencia debida revele alguna incidencia —, por lo que la redacción exacta importa más que el importe de la suma.

El contrato de arras (contrato de arras) se firma en segundo lugar, una vez que la diligencia debida ha dado un resultado satisfactorio, y es el documento que realmente vincula a ambas partes. El depósito habitual es del 10% del precio acordado y fija una fecha de otorgamiento, normalmente 60–90 días después en el caso de una propiedad de reventa.

¿Dónde debe mantenerse el dinero? Para ambos depósitos, insista en que se ingresen en la cuenta de clientes de su abogado (o, en algunas operaciones, que queden bajo custodia del notario), en lugar de pagarse directamente al vendedor o a la agencia inmobiliaria. Un depósito custodiado por un tercero neutral hasta el otorgamiento o hasta que se produzca un supuesto de reembolso previsto resulta considerablemente más fácil de recuperar si algo sale mal; un depósito pagado directamente a un vendedor que después incumple le deja en una posición mucho más débil si alguna vez necesita exigir su devolución.

Los tres tipos de arras y por qué el contrato debe indicar «penitenciales»

En realidad, el Derecho español reconoce tres tipos distintos de arras, y cuál sea aplicable cambia sustancialmente las consecuencias del incumplimiento:

• Arras penitenciales — el tipo descrito anteriormente y el que todo comprador debería exigir. Cualquiera de las partes puede desistir asumiendo la penalización acordada: el comprador pierde el depósito y el vendedor lo devuelve por duplicado. Es el único tipo regulado expresamente en el Código Civil, en el artículo 1454, y es, con diferencia, el más utilizado en las compraventas de viviendas en España por una buena razón.
• Arras confirmatorias — simplemente un pago a cuenta del precio. Ninguna de las partes puede desistir unilateralmente; si una de ellas incumple, la otra puede exigir el cumplimiento íntegro del contrato o una indemnización por daños y perjuicios, una posición considerablemente menos favorable para un comprador que simplemente haya cambiado de opinión.
• Arras penales — funcionan como una cláusula penal pactada de antemano que garantiza el cumplimiento, sin conceder un derecho de desistimiento. La parte que no incumple puede quedarse con el depósito como compensación y, además, exigir por separado que se complete el contrato.

El punto fundamental: si el contrato no especifica qué tipo se aplica, los tribunales españoles han interpretado sistemáticamente el silencio como arras confirmatorias — el tipo que no concede al comprador ni al vendedor un derecho claro e incondicional de desistimiento. En la práctica, esto significa que un contrato de arras redactado de forma deficiente o ambigua puede dejar expuesto a un comprador que simplemente se arrepienta a una reclamación de cumplimiento íntegro, no solo a la pérdida de un depósito. La solución es sencilla y nunca debería dejarse en manos de una lista de comprobación: la palabra penitenciales debe aparecer en el propio contrato, no darse por supuesta.

El funcionamiento del artículo 1454: qué ocurre realmente en caso de incumplimiento

Cuando las arras penitenciales se han especificado correctamente, el artículo 1454 del Código Civil establece íntegramente la consecuencia: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» — si desiste el comprador, pierde el depósito; si desiste el vendedor, lo devuelve por duplicado. Esa es la totalidad de la consecuencia en cualquiera de las dos direcciones: un derecho de desistimiento con un coste determinado.

Esa simetría es la clave y supone una auténtica ventaja estructural frente a las operaciones encadenadas inglesas: como la penalización por la retirada del vendedor es severa y automática, el gazumping prácticamente no se produce una vez firmadas las arras. No es necesario precipitarse para intercambiar contratos, porque el intercambio — en el sentido inglés — ya se ha producido.

Condiciones que merece la pena negociar en el contrato de arras

Hay dos cláusulas que merece la pena solicitar antes de firmar, ambas peticiones habituales que un abogado independiente sabrá redactar correctamente:

Una cláusula hipotecaria o sujeta a financiación (condición suspensiva de financiación). Si necesita financiación, esta cláusula le permite recuperar íntegramente el depósito, sin penalización, si su solicitud hipotecaria es denegada dentro de un plazo acordado, siempre que pueda demostrar que realizó un esfuerzo auténtico y diligente para obtener la financiación (solicitarla a un solo banco y que este la deniegue no suele considerarse suficiente). Redactarla correctamente también es importante por otro motivo: la cláusula debe formularse como una condición suspensiva (el contrato no produce efectos jurídicos hasta que se confirma la financiación), en lugar de como una condición resolutoria (el contrato produce efectos de inmediato y posteriormente se resuelve si la financiación no llega a buen término); la diferencia afecta a si el impuesto de transmisiones patrimoniales debe abonarse entretanto.

