El día de la firma en España: qué ocurre realmente ante el notario

La firma en España (la firma) tiene lugar en una sala, en una sola cita y ante un funcionario público que no representa a ninguna de las partes. Este es el principal cambio para un comprador británico acostumbrado a que un abogado especializado en transmisiones actúe exclusivamente en su beneficio: un notario español (notario) es un abogado imparcial, designado por el Estado, cuya función es verificar que la operación sea legal y esté correctamente documentada para ambas partes — no negociar, ofrecer asesoramiento estratégico ni defender sus intereses por encima de los del vendedor. Este es el orden de la operación, la documentación necesaria y lo que ocurre una vez firmada la escritura.

Esta es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero — consulte la nota al final antes de basarse en cualquier cifra incluida aquí.

Comprobaciones finales antes de firmar

Su abogado debería solicitar una nota simple actualizada en los días inmediatamente anteriores a la firma — independiente de la obtenida durante la diligencia debida varias semanas antes — específicamente para detectar cualquier carga, embargo o nueva hipoteca inscrita sobre la propiedad desde entonces. El notario hace lo mismo de forma independiente y solicita su propia comprobación registral actualizada la mañana de la firma. En la práctica, ninguna de las dos comprobaciones es opcional: una carga inscrita la semana anterior a la firma es precisamente lo que esta segunda revisión está diseñada para detectar.

Los gastos de comunidad y el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles) suelen prorratearse entre comprador y vendedor mediante acuerdo privado, no por ley. Legalmente, quien sea propietario del inmueble el 1 de enero responde del importe íntegro del IBI de ese año frente al ayuntamiento — pero el Tribunal Supremo de España ha confirmado que el vendedor que lo abone puede reclamar al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo posterior a la firma, y los gastos de comunidad se dividen habitualmente de la misma manera. Este acuerdo no es exigible frente al ayuntamiento ni frente a la propia comunidad, por lo que conviene pactar expresamente el reparto en el contrato de arras, en lugar de suponer que se resolverá por sí solo ante el notario.

Quién debe estar presente

Normalmente asisten el comprador, el vendedor, ambos abogados y, a menudo, el agente inmobiliario. Si no puede estar en España ese día, su abogado puede firmar en su nombre mediante un poder notarial — una opción habitual y ampliamente utilizada, no una señal de alarma.

Qué comprueba realmente el notario, paso a paso

Según el procedimiento publicado por el propio Consejo General del Notariado, el notario verifica la identidad y la capacidad legal de ambas partes, comprueba la suficiencia de cualquier poder, confirma la descripción del inmueble con el Catastro, revisa las cargas de la propiedad y la situación del pago de los gastos de comunidad, solicita el informe municipal del IBI y exige el certificado de eficiencia energética — obligatorio en todas las ventas desde 2013. Las guías dirigidas a consumidores añaden el título de propiedad anterior, un certificado de inexistencia de deudas con la comunidad firmado por el administrador y los recibos recientes del IBI al conjunto de documentos que su abogado debería haber reunido ya. En la Comunidad Valenciana, en concreto, la situación de ocupación de una propiedad de reventa se acredita mediante una declaración responsable de segunda ocupación — el equivalente, en esta región, a lo que en otras partes de España todavía se denomina cédula de habitabilidad. Si el vendedor mantiene una hipoteca pendiente inscrita, necesitará de su banco un certificado de deuda cero que confirme que ha sido cancelada o que se cancelará simultáneamente con cargo al importe obtenido de la venta.

Los honorarios notariales de la escritura de compraventa no son negociables — se ajustan a un arancel regulado por ley, calculado según el precio del inmueble y la complejidad de la escritura, y suelen situarse en el entorno de €600–1.500 más IVA en los precios habituales de la Costa Blanca. La regla supletoria del Código Civil (artículo 1455) atribuye en realidad al vendedor el coste del otorgamiento de la escritura y deja al comprador únicamente el de las copias, pero en la práctica — aquí y en el resto de España — el comprador suele acabar asumiendo íntegramente los gastos notariales y registrales, normalmente mediante un acuerdo expreso en el contrato de arras en lugar de confiar en la regla legal supletoria; el desglose completo de costes, incluido quién suele pagar cada concepto, figura en nuestra guía de costes e impuestos.

Si necesita financiación: la escritura de hipoteca se firma primero

Cuando interviene una hipoteca, el propio Consejo General del Notariado confirma que la escritura de hipoteca y la escritura de compraventa suelen autorizarse el mismo día y en la misma cita — primero la hipoteca, ya que los fondos deben estar disponibles antes de que pueda completarse la compraventa. El prestamista está representado en la firma, ya sea mediante un representante presente en persona o mediante su propio poder notarial.

El pago: cheque bancario o transferencia en el mismo día

La vía tradicional sigue siendo el cheque bancario (cheque bancario), emitido previamente por su banco — prevea entre uno y tres días laborables — y entregado físicamente en la mesa, lo que permite a ambas partes completar la operación con certeza de pago. Cada vez más, notarios y bancos utilizan en su lugar una transferencia confirmada en el mismo día, a veces denominada transferencia OMF (Orden de Movimiento de Fondos), liquidada a través de la conexión del Banco de España con el sistema de pagos en tiempo real de la eurozona, siempre que se ordene antes de la hora de corte de cada banco (habitualmente en torno a las 16:00) — evita el retraso de emisión del cheque, aunque tampoco es instantánea, y la propia guía para consumidores del Banco de España se refiere actualmente a la versión moderna de esta vía simplemente como una «transferencia», en lugar de utilizar la denominación OMF más antigua.

