Ferienvermietung & Investment an der Costa Blanca — Lizenzen, Vorschriften und realistische Renditen

Jedes zweite Gespräch mit einem britischen Käufer, der die Costa Blanca als Investment und nicht nur als Ferienimmobilie in Betracht zieht, läuft auf dieselben beiden Fragen hinaus: Darf ich die Immobilie tatsächlich vermieten, und welche Rendite erzielt sie wirklich, wenn sämtliche Kosten berücksichtigt werden? Beide Antworten haben sich in den vergangenen achtzehn Monaten erheblich verändert — durch neue Lizenzvorschriften, eine neue Befugnis von Eigentümergemeinschaften, Nein zu sagen, und ein nationales Register, das Spaniens eigene Gerichte gerade aufgehoben haben. Hier ist der aktuelle Stand.

Die valencianische Lizenz für touristische Vermietungen (VT)

Kurzzeitvermietungen an der Costa Blanca — alles unter 10 Tagen für denselben Gast — fallen unter das valencianische Regime der Viviendas de Uso Turístico (VUT): Ley 15/2018 und Decreto 10/2021, die durch Decreto-ley 9/2024 (seit August 2024 in Kraft) deutlich verschärft wurden. Die Registrierung selbst ist eine kostenlose declaración responsable, die bei der regionalen Tourismusbehörde eingereicht wird. Dabei wird eine Registrierungsnummer im Format VT-000000-X vergeben, die in jedem Inserat und jeder Werbung erscheinen muss. Seit der Reform von 2024 gilt diese Registrierung 5 Jahre statt unbefristet; für den weiteren Betrieb ist eine Verlängerung erforderlich.

Die eigentliche Hürde ist nicht das Formular, sondern das certificado de compatibilidad urbanística — eine kommunale Bescheinigung, die bestätigt, dass die örtlichen Bau- und Planungsvorschriften die touristische Nutzung an genau dieser Adresse zulassen. Sie wird vom ayuntamiento und nicht von der Region ausgestellt; ohne sie ist eine Registrierung überhaupt nicht möglich.

Örtliche Moratorien an der nördlichen Costa Blanca: Mehrere Gemeinden haben ihre planungsrechtlichen Befugnisse genutzt, um neue Registrierungen in bestimmten Zonen vorübergehend auszusetzen, anstatt die Tätigkeit vollständig zu verbieten:

• Dénia hat neue Lizenzen für touristische Vermietungen im historischen Stadtzentrum ausgesetzt (Les Marines, Les Rotes und Montgó sind von der Aussetzung ausgenommen); zuletzt wurde sie bis September 2026 verlängert.
• Jávea/Xàbia setzte im September 2024 neue Lizenzen für Wohnungen aus; Villen wurden im September 2025 wieder zugelassen, und im Februar 2026 schlug der Gemeinderat vor, die Aussetzung für Wohnungen durch zonenbezogene Obergrenzen weiter zu lockern.
• Calpe verfügt über eine engere, auf 2 Jahre begrenzte Aussetzung der Umwandlung von Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss in touristisch genutzten Wohnraum — kein allgemeines Moratorium.
• Teulada-Moraira hat kein Moratorium — ein entsprechender Vorschlag wurde vom Gemeinderat Ende 2025 abgelehnt.

Nichts davon betrifft eine Immobilie, die bereits vor Inkrafttreten der Aussetzung in der jeweiligen Gemeinde rechtmäßig registriert war — es handelt sich um Pausen für neue Registrierungen und nicht um rückwirkende Verbote.

Eigentümergemeinschaften können jetzt Nein sagen

Dies ist die wichtigste rechtliche Änderung für alle, die eine Wohnung gezielt für die Ferienvermietung kaufen möchten — und sie ist noch so neu, dass ältere Inhalte zu diesem Thema weiterhin falsche Informationen enthalten. Ley Orgánica 1/2025, seit dem 3. April 2025 in Kraft, hat Artikel 17.12 des spanischen Gesetzes Ley de Propiedad Horizontal (LPH) neu gefasst: Eine neue touristische Vermietung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erfordert nun deren vorherige Zustimmung, und zwar mit einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten — ein doppeltes Kriterium und keine einfache Kopfzählung. Eigentümergemeinschaften können außerdem einen Zuschlag von bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten speziell für Einheiten erheben, die touristisch vermietet werden, sofern sie solche Vermietungen überhaupt zulassen.

