Locations de vacances et investissement sur la Costa Blanca — licences, règles et rendements réalistes

Toutes les deux conversations avec un acheteur britannique envisageant la Costa Blanca comme investissement, et non comme simple résidence de vacances, reviennent aux deux mêmes questions : puis-je réellement le louer, et quel rendement produira-t-il une fois chaque coût pris en compte ? Les réponses ont considérablement évolué au cours des dix-huit derniers mois — nouvelle législation en matière de licences, nouveau pouvoir donné aux communautés de propriétaires de s’y opposer, et registre national que les propres tribunaux espagnols viennent d’annuler. Voici où en est réellement la situation.

La licence valencienne de location touristique (VT)

La location de courte durée sur la Costa Blanca — toute location de moins de 10 jours pour un même hôte — relève du régime valencien des Viviendas de Uso Turístico (VUT) : Ley 15/2018 et Decreto 10/2021, considérablement renforcés par le Decreto-ley 9/2024 (en vigueur depuis août 2024). L’inscription elle-même est gratuite : il s’agit d’une declaración responsable déposée auprès de l’autorité régionale du tourisme, qui génère un numéro d’enregistrement VT-000000-X devant figurer sur chaque annonce et support publicitaire. Depuis la réforme de 2024, cette inscription est valable 5 ans, et doit être renouvelée pour pouvoir continuer à exercer.

Le véritable obstacle n’est pas le formulaire, mais le certificado de compatibilidad urbanística, un certificat municipal confirmant que les règles d’urbanisme propres à votre commune autorisent effectivement l’usage touristique à l’adresse concernée. Il est délivré par l’ayuntamiento, et non par la région ; sans lui, aucune inscription n’est possible.

Moratoires locaux dans le nord de la Costa Blanca : plusieurs communes ont utilisé leurs pouvoirs d’urbanisme pour suspendre les nouvelles inscriptions dans certaines zones, plutôt que d’interdire totalement l’activité :

• Dénia a suspendu les nouvelles licences de location touristique dans le centre historique de la vieille ville (Les Marines, Les Rotes et Montgó sont exclus de la suspension), prolongée dernièrement jusqu’en septembre 2026.
• Jávea/Xàbia a suspendu les nouvelles licences pour les appartements en septembre 2024 ; les villas ont été à nouveau autorisées en septembre 2025 et, en février 2026, le conseil municipal a proposé d’assouplir davantage la suspension concernant les appartements, avec des plafonds par zone.
• Calpe applique une suspension plus limitée, de 2 ans, concernant la transformation de locaux commerciaux en rez-de-chaussée en logements touristiques, et non un moratoire général.
• Teulada-Moraira n’applique aucun moratoire — une proposition en ce sens a été rejetée par le conseil municipal fin 2025.

Aucune de ces mesures ne concerne un bien déjà légalement enregistré avant l’entrée en vigueur de la suspension dans sa commune — il s’agit de suspensions des nouvelles inscriptions, et non d’interdictions rétroactives.

Les communautés de propriétaires peuvent désormais s’y opposer

Il s’agit du changement juridique le plus important pour toute personne achetant un appartement spécifiquement destiné à la location de vacances, et il est suffisamment récent pour que les contenus plus anciens soient encore souvent erronés à ce sujet. Ley Orgánica 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, a réécrit l’article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) espagnole : une nouvelle location touristique au sein d’une communauté de propriétaires nécessite désormais l’autorisation préalable de la communauté elle-même, à la majorité qualifiée des trois cinquièmes des propriétaires représentant également trois cinquièmes des quotes-parts de participation — un double critère, et non un simple décompte des voix. Les communautés peuvent également appliquer une majoration allant jusqu’à 20 % des charges de copropriété aux lots utilisés pour la location touristique, si elles autorisent cette activité.

Deux éléments sont essentiels pour un acheteur : la mesure n’est pas rétroactive — une location exploitée légalement avant le 3 avril 2025 peut continuer selon les anciennes règles — et elle s’applique spécifiquement aux biens soumis au régime de la propriété horizontale (immeubles d’appartements et urbanisations dotées d’une communauté de propriétaires constituée). Une villa individuelle sans communauté de propriétaires n’est pas concernée par cette règle ; une villa située dans une urbanisation qui dispose d’une communauté constituée n’y échappe pas automatiquement. Si les revenus locatifs sont au cœur de votre projet, vérifiez la position de la communauté — ainsi que ses procès-verbaux pour tout vote récent sur le sujet — avant d’acheter, et non après.