Las dos vías tienen estructuras de comisiones que difieren en su naturaleza, no solo en su importe. La comisión de emisión de un cheque bancario suele ser fija — habitualmente entre €100–500, con independencia de la suma implicada. La comisión de una transferencia de tipo OMF suele basarse en un porcentaje — normalmente entre el 0,2 y el 1 % del importe transferido (algunas fuentes citan hasta un 1,5 %), a menudo cobrado tanto por el banco emisor como por el banco receptor, sujeto en cada caso a un pequeño mínimo fijo de unas decenas de euros. En una operación de €800.000, esta diferencia estructural supone pasar de unos cientos de euros por un cheque a potencialmente varios miles por una transferencia basada en un porcentaje — conviene analizarlo con su banco con antelación, sin dar por supuesto que ambas vías tienen un coste aproximadamente similar.

Lo que se llevará consigo

Saldrá con una copia simple —una copia de trabajo de la escritura firmada— ese mismo día, suficiente para dar de alta los suministros y empezar a utilizar la propiedad de inmediato. La copia autorizada, la copia certificada que acredita que la inscripción se ha completado, llegará una vez finalizada la inscripción completa en el Registro de la Propiedad.

Después de la firma: inscripción y plazo fiscal

El notario presenta la escritura firmada en el Registro de la Propiedad ese mismo día mediante comunicación telemática, lo que bloquea de inmediato cualquier reclamación concurrente. La inscripción completa a su nombre suele tardar entre dos y cuatro semanas, aunque puede prolongarse de uno a tres meses dependiendo de la carga de trabajo del registro.

Por separado —y con un plazo mucho más estricto— dispone de 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura para presentar y pagar el impuesto de transmisiones (ITP en una reventa, o IVA/AJD en una obra nueva), mediante autoliquidación en el Modelo 600. Se trata de un plazo nacional que se aplica de forma uniforme en toda España, incluida la Agencia Tributaria Valenciana para las compras en la Costa Blanca, y no cumplirlo genera recargos e intereses. El periodo de treinta días hábiles (“treinta días hábiles”) está establecido en el artículo 102 del reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995). En la práctica, su abogado o gestoría normalmente habrá presentado esta autoliquidación en los días posteriores a la firma, con suficiente antelación respecto al plazo.

Suministros y domiciliaciones bancarias

El cambio de titularidad de la electricidad, el agua y el gas no se gestiona automáticamente como parte de la cita con el notario: es responsabilidad suya —o de su abogado o gestoría, si contrata el servicio— ponerse posteriormente en contacto directamente con cada proveedor y facilitar la escritura, su documento de identidad, la lectura del contador o la referencia del suministro (código CUPS), así como sus datos bancarios españoles para la domiciliación. Los plazos varían según el proveedor: normalmente entre una y dos semanas para la electricidad y hasta dos o tres semanas para el gas; en ocasiones se aplica una pequeña tarifa administrativa. Las obligaciones del primer año de propiedad que se derivan de este momento —la declaración anual del impuesto de no residentes, el IBI y las cuotas de la comunidad— se explican íntegramente en nuestra guía de costes e impuestos.

Preguntas frecuentes

¿Qué ocurre el día de la finalización de la compraventa de una propiedad en España? El comprador, el vendedor y sus abogados se reúnen en la notaría —o comparecen mediante poder notarial—; el notario comprueba las identidades, las cargas y el pago, y después lee la escritura de compraventa, que ambas partes firman. Si existe una escritura de hipoteca, normalmente se firma primero en la misma sesión.

¿Cómo se efectúa realmente el pago en una compraventa en España? Puede hacerse mediante un cheque bancario, entregado físicamente durante la firma, o mediante una transferencia bancaria confirmada el mismo día y liquidada a través del sistema del Banco de España, cada vez más habitual. Las comisiones difieren por su naturaleza, no solo por su importe: un cheque suele tener un coste fijo de €100–500, mientras que una transferencia de tipo OMF suele calcularse como un porcentaje —aproximadamente entre el 0,2 y el 1 % del importe, cobrado en ocasiones por ambos bancos—. En una compraventa de gran importe, esto puede suponer miles de euros en lugar de unos pocos cientos, por lo que conviene confirmar previamente las condiciones de ambos bancos.

¿Qué se entrega en la notaría el día de la finalización? Una copia simple ese mismo día, suficiente para dar de alta los suministros; la copia autorizada certificada se entrega una vez completada la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto se tarda en inscribir una propiedad después de la finalización de la compraventa en España? El notario bloquea las reclamaciones concurrentes ese mismo día al presentar inmediatamente la escritura en el registro; la inscripción completa suele tardar entre dos y cuatro semanas, aunque en ocasiones puede demorarse más.

No constituye asesoramiento jurídico

Este artículo tiene únicamente carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. Los procedimientos de finalización, las comisiones y los plazos varían según el notario, el banco, la región y las circunstancias individuales, y pueden cambiar sin previo aviso. Solicite siempre asesoramiento a un abogado español independiente antes de basarse en cualquier cifra o plazo de este artículo para su propia compra. La información de este artículo está actualizada a 7 de julio de 2026.