Für Käufer sind zwei Punkte entscheidend: Die Regelung gilt nicht rückwirkend — eine Vermietung, die bereits vor dem 3. April 2025 rechtmäßig betrieben wurde, läuft nach den bisherigen Regeln weiter — und sie gilt ausdrücklich für Immobilien, die dem Wohnungseigentumsregime unterliegen (Wohnanlagen sowie Urbanisationen mit einer konstituierten Eigentümergemeinschaft). Eine freistehende Villa ohne Eigentümergemeinschaft fällt vollständig außerhalb dieser Regelung; eine Villa innerhalb einer Urbanisation, in der eine konstituierte Eigentümergemeinschaft besteht, ist davon nicht automatisch ausgenommen. Wenn Mieteinnahmen ein zentraler Bestandteil Ihres Plans sind, prüfen Sie die Haltung der Eigentümergemeinschaft — ebenso wie deren Protokolle auf eine kürzlich erfolgte Abstimmung zu diesem Thema — vor dem Kauf und nicht erst danach.

Das nationale Register, das nicht Bestand hatte

Parallel dazu versuchte Spanien, ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen aufzubauen (die Ventanilla Única Digital / Registro Único gemäß Real Decreto 1312/2024 zur Umsetzung einer EU-Regelung zum Datenaustausch). Es wurde ab Juli 2025 verpflichtend — doch die Generalitat Valenciana focht die Zuständigkeit des Staates an, zusätzlich zum regionalen Register ein paralleles nationales Registrierungssystem zu betreiben, und bekam Recht: Das Tribunal Supremo hob die Bestimmungen zum nationalen Register im Mai 2026 auf (Urteil vom 19. Mai 2026, einige Wochen später im BOE veröffentlicht), da dem Staat die verfassungsrechtliche Zuständigkeit fehlte, die eigenen Tourismusregister der Regionen zu duplizieren. Die digitale Infrastruktur für den Datenaustausch bleibt bestehen und führt die Plattformdaten zentral zusammen, doch die zusätzliche nationale Registrierungsnummer ist unwirksam — derzeit benötigt ein Eigentümer an der Costa Blanca lediglich die oben beschriebene regionale VT-Registrierung. Die spanische Regierung könnte hierzu erneut gesetzgeberisch tätig werden; es empfiehlt sich daher, dies zu prüfen, bevor man davon ausgeht, dass diese Regelung dauerhaft ist.

Welche Rendite realistisch ist

Langzeitvermietung: In der Provinz Alicante lag die Bruttorendite Anfang 2026 bei etwa 6,2 %, gegenüber einem spanischen Landesdurchschnitt von rund 6,0–6,7 %, laut den eigenen Transaktions- und Mietdaten von Idealista. Zieht man Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Instandhaltung und Verwaltung ab, fällt die Nettorendite deutlich niedriger aus — realistisch etwa 3,5–4,5 % bei einer professionell geführten Vermietung. Dabei handelt es sich allerdings um eine zusammengefasste Schätzung und nicht um einen einzelnen veröffentlichten Wert; betrachten Sie diese Angabe daher als Planungsrahmen.

Ferienvermietung: Für gut gelegene Immobilien an der Costa Blanca werden häufig Bruttorenditen von 6–8 % genannt, in der Hochsaison für hochwertige Küstenimmobilien gelegentlich auch mehr — allerdings veröffentlicht kein institutioneller Datensatz (Idealista, Tinsa oder vergleichbare Quellen) eine spezifische Kennzahl für die kurzfristige Vermietungsrendite an der Costa Blanca. Diese Werte sind daher lediglich Richtwerte und keine verifizierten Vergleichswerte. Besser dokumentiert ist, wie stark die Bruttorendite auf die Nettorendite schrumpft: Eine ausführliche Fallstudie beziffert die gesamten laufenden Kosten — Verwaltung, Plattformprovisionen, Reinigung, Nebenkosten, Pool- und Gartenpflege, Instandhaltung, Versicherung und lokale Steuern zusammengenommen — auf rund zwei Drittel der Bruttomieteinnahmen, wodurch sich eine auf dem Papier zweistellige Rendite im mittleren Zehnerbereich in etwas verwandelt, das eher einer Nettorendite von 2–4 % vor Steuern entspricht. Der ehrliche Vergleich für die meisten Eigentümer: Ferienvermietung erzielt höhere Bruttoeinnahmen, aber nach vollständigen laufenden Kosten und der Steuer für Nichtansässige (siehe unten) liegen die Nettorenditen häufig in einer ähnlichen Größenordnung wie bei einer Langzeitvermietung oder darunter.