Le registre national qui n’a pas résisté

Parallèlement, l’Espagne a tenté de mettre en place un registre national des locations de courte durée (la Ventanilla Única Digital / Registro Único, prévu par le Real Decreto 1312/2024, mettant en œuvre une règle européenne de partage des données). Il est devenu obligatoire à partir de juillet 2025 — mais la Generalitat Valenciana a contesté la compétence de l’État pour gérer un système national d’enregistrement parallèle, s’ajoutant au registre régional, et a obtenu gain de cause : le Tribunal Supremo a annulé les dispositions relatives au registre national en mai 2026 (arrêt du 19 mai 2026, publié au BOE quelques semaines plus tard), au motif que l’État ne disposait pas de la compétence constitutionnelle pour dupliquer les propres registres touristiques des régions. L’infrastructure numérique de partage des données subsiste, centralisant les données des plateformes, mais le numéro d’enregistrement national supplémentaire est nul — à ce jour, un propriétaire sur la Costa Blanca n’a besoin que de l’enregistrement régional VT décrit ci-dessus. Le gouvernement espagnol pourrait légiférer à nouveau sur ce sujet ; il est donc préférable de vérifier la situation avant de considérer cette position comme définitive.

Ce que le bien rapporte réellement

Location longue durée : la province d’Alicante affichait environ 6,2 % brut début 2026, contre une moyenne nationale espagnole d’environ 6,0–6,7 %, selon les propres données d’Idealista sur les transactions et les loyers. Une fois déduits les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, l’entretien et la gestion, le rendement net est sensiblement inférieur — de manière réaliste, autour de 3,5–4,5 % pour une location bien gérée, même s’il s’agit d’une estimation synthétisée plutôt que d’un chiffre publié unique ; considérez-la donc comme une fourchette de planification.

Location saisonnière : des rendements bruts de 6–8 % sont couramment annoncés pour les biens de la Costa Blanca bien situés, voire davantage pour les propriétés côtières haut de gamme en haute saison — mais aucune base de données institutionnelle (Idealista, Tinsa ou similaire) ne publie de chiffre de rendement spécifique à la location de courte durée sur la Costa Blanca ; ces chiffres sont donc indicatifs et non vérifiés. Ce qui est mieux documenté, c’est la forte réduction du rendement brut lorsqu’on passe au net : une étude de cas détaillée estime que l’ensemble des coûts d’exploitation — gestion, commissions des plateformes, ménage, charges, entretien de la piscine et du jardin, maintenance, assurance et impôts locaux — représente environ deux tiers des revenus bruts des réservations, transformant un rendement affiché de l’ordre de 15 % en quelque chose de plus proche de 2–4 % net avant impôts. La comparaison honnête pour la plupart des propriétaires : la location saisonnière génère davantage de revenus bruts, mais après prise en compte des coûts d’exploitation avec gestion complète et de l’impôt des non-résidents (voir ci-dessous), les rendements nets se situent souvent dans une fourchette similaire à celle d’une location longue durée, voire inférieure.

	Location longue durée	Location saisonnière
Rendement brut habituel	~6–7 %	~6–8 % (estimation)
Après coûts d’exploitation	~3,5–4,5 % net	~2–4 % net (estimation, avant impôts)
Gestion	Faible — un locataire, démarches annuelles	Élevée — rotation, ménage, gestion des voyageurs
Licence requise	Non	Oui (enregistrement VT)

Occupation : la réalité de la saisonnalité

Il n’existe pas de série officielle sur le taux d’occupation spécifique à la Costa Blanca pour les locations saisonnières privées, mais les estimations fondées sur les données de réservation de tiers donnent une fourchette utile et réaliste : Dénia, Benissa et Altea se regroupent autour de 56–61 % d’occupation annuelle sur les douze derniers mois, tandis que l’annonce médiane de Jávea n’atteint que 36–37 %, seuls les biens les plus performants et gérés professionnellement atteignant 55–65 % ou davantage. Cet écart est le véritable enseignement — une propriété bien commercialisée, bien gérée et située dans un emplacement recherché peut aisément dépasser la médiane, mais celle-ci est nettement inférieure à ce que les supports marketing tendent à laisser entendre. Prévoyez une haute saison (juin–septembre) proche du plein, des mois intermédiaires (avril–mai, octobre) autour de 50–70 %, et un hiver réellement calme — planifiez votre trésorerie sur la moyenne, et non sur la quinzaine de juillet.

Coûts d’exploitation — récapitulatif

Les charges de copropriété, l’IBI, l’impôt sur le revenu théorique des non-résidents lorsque le bien n’est pas loué, l’assurance habitation et, en cas de financement hypothécaire, les frais d’évaluation et de mise en place s’appliquent que vous louiez ou non le bien — consultez notre guide des coûts et impôts pour le détail complet. La mise en location ajoute les coûts liés à la licence (ci-dessus), une assurance responsabilité civile et — point essentiel — un régime fiscal différent sur les revenus eux-mêmes.

