Reservierungs- und Arras-Verträge: So sichern Sie sich eine Immobilie in Spanien

Zwei Dokumente im Abstand von mehreren Wochen, jedes mit seiner eigenen Anzahlung – so sieht die verbindliche Sicherung einer Immobilie in Spanien aus. Für fast jeden Käufer aus dem Vereinigten Königreich ist dies zunächst ungewohnt, da das englische Conveyancing-System keine wirklich vergleichbare Regelung kennt. Wenn Sie den Unterschied zwischen den beiden Dokumenten richtig verstehen und ein bestimmtes Wort in den zweiten Vertrag aufnehmen lassen, bietet Ihnen der Prozess einen guten Schutz. Wird dies falsch gehandhabt, kann der Vertrag, der Sie eigentlich schützen sollte, sich gegen Sie wenden.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung – lesen Sie bitte den Hinweis am Ende, bevor Sie etwas unterschreiben oder bezahlen.

Reserva und arras: zwei unterschiedliche Dokumente, zwei unterschiedliche Aufgaben

Der Reservierungsvertrag (contrato de reserva oder depósito de reserva) steht am Anfang. Er nimmt die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum – in der Regel 15–30 Tage – vom Markt, während Ihr Anwalt die Due-Diligence-Prüfung durchführt. Im Gegenzug zahlen Sie eine Reservierungsanzahlung, üblicherweise 1–5 % des Kaufpreises, häufig €3,000–€10,000, abhängig vom Immobilienwert und der Region. Diese Anzahlung ist nach der Zahlung in der Regel nicht erstattungsfähig, ausser Sie treten aus einem Grund zurück, den der Vertrag selbst zulässt – am häufigsten aufgrund eines negativen Ergebnisses der Due-Diligence-Prüfung. Daher ist der genaue Wortlaut wichtiger als die Höhe des Betrags.

Der Arras-Vertrag (contrato de arras) folgt, sobald die Due-Diligence-Prüfung ohne Beanstandungen abgeschlossen ist, und ist das Dokument, das beide Parteien tatsächlich bindet. Die übliche Anzahlung beträgt 10 % des vereinbarten Kaufpreises; ausserdem wird ein Vollzugstermin festgelegt, bei einer Bestandsimmobilie typischerweise 60–90 Tage später.

Wo sollte das Geld verwahrt werden? Bei beiden Anzahlungen sollten Sie darauf bestehen, dass das Geld auf das Anderkonto Ihres Anwalts (oder bei manchen Käufen beim Notar) eingezahlt wird, anstatt es direkt an den Verkäufer oder den Immobilienmakler zu zahlen. Eine von einem neutralen Dritten bis zum Vollzug oder bis zum Eintritt eines vereinbarten Erstattungsgrundes verwahrte Anzahlung lässt sich im Fall von Problemen deutlich leichter zurückfordern. Eine Anzahlung, die direkt an einen Verkäufer gezahlt wird, der anschliessend vertragsbrüchig wird, bringt Sie in eine wesentlich schwächere Position, falls Sie die Rückzahlung durchsetzen müssen.

Die drei Arten von arras – und weshalb der Vertrag „penitenciales“ enthalten muss

Das spanische Recht erkennt tatsächlich drei unterschiedliche Arten von arras an. Welche davon gilt, verändert die Folgen eines Vertragsbruchs erheblich:

• Arras penitenciales – die oben beschriebene Form und diejenige, auf der jeder Käufer bestehen sollte. Jede Partei kann vom Vertrag zurücktreten, indem sie die vereinbarte Rechtsfolge akzeptiert: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer zahlt sie in doppelter Höhe zurück. Dies ist die einzige im Código Civil ausdrücklich in Artikel 1454 geregelte Form und aus gutem Grund die bei spanischen Immobilienverkäufen mit Abstand häufigste Variante.
• Arras confirmatorias – schlicht eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Keine der Parteien kann einseitig vom Vertrag zurücktreten. Verletzt eine Partei den Vertrag, kann die andere entweder die vollständige Erfüllung des Vertrags oder Schadenersatz verlangen. Für einen Käufer, der es sich lediglich anders überlegt hat, ist dies eine deutlich ungünstigere Position.
• Arras penales – sie dienen als vorab vereinbarte Vertragsstrafe zur Sicherung der Vertragserfüllung, ohne ein Rücktrittsrecht einzuräumen. Die vertragsgetreue Partei kann die Anzahlung als Entschädigung behalten und zusätzlich die Erfüllung des Vertrags verlangen.