	Langzeitvermietung	Ferienvermietung
Typische Bruttorendite	~6–7 %	~6–8 % (Schätzung)
Nach laufenden Kosten	~3,5–4,5 % netto	~2–4 % netto (Schätzung, vor Steuern)
Aufwand	Gering — ein Mieter, jährliche Abwicklung	Hoch — Mieterwechsel, Reinigung, Gästebetreuung
Lizenz erforderlich	Nein	Ja (VT-Registrierung)

Auslastung: die Realität der Saisonalität

Es gibt keine offizielle Auslastungsreihe speziell für private Ferienvermietungen an der Costa Blanca, aber Schätzungen aus Buchungsdaten von Drittanbietern liefern eine nützliche und realistische Bandbreite: Dénia, Benissa und Altea liegen bei einer rückblickend ermittelten jährlichen Auslastung von etwa 56–61 %, während das mittlere Angebot in Jávea lediglich bei 36–37 % liegt. Nur die leistungsstärksten, professionell verwalteten Immobilien erreichen mehr als 55–65 %. Dieser Unterschied ist die eigentliche Aussage — eine gut vermarktete und gut verwaltete Immobilie in guter Lage kann den Median deutlich übertreffen, aber der Median selbst liegt weitaus niedriger, als es Marketingmaterialien meist vermuten lassen. Rechnen Sie damit, dass die Hochsaison (Juni–September) nahezu vollständig ausgelastet ist, die Nebensaison (April–Mai, Oktober) bei etwa 50–70 % liegt und der Winter tatsächlich ruhig ist — planen Sie Ihren Cashflow auf Grundlage des Durchschnitts und nicht anhand der zwei Juliwochen.

Laufende Kosten — die Zusammenfassung

Gemeinschaftsgebühren, IBI, die fiktive Einkommensteuer für Nichtansässige, wenn die Immobilie nicht vermietet wird, Hausrat- und Gebäudeversicherung sowie — falls eine Hypothek besteht — Bewertungs- und Bearbeitungskosten fallen unabhängig davon an, ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern. Die Vermietung bringt zusätzliche lizenzbezogene Kosten (siehe oben), eine Haftpflichtversicherung und — entscheidend — eine andere steuerliche Behandlung der Einkünfte selbst mit sich.

Steuer auf Mieteinnahmen: der Unterschied zwischen 24 % und 19 %

Dies ist der größte praktische Unterschied zwischen einem britischen Eigentümer und einem Eigentümer aus der EU/dem EWR, der dieselbe Immobilie vermietet, und hat sich seit dem Brexit nicht geändert. Nach dem spanischen Gesetz über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) zahlen EU-/EWR-Ansässige 19 % auf ihre Nettoeinnahmen aus der Vermietung — nach Abzug von Hypothekenzinsen, Reparaturen, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und anderen tatsächlich anfallenden Kosten. Nicht in der EU/im EWR ansässige Personen, einschließlich britischer Eigentümer, zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen; ein Abzug von Kosten ist überhaupt nicht zulässig. Bei identischen Mieteinnahmen ist dies für einen britischen Eigentümer eine erheblich schlechtere Position als für einen vergleichbaren französischen oder deutschen Eigentümer — kein plakatives Schreckgespenst wie der gescheiterte Vorschlag einer 100%igen Erwerbssteuer, der in unserem Kostenleitfaden behandelt wird, sondern ein realer, fortbestehender Unterschied, der jede Steuererklärung betrifft.

Spaniens Audiencia Nacional entschied am 28. Juli 2025, dass die Verweigerung von Kostenabzügen für Eigentümer außerhalb der EU/des EWR gegen den freien Kapitalverkehr der EU (Artikel 63 AEUV) verstößt. Das Verfahren wurde von einem in den USA ansässigen Kläger angestrengt, nicht von einem britischen. Spaniens Abogacía del Estado hat beim Tribunal Supremo Berufung eingelegt, und zum Zeitpunkt der Erstellung liegt noch keine endgültige Entscheidung vor — das Urteil bindet die AEAT derzeit nicht, die auf britische Eigentümer weiterhin die Regel „24 % auf die Bruttoeinnahmen“ anwendet. Einige Berater empfehlen betroffenen Eigentümern, vorsorgliche Berichtigungen früherer Steuererklärungen einzureichen, um im Falle einer Bestätigung des Urteils das vierjährige Erstattungsfenster zu wahren — ein wirklich sinnvoller nächster Schritt, den man mit einem Steuerberater besprechen sollte, aber noch kein geltendes Recht.