Una cláusula de titularidad saneada, que vincule su obligación de completar la compraventa a que la diligencia debida de su abogado resulte satisfactoria: sin hipotecas pendientes de cancelación ni embargos judiciales en la nota simple, con las licencias urbanísticas correctas y sin deudas pendientes con la comunidad o de suministros. Este es el punto de negociación que conecta el contrato de arras con la diligencia debida que realiza su abogado (explicada íntegramente en nuestra guía sobre abogados).

Variantes de obra nueva: pagos por fases y la garantía de la Ley 20/2015

Las compras sobre plano no utilizan un único pago en concepto de arras. En su lugar, los compradores suelen pagar por fases vinculadas a hitos de la construcción: normalmente, un depósito del contrato privado de compraventa de aproximadamente el 20–30% poco después de la reserva, nuevas cuotas en momentos acordados, como la finalización de la estructura, y el resto, a menudo el 60–70%, en la entrega de la propiedad; no obstante, el reparto exacto varía considerablemente según el promotor y conviene confirmarlo con precisión antes de firmar nada.

La protección que importa más que el propio calendario: conforme a la Ley 20/2015 —que derogó íntegramente la anterior Ley 57/1968 (con efectos desde el 1 de enero de 2016) y trasladó el régimen de garantía de las cantidades entregadas a la LOE (Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera)—, todo pago realizado a un promotor antes de la finalización —desde el primer depósito— debe estar cubierto por un aval bancario (aval bancario) o un seguro de caución (seguro de caución) en el que usted figure individualmente como beneficiario. Si la promoción no llega a completarse o se retrasa más allá de la fecha estipulada en el contrato, usted reclamará al garante la devolución de todo lo abonado, más los intereses legales, y no a la masa concursal del promotor. Confirme que esta garantía está realmente constituida y emitida específicamente a su nombre antes de pagar cualquier cantidad que supere el depósito inicial de reserva; las promociones en las que los compradores no estaban debidamente cubiertos son la historia de terror más habitual en las compras sobre plano en España.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre un depósito de reserva y un depósito de arras? El depósito de reserva (el 1–5% del precio, normalmente entre 3.000 € y 10.000 €) mantiene la propiedad reservada durante la diligencia debida y, por lo general, no es reembolsable salvo en los supuestos especificados en el contrato. El depósito de arras (habitualmente el 10%) constituye el verdadero compromiso vinculante: se pierde si usted desiste, y se devuelve por duplicado si desiste el vendedor.

¿Qué ocurre si desisto después de firmar las arras? Cuando se han especificado correctamente unas arras penitenciales, usted pierde el depósito y ahí termina la cuestión. Sin esa redacción, los tribunales pueden considerar que las arras son confirmatorias, lo que podría exponerle a una reclamación superior al importe del depósito.

¿Qué ocurre si desiste el vendedor? Deberá devolverle el depósito por duplicado conforme al artículo 1454, el mecanismo que hace que la venta de una propiedad a un tercero a espaldas del comprador sea poco habitual en España una vez firmadas las arras.

¿Está protegido mi depósito en la compra de una vivienda de obra nueva? Solo si el promotor ha dispuesto un aval bancario o un seguro de caución en el que usted figure individualmente como beneficiario, tal como exige la Ley 20/2015; confirme que existe antes de pagar cualquier cantidad que supere la fase de reserva.

No constituye asesoramiento jurídico

Este artículo se ofrece únicamente a título informativo y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. El importe de los depósitos, la redacción contractual y las estructuras de pagos por fases varían según la propiedad, el promotor y la región, y las consecuencias dependen por completo de cómo esté redactado realmente un contrato. Solicite siempre a un abogado español independiente que revise cualquier contrato de reserva o de arras antes de firmarlo o de realizar cualquier pago. La información de este artículo está actualizada a 7 de julio de 2026.