Der Tag der Unterzeichnung in Spanien: Was beim Notar tatsächlich passiert

Die Unterzeichnung in Spanien (la firma) findet in einem Raum, bei einem einzigen Termin und vor einem Amtsträger statt, der keine der beiden Parteien vertritt. Das ist die grösste Umstellung für einen britischen Käufer, der es gewohnt ist, dass ein Rechtsberater ausschliesslich seine Interessen vertritt: Ein spanischer Notar (notario) ist ein unparteiischer, vom Staat bestellter Jurist. Seine Aufgabe ist es, zu prüfen, dass die Transaktion für beide Seiten rechtmässig und ordnungsgemäss dokumentiert ist — nicht zu verhandeln, taktisch zu beraten oder Ihre Interessen über jene des Verkäufers zu stellen. Hier erfahren Sie, wie der Ablauf aussieht, welche Unterlagen erforderlich sind und was nach Ihrer Unterschrift geschieht.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung — lesen Sie den Hinweis am Ende, bevor Sie sich auf eine der hier genannten Zahlen verlassen.

Die letzten Prüfungen vor Ihrer Unterschrift

Ihr Anwalt sollte in den Tagen unmittelbar vor der Unterzeichnung eine aktuelle nota simple einholen — zusätzlich zu jener, die einige Wochen zuvor im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung beschafft wurde —, um insbesondere Belastungen, Pfändungen oder neu eingetragene Hypotheken zu erkennen, die seitdem auf der Immobilie eingetragen wurden. Der Notar führt unabhängig davon ebenfalls eine aktualisierte Registerprüfung am Morgen der Unterzeichnung durch. In der Praxis ist keine dieser Prüfungen optional: Eine in der Woche vor der Unterzeichnung eingetragene Belastung ist genau das, was diese zweite Prüfung aufdecken soll.

Gemeinschaftskosten und IBI (lokale Grundsteuer) werden üblicherweise aufgrund einer privaten Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer anteilig aufgeteilt, nicht aufgrund einer gesetzlichen Regelung. Rechtlich haftet die Person, der die Immobilie am 1. Januar gehört, gegenüber der Gemeinde für den vollständigen IBI-Betrag des betreffenden Jahres — der Oberste Gerichtshof Spaniens hat jedoch bestätigt, dass ein Verkäufer, der diesen Betrag entrichtet, vom Käufer den zeitanteiligen Anteil für den Zeitraum nach der Unterzeichnung zurückfordern kann; auch Gemeinschaftskosten werden üblicherweise auf dieselbe Weise geteilt. Dies ist gegenüber der Gemeinde oder der Eigentümergemeinschaft selbst nicht durchsetzbar. Daher empfiehlt es sich, die Aufteilung im arras-Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren, anstatt davon auszugehen, dass sie beim Notar automatisch geregelt wird.

Wer anwesend sein muss

Üblicherweise nehmen der Käufer, der Verkäufer, beide Anwälte und häufig auch der Immobilienmakler teil. Wenn Sie an diesem Tag nicht in Spanien sein können, kann Ihr Anwalt unter einer Vollmacht in Ihrem Namen unterschreiben — eine routinemässige und weit verbreitete Möglichkeit, die kein Warnsignal darstellt.

Was der Notar tatsächlich der Reihe nach prüft

Nach dem veröffentlichten Verfahren des spanischen Notarrats überprüft der Notar die Identität und Rechtsfähigkeit beider Parteien, die ausreichende Befugnis jeder Vollmacht, gleicht die Beschreibung der Immobilie mit dem Catastro ab, prüft die Belastungen der Immobilie und den Zahlungsstatus der Gemeinschaftskosten, fordert den kommunalen IBI-Bericht an und verlangt den Energieausweis — dieser ist seit 2013 bei jedem Verkauf verpflichtend. Verbraucherinformationen ergänzen die Liste um den vorherigen Eigentumstitel, eine vom Verwalter unterzeichnete Bescheinigung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft sowie aktuelle IBI-Zahlungsbelege, die Ihr Anwalt bereits zusammengestellt haben sollte. In der Comunidad Valenciana wird der Beleg über den Nutzungsstatus einer Wiederverkaufsimmobilie durch eine declaración responsable de segunda ocupación erbracht — in dieser Region das Äquivalent zu dem, was in anderen Teilen Spaniens noch als cédula de habitabilidad bezeichnet wird. Falls auf der Immobilie noch eine Hypothek des Verkäufers eingetragen ist, benötigt dieser von seiner Bank ein certificado de deuda cero, das bestätigt, dass die Hypothek getilgt ist oder gleichzeitig aus dem Verkaufserlös getilgt wird.