Impôt sur les revenus locatifs : l’écart entre 24 % et 19 %

Il s’agit de la principale différence pratique entre un propriétaire britannique et un propriétaire de l’UE/EEE qui louent le même bien, et cette situation n’a pas changé depuis le Brexit. En vertu de la législation espagnole relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004), les résidents de l’UE/EEE paient 19 % sur leurs revenus locatifs nets — après déduction des intérêts hypothécaires, des réparations, des charges de copropriété, de l’assurance et des autres dépenses réelles. Les résidents hors UE/EEE, y compris les propriétaires britanniques, paient 24 % sur les revenus locatifs bruts, sans aucune déduction de dépenses autorisée. À revenus locatifs identiques, la situation est donc sensiblement moins favorable pour un propriétaire britannique que pour un propriétaire français ou allemand dans la même situation — ce n’est pas une mesure emblématique comme le projet de taxe à l’achat de 100 % resté en suspens, évoqué dans notre guide des coûts, mais un écart réel et permanent qui affecte chaque déclaration fiscale.

L’Audiencia Nacional espagnole a jugé le 28 juillet 2025 que le refus d’autoriser les déductions de dépenses aux propriétaires hors UE/EEE constituait une violation de la libre circulation des capitaux au sein de l’UE (article 63 du TFUE), dans une affaire introduite par un résident américain, et non britannique. L’Abogacía del Estado espagnole a fait appel devant le Tribunal Supremo, et aucune décision définitive n’existe à la date de rédaction — le jugement ne lie pas actuellement l’AEAT, qui continue d’appliquer la règle des 24 % sur les revenus bruts aux propriétaires britanniques. Certains conseillers recommandent aux propriétaires concernés de déposer des demandes de rectification conservatoires pour les déclarations passées, afin de préserver le délai de remboursement de 4 ans si la décision est confirmée — une démarche véritablement utile à signaler à un comptable, mais qui ne doit pas encore être considérée comme du droit établi.

L’alternative de la location longue durée

La location dans le cadre d’un bail classique soumis à la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) évite entièrement la question de la licence touristique — un contrat conclu avec un bailleur particulier court légalement pendant au moins 5 ans (7 ans pour les bailleurs personnes morales), avec renouvellements tacites, un dépôt de garantie légal correspondant à un mois de loyer et des délais de préavis obligatoires de 2 mois pour le locataire ou de 4 mois pour le bailleur avant la fin du bail. Sa gestion est plus simple et sa fiscalité est plus favorable pour les non-résidents que celle fondée sur un revenu théorique, mais vous vous engagez dans une véritable location protégée — et non dans une formule flexible de courts séjours.

La loi espagnole sur le logement de 2023 permet aux régions de plafonner les augmentations de loyers dans les zones déclarées « marché tendu », mais la Comunidad Valenciana n’a déclaré aucune zone de ce type — et, en juillet 2026, son gouvernement régional a explicitement et à plusieurs reprises refusé de le faire malgré les demandes de 13 communes, préférant mettre en place un dispositif volontaire d’incitations fiscales. Cela signifie qu’aucun plafonnement des loyers ne s’applique actuellement nulle part sur la Costa Blanca — un élément à considérer comme une position politique actuelle plutôt que comme une garantie juridique permanente, puisqu’un futur gouvernement régional pourrait revenir sur cette décision.

À qui cela convient — et à qui cela ne convient pas

La location saisonnière convient à un propriétaire qui souhaite compenser les coûts d’une propriété dont il profitera également, qui est à l’aise avec la rotation des voyageurs, leur gestion et les démarches de licence, et qui a conscience que les rendements nets — une fois les impôts, la gestion et les coûts d’exploitation déduits — se situent généralement dans les petits chiffres, et non à deux chiffres. La location longue durée convient à un propriétaire qui recherche des revenus plus simples et plus réguliers, et qui est prêt à accepter une location véritablement protégée en contrepartie. Acheter uniquement pour bénéficier d’un rendement affiché, quel que soit le modèle, résiste rarement à l’épreuve des coûts d’exploitation réels et, pour un propriétaire britannique en particulier, du taux d’imposition des non-résidents de 24 %.

Pour aller plus loin

• Tous les impôts et frais liés à la possession d’un bien immobilier sur la Costa Blanca — consultez Les coûts et impôts liés à l’achat sur la Costa Blanca
• L’intégralité du processus d’achat pour les acquéreurs britanniques — consultez le guide complémentaire sur l’achat en Espagne (article pilier en préparation)

Ni conseil fiscal ni conseil juridique

Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique ou en investissement. La législation relative à la location touristique est définie aux niveaux régional et municipal en Espagne et continue d’évoluer rapidement — le régime valencien, les règles de veto des copropriétés et le registre national ont tous connu des changements importants au cours des deux dernières années, et le traitement fiscal des non-résidents abordé ici fait actuellement l’objet d’un contentieux non résolu. Vérifiez toujours les exigences en vigueur auprès d’un avocat espagnol ou d’un conseiller fiscal qualifié, et consultez les règles d’urbanisme propres à votre commune avant de vous engager dans l’achat d’un bien destiné à générer des revenus locatifs. Informations à jour au 7 juillet 2026.

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