Die Langzeitalternative

Eine Vermietung im Rahmen eines regulären Mietverhältnisses nach Spaniens Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) umgeht die Frage der Touristenlizenz vollständig — ein Vertrag zwischen einem privaten Vermieter und einem Mieter läuft gesetzlich mindestens 5 Jahre (7 Jahre bei gewerblichen Vermietern), mit stillschweigenden Verlängerungen, einer gesetzlich vorgeschriebenen Kaution in Höhe einer Monatsmiete und vorgeschriebenen Kündigungsfristen von 2 Monaten für den Mieter beziehungsweise 4 Monaten für den Vermieter vor Ende der Vertragslaufzeit. Die Verwaltung ist einfacher und die Besteuerung für Nichtansässige günstiger als bei einer Berechnung auf Grundlage eines fiktiven Einkommens, aber Sie sind an ein echtes, geschütztes Mietverhältnis gebunden — nicht an eine flexible Kurzzeitvermietung.

Das spanische Wohnraumgesetz von 2023 ermöglicht es den Regionen, Mietsteigerungen in ausgewiesenen „angespannten Wohnungsmärkten“ zu begrenzen. Die Comunidad Valenciana hat jedoch kein solches Gebiet ausgewiesen — und die Regionalregierung hat dies bis Juli 2026 trotz entsprechender Anträge von 13 Gemeinden ausdrücklich und wiederholt abgelehnt und stattdessen ein freiwilliges Steueranreizmodell bevorzugt. Das bedeutet, dass derzeit nirgendwo an der Costa Blanca Mietobergrenzen gelten — eine Feststellung der aktuellen politischen Position und keine dauerhafte rechtliche Garantie, da eine künftige Regionalregierung dies rückgängig machen könnte.

Für wen dies geeignet ist — und für wen nicht

Eine Ferienvermietung eignet sich für Eigentümer, die die Kosten einer Immobilie ausgleichen möchten, die sie auch selbst nutzen, mit häufigen Mieterwechseln, Gästebetreuung und einem Genehmigungsverfahren umgehen können und realistisch einschätzen, dass die Nettorenditen — nach Steuern, Verwaltung und laufenden Kosten — meist im niedrigen einstelligen Bereich statt im zweistelligen Bereich liegen. Eine Langzeitvermietung eignet sich für Eigentümer, die ein einfacheres, regelmäßigeres Einkommen wünschen und bereit sind, im Gegenzug ein tatsächlich geschütztes Mietverhältnis zu akzeptieren. Der Kauf ausschließlich aufgrund einer auf dem Papier attraktiven Rendite übersteht bei keinem der beiden Modelle den Kontakt mit den tatsächlichen laufenden Kosten und — speziell für einen britischen Eigentümer — dem Steuersatz von 24 % für Nichtansässige.

Weiterführende Lektüre

• Alle Steuern und Gebühren beim Besitz einer Immobilie an der Costa Blanca – siehe Die Kosten und Steuern beim Kauf an der Costa Blanca
• Der vollständige Kaufprozess für Käufer aus dem Vereinigten Königreich – siehe den ergänzenden Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien (Pillar-Artikel in Vorbereitung)

Keine Steuer- oder Rechtsberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Die Vorschriften für die touristische Vermietung werden in Spanien auf regionaler und kommunaler Ebene festgelegt und ändern sich weiterhin schnell – die valencianische Regelung, die Vetoregeln der Eigentümergemeinschaften und das nationale Register haben sich in den letzten zwei Jahren allesamt wesentlich verändert, und die hier behandelte steuerliche Behandlung von Nichtresidenten ist derzeit Gegenstand eines noch nicht abgeschlossenen Rechtsstreits. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen stets bei einem qualifizierten spanischen Anwalt oder Steuerberater und prüfen Sie vor einer Kaufentscheidung, die auf Mieteinnahmen abzielt, die Bau- und Planungsvorschriften Ihrer jeweiligen Gemeinde. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.

---