Die Notargebühren für die Kaufurkunde sind nicht verhandelbar — sie richten sich nach einem gesetzlich festgelegten Gebührentarif, der vom Preis der Immobilie und der Komplexität der Urkunde abhängt, und belaufen sich bei den Preisen an der Costa Blanca häufig auf etwa €600–1.500 zuzüglich Mehrwertsteuer. Die gesetzliche Standardregelung des Código Civil (Artikel 1455) legt die Kosten für die Erstellung der Urkunde zwar dem Verkäufer auf und überlässt dem Käufer lediglich die Kosten für Kopien. In der Praxis übernimmt der Käufer jedoch — hier wie auch im übrigen Spanien — üblicherweise die Notar- und Registergebühren vollständig, in der Regel aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung im arras-Vertrag und nicht aufgrund der gesetzlichen Standardregelung. Eine vollständige Kostenaufstellung einschliesslich der üblichen Kostentragung finden Sie in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern.

Wenn Sie eine Finanzierung nutzen: Die Hypothekenurkunde wird zuerst unterzeichnet

Wenn eine Hypothek beteiligt ist, bestätigt auch der Notarrat, dass die Hypothekenurkunde und die Kaufurkunde üblicherweise am selben Tag und im selben Termin beurkundet werden — die Hypothekenurkunde zuerst, da die Mittel vorhanden sein müssen, bevor der Kauf abgeschlossen werden kann. Der Kreditgeber ist bei der Unterzeichnung vertreten, entweder durch einen persönlich anwesenden Vertreter oder durch eine eigene Vollmacht.

Die Zahlung: Bankscheck oder taggleiche Überweisung

Der traditionelle Weg bleibt der Bankscheck (cheque bancario), der im Voraus von Ihrer Bank ausgestellt wird — planen Sie ein bis drei Werktage ein — und am Tisch physisch übergeben wird. Dadurch können beide Seiten den Vorgang mit Zahlungssicherheit abschliessen. Zunehmend nutzen Notare und Banken stattdessen eine am selben Tag bestätigte Überweisung, die manchmal als OMF-Überweisung (Orden de Movimiento de Fondos) bezeichnet wird. Sie wird über die Verbindung der Bank von Spanien zum Echtzeit-Zahlungssystem der Eurozone abgewickelt, sofern sie vor dem Annahmeschluss der jeweiligen Bank — üblicherweise gegen 16 Uhr — beauftragt wird. Sie vermeidet die Ausstellungsverzögerung eines Bankschecks, ist jedoch ebenfalls nicht unmittelbar. Die Banco de España bezeichnet diese moderne Zahlungsart in ihren aktuellen Verbraucherinformationen inzwischen schlicht als „transferencia“ und nicht mehr mit der älteren Bezeichnung OMF.

Die beiden Zahlungsarten unterscheiden sich bei den Gebühren strukturell und nicht nur in der Höhe. Die Ausstellungsgebühr eines Bankschecks ist üblicherweise pauschal — häufig werden €100–500 unabhängig von der jeweiligen Summe verlangt. Die Gebühr einer OMF-Überweisung ist dagegen normalerweise prozentual — häufig werden 0,2–1 % des überwiesenen Betrags genannt, wobei manche Quellen bis zu 1,5 % angeben. Oft verlangen sowohl die überweisende als auch die empfangende Bank eine Gebühr, jeweils mit einem geringen pauschalen Mindestbetrag von einigen Dutzend Euro. Bei einem Abschluss über €800.000 bedeutet dieser strukturelle Unterschied, dass ein Bankscheck einige hundert Euro kosten kann, während eine prozentuale Überweisung potenziell mehrere tausend Euro kostet. Klären Sie dies im Voraus mit Ihrer Bank, anstatt davon auszugehen, dass beide Zahlungsarten ungefähr gleich teuer sind.

Was Sie am Ende erhalten

Sie erhalten noch am selben Tag eine copia simple — eine Arbeitskopie der unterzeichneten Urkunde —, die ausreicht, um Versorgungsverträge anzumelden und die Immobilie sofort zu nutzen. Die copia autorizada, die beglaubigte Kopie als Nachweis für den abgeschlossenen Eintrag, folgt, sobald die vollständige Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Nach der Unterzeichnung: Eintragung und Steuerfrist

Der Notar übermittelt die unterzeichnete Urkunde noch am selben Tag auf elektronischem Weg an das Grundbuchamt, wodurch konkurrierende Ansprüche sofort blockiert werden. Die vollständige Eintragung auf Ihren Namen dauert in der Regel zwei bis vier Wochen, kann jedoch je nach Arbeitsaufkommen des Grundbuchamts auch ein bis drei Monate in Anspruch nehmen.