Der entscheidende Punkt: Wenn der Vertrag nicht festlegt, welche Art gilt, haben spanische Gerichte das Schweigen konsequent als arras confirmatorias ausgelegt – also als die Form, die dem Käufer oder Verkäufer kein klares, bedingungsloses Rücktrittsrecht gibt. In der Praxis bedeutet dies, dass ein schlecht oder vage formulierter Arras-Vertrag einen Käufer, der lediglich kalte Füsse bekommt, einem Anspruch auf vollständige Vertragserfüllung aussetzen kann und nicht nur dem Verlust einer Anzahlung. Die Lösung ist einfach und sollte niemals einer Checkliste überlassen werden: Das Wort penitenciales muss im Vertrag selbst erscheinen und darf nicht lediglich vorausgesetzt werden.

Die Funktionsweise von Artikel 1454: Was bei einem Vertragsbruch tatsächlich geschieht

Wenn arras penitenciales korrekt vereinbart wurden, legt Artikel 1454 des Código Civil die gesamte Rechtsfolge fest: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas“ – tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie in doppelter Höhe zurück. Dies ist der vollständige Umfang der Rechtsfolge in beiden Richtungen – ein Rücktrittsrecht gegen einen festgelegten Preis.

Diese Symmetrie ist der gesamte Sinn der Regelung und stellt einen echten strukturellen Vorteil gegenüber englischen Verkaufsketten dar: Da die Vertragsstrafe für einen Rücktritt des Verkäufers erheblich und automatisch ist, kommt es nach der Unterzeichnung des Arras-Vertrags praktisch nicht mehr zu einem Überbieten durch einen anderen Käufer. Ein Wettlauf bis zum Austausch der Verträge ist nicht erforderlich, da dieser Austausch – im englischen Sinne – bereits erfolgt ist.

Bedingungen, deren Aufnahme in den Arras-Vertrag sich lohnt

Zwei Klauseln sollten Sie vor der Unterzeichnung unbedingt anstreben. Es handelt sich um übliche Forderungen, die ein unabhängiger Anwalt korrekt formulieren kann:

Eine Hypotheken- bzw. Finanzierungsvorbehaltsklausel (condición suspensiva de financiación). Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, ermöglicht Ihnen diese Klausel die vollständige Rückforderung Ihrer Anzahlung ohne Vertragsstrafe, falls Ihr Hypothekenantrag innerhalb eines vereinbarten Zeitraums abgelehnt wird – vorausgesetzt, Sie können nachweisen, dass Sie sich ernsthaft und sorgfältig um eine Finanzierung bemüht haben. Einen Antrag bei nur einer Bank zu stellen und abgelehnt zu werden, gilt im Allgemeinen nicht als ausreichend. Die korrekte Formulierung ist auch aus einem zweiten Grund wichtig: Die Klausel muss als aufschiebende Bedingung formuliert sein (der Vertrag entfaltet erst Wirkung, sobald die Finanzierung bestätigt ist) und nicht als auflösende Bedingung (der Vertrag wird sofort wirksam und anschliessend aufgehoben, wenn die Finanzierung scheitert). Dieser Unterschied beeinflusst, ob zwischenzeitlich Grunderwerbsteuer fällig wird.

Eine Klausel zur lastenfreien Eigentumsübertragung, die Ihre Verpflichtung zum Vollzug daran knüpft, dass die Due-Diligence-Prüfung Ihres Anwalts ohne Beanstandungen ausfällt – also keine nicht gelöschten Hypotheken oder gerichtlichen Pfändungen in der nota simple, korrekte Baugenehmigungen sowie keine offenen Gemeinschafts- oder Versorgungsschulden. Dies ist der Verhandlungspunkt, der den Arras-Vertrag mit der Due-Diligence-Prüfung Ihres Anwalts verknüpft (ausführlich erläutert in unserem Anwaltsleitfaden).