Unabhängig davon — und innerhalb einer deutlich kürzeren Frist — müssen Sie innerhalb von 30 Werktagen ab dem Datum der Unterzeichnung der escritura die Grunderwerbsteuer (ITP bei einem Wiederverkauf oder IVA/AJD bei einem Neubau) anmelden und entrichten, und zwar im Wege der Selbstveranlagung über das Modelo 600. Diese landesweit in ganz Spanien einheitlich geltende Frist wird auch von der valencianischen Steuerbehörde bei Käufen an der Costa Blanca angewandt. Ihre Versäumung führt zu Zuschlägen und Zinsen. Die Frist von dreißig Werktagen (“treinta días hábiles”) ist in Artikel 102 der ITP-y-AJD-Verordnung (Real Decreto 828/1995) festgelegt. In der Praxis wird Ihr Anwalt oder Ihre gestoría die Anmeldung normalerweise innerhalb weniger Tage nach der Unterzeichnung erledigen — und damit deutlich innerhalb der Frist.

Versorgungsverträge und Lastschriften

Die Umschreibung von Strom, Wasser und Gas auf Ihren Namen erfolgt nicht automatisch im Rahmen des Notartermins. Es liegt in Ihrer Verantwortung (oder der Ihres Anwalts beziehungsweise einer gestoría, sofern Sie diese Dienstleistung beauftragen), sich anschließend direkt mit jedem Anbieter in Verbindung zu setzen und die escritura, Ihren Ausweis, den Zählerstand oder die Versorgungsreferenz (CUPS-Code) sowie Ihre spanischen Bankdaten für das Lastschriftverfahren vorzulegen. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Anbieter — bei Strom üblicherweise ein bis zwei Wochen, bei Gas bis zu zwei bis drei Wochen — und gelegentlich fällt eine geringe Verwaltungsgebühr an. Die daraus folgenden Verpflichtungen im ersten Eigentumsjahr — die jährliche Steuererklärung für Nichtresidenten, IBI und Gemeinschaftskosten — werden in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern vollständig erläutert.

Häufig gestellte Fragen

Was geschieht am Tag des Abschlusses eines Immobilienkaufs in Spanien? Käufer, Verkäufer und Anwälte treffen sich beim Notar (oder nehmen per Vollmacht teil). Der Notar prüft Identitäten, Belastungen und die Zahlung, verliest anschließend die escritura de compraventa, und beide Parteien unterzeichnen sie. Eine gegebenenfalls bestehende Hypothekenurkunde wird in der Regel zuvor in derselben Sitzung unterzeichnet.

Wie erfolgt die Zahlung beim Abschluss eines Immobilienkaufs in Spanien tatsächlich? Entweder per Bankscheck, der bei der Unterzeichnung physisch übergeben wird, oder zunehmend per bestätigter taggleicher Banküberweisung, die über das System der Bank von Spanien abgewickelt wird. Die Gebühren unterscheiden sich nicht nur ihrer Höhe, sondern auch ihrer Struktur nach: Ein Bankscheck kostet in der Regel pauschal €100–500, während eine Überweisung nach dem OMF-Modell üblicherweise prozentual berechnet wird (etwa 0,2–1 % der Summe, gelegentlich von beiden Banken) — bei einem hohen Kaufabschluss kann dies statt weniger hundert Euro mehrere tausend Euro bedeuten. Lassen Sie sich daher die Konditionen beider Banken im Voraus bestätigen.

Was erhalten Sie am Tag des Abschlusses beim Notar? Eine copia simple noch am selben Tag, die für die Anmeldung der Versorgungsverträge ausreicht; die beglaubigte copia autorizada folgt, sobald die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist.

Wie lange dauert die Eintragung einer Immobilie nach dem Abschluss in Spanien? Der Notar blockiert konkurrierende Ansprüche noch am selben Tag, indem er die Urkunde unverzüglich beim Grundbuchamt einreicht. Die vollständige Eintragung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen, gelegentlich auch länger.

Keine Rechtsberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Abschlussverfahren, Gebühren und Fristen unterscheiden sich je nach Notar, Bank, Region und individuellen Umständen und können sich ohne lange Vorankündigung ändern. Lassen Sie sich stets von einem unabhängigen spanischen Anwalt beraten, bevor Sie sich bei Ihrem eigenen Kauf auf eine in diesem Beitrag genannte Zahl oder Frist verlassen. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.