Varianten bei Neubauten: Ratenzahlungen nach Baufortschritt und die Garantie nach Ley 20/2015

Käufe vom Plan erfolgen nicht gegen eine einzige arras-Zahlung. Stattdessen leisten Käufer üblicherweise Zahlungen in Etappen, die an Baufortschritte geknüpft sind – häufig eine Anzahlung auf den privatrechtlichen Kaufvertrag in Höhe von etwa 20–30 % kurz nach der Reservierung, weitere Raten zu vereinbarten Zeitpunkten wie dem Abschluss der Rohbauarbeiten und der Restbetrag, oft 60–70 %, bei der Übergabe – wobei die genaue Aufteilung je nach Bauträger erheblich variiert und vor einer Unterzeichnung unbedingt genau bestätigt werden sollte.

Der Schutz, der wichtiger ist als der Zahlungsplan selbst: Nach Ley 20/2015 – durch die das frühere Ley 57/1968 vollständig aufgehoben wurde (mit Wirkung zum 1. Januar 2016) und deren Regelungen zur Sicherung von Anzahlungen in die LOE (Ley 38/1999, Disposición Adicional Primera) überführt wurden – muss jede an einen Bauträger vor der Fertigstellung geleistete Zahlung – bereits ab der ersten Anzahlung – durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución) abgesichert sein, die Sie namentlich als Begünstigten ausweist. Wird das Projekt nicht fertiggestellt oder verzögert es sich über den vertraglich vereinbarten Termin hinaus, können Sie sämtliche geleisteten Zahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen vom Garantiegeber zurückfordern, nicht aus der Insolvenzmasse des Bauträgers. Vergewissern Sie sich vor jeder Zahlung, die über die anfängliche Reservierungsanzahlung hinausgeht, dass diese Garantie tatsächlich besteht und ausdrücklich auf Ihren Namen ausgestellt ist – Projekte, bei denen Käufer nicht ordnungsgemäß abgesichert waren, gehören zu den häufigsten Schreckensgeschichten beim Kauf vom Plan in Spanien.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einer Reservierungsanzahlung und einer arras-Anzahlung? Die Reservierungsanzahlung (1–5 % des Kaufpreises, häufig 3.000–10.000 €) hält die Immobilie während der Due-Diligence-Prüfung für Sie reserviert und ist außerhalb der im Vertrag festgelegten Gründe üblicherweise nicht erstattungsfähig. Die arras-Anzahlung (üblicherweise 10 %) stellt die eigentliche verbindliche Verpflichtung dar: Sie verfällt, wenn Sie vom Kauf zurücktreten, und wird verdoppelt zurückgezahlt, wenn der Verkäufer zurücktritt.

Was passiert, wenn ich nach der Unterzeichnung der arras zurücktrete? Wenn arras penitenciales ordnungsgemäß vereinbart wurden, verlieren Sie die Anzahlung – damit ist die Angelegenheit beendet. Fehlt diese Formulierung, können Gerichte die arras als arras confirmatorias einstufen, wodurch Sie einer über die Anzahlung hinausgehenden Forderung ausgesetzt sein können.

Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt? Gemäß Artikel 1454 muss er Ihre Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen – dieser Mechanismus trägt dazu bei, dass das Überbieten eines bereits vereinbarten Kaufpreises in Spanien nach Unterzeichnung der arras selten vorkommt.

Ist meine Anzahlung beim Kauf eines Neubaus geschützt? Nur wenn der Bauträger eine Bankgarantie oder Kautionsversicherung vereinbart hat, die Sie namentlich als Begünstigten ausweist, wie es nach Ley 20/2015 erforderlich ist – bestätigen Sie deren Bestehen, bevor Sie über die Reservierungsphase hinaus Zahlungen leisten.

Keine Rechtsberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Die Höhe von Anzahlungen, die Vertragsformulierungen und die Struktur von Ratenzahlungen variieren je nach Immobilie, Bauträger und Region; die Rechtsfolgen hängen vollständig davon ab, wie ein Vertrag tatsächlich formuliert ist. Lassen Sie jeden Reservierungs- oder arras-Vertrag vor der Unterzeichnung oder vor einer Zahlung stets von einem unabhängigen spanischen Rechtsanwalt prüfen. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.