Spanische Hypotheken für britische Käufer: Was Kreditgeber Nichtansässigen 2026 anbieten

Wenn Sie für den Kauf an der Costa Blanca eine Finanzierung aufnehmen möchten, sollten Sie das Hypothekengespräch Monate vor einer ernsthaften Besichtigung beginnen. Die Kreditvergabe an Nichtansässige in Spanien folgt einem eigenen Zeitplan, eigenen Anforderungen an Unterlagen und – seit Ley 5/2019 die Kostenverteilung neu geregelt hat – einer eigenen Kostenstruktur. Es handelt sich nicht um eine britische grundsätzliche Finanzierungszusage, auf die ein Angebot am selben Tag folgt; vielmehr ist es ein vollständiger Prüfprozess mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Bedenkzeit am Ende. Hier erfahren Sie, was tatsächlich geschieht – Kreditgeber für Kreditgeber, Kostenpunkt für Kostenpunkt.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Finanz- oder Rechtsberatung – lesen Sie den Hinweis am Ende, bevor Sie irgendetwas beantragen.

Konditionen für Nichtansässige im Vergleich zu Ansässigen

Nach dem Brexit werden britische Käufer als Nicht-EU-Bürger geprüft, was sich an drei Stellen zeigt. Beleihungsauslauf: Für Nichtansässige gilt typischerweise eine Obergrenze von 50–70 %, gegenüber bis zu 80 % für Ansässige. Laufzeit: Hypotheken für Nichtansässige laufen üblicherweise maximal etwa 20 Jahre, während Ansässige 30 Jahre erhalten können. Zinssatz: Die Festzinsen für Käufer aus Nicht-EU-Ländern lagen im Jahr 2026 ungefähr bei 4,3–5,2 %, wobei eine breit aufgestellte Liste von Kreditgebern allgemein durchschnittliche Zinssätze für Nichtansässige von über 3 % nennt – Zinssätze ändern sich regelmäßig. Betrachten Sie daher jede heute genannte Zahl als Ausgangspunkt, der bei der Antragstellung erneut geprüft werden muss, nicht als Zusage.

Festzins bleibt die häufigere Wahl für Nichtansässige, aus dem naheliegenden Grund, dass damit eine Euro-Zahlung gegenüber einem Einkommen in Pfund Sterling festgeschrieben wird. Variable und gemischte Zinsprodukte sind bei mehreren Kreditgebern erhältlich und können über die gesamte Laufzeit günstiger sein, stellen jedoch genau die Frage nach der Zahlungssicherheit erneut, die ein Käufer ohne Wohnsitz in Spanien normalerweise gerade ausschließen möchte.

Welche spanischen Banken aktiv an Nichtansässige vergeben

Ein funktionierender Hypothekenmarkt für Nichtansässige existiert, und er ist größer als die zwei oder drei Namen, die üblicherweise beiläufig genannt werden. Santander bietet ein spezielles Produkt für Nichtansässige mit englischsprachiger Unterstützung an. BBVA finanziert bis zu 70 % Beleihungsauslauf für Antragsteller mit Einkommen in GBP, EUR oder USD – GBP ist ausdrücklich aufgeführt – und begrenzt die monatliche Belastung auf 40 % des Einkommens. UCI, ein von der Bank of Spain regulierter Spezialkreditgeber und keine klassische Filialbank, bietet drei Produkte für Nichtansässige mit bis zu 70 % Beleihungsauslauf und Laufzeiten von bis zu 30 Jahren an. ABANCA finanziert bis zu 70 % Beleihungsauslauf für Einwohner des Vereinigten Königreichs, der Eurozone, der USA oder Skandinaviens, begrenzt die Laufzeit für Nichtansässige auf 20 Jahre und unterhält weiterhin ein physisches Büro in London. Auch Sabadell, Bankinter und CaixaBank werden regelmäßig als aktive Kreditgeber für Nichtansässige genannt.

Die Antragsunterlagen

Rechnen Sie mit folgenden Unterlagen: NIE und Reisepass; ein spanisches Bankkonto; Steuererklärungen des Heimatlandes für etwa drei Jahre; Kontoauszüge und Gehaltsabrechnungen mehrerer Monate (oder Geschäftskonten, wenn Sie selbstständig sind); ein Arbeitgeberbestätigungsschreiben mit Angaben zu Position, Beschäftigungsdauer und Gehalt; eine britische Kreditauskunft von Experian, Equifax oder TransUnion; sowie eine Übersicht über bestehende Hypotheken oder sonstige Schulden. Stellen Sie die Unterlagen vor der Antragstellung zusammen, nicht erst währenddessen – ein vollständiger Unterlagensatz beim ersten Mal ist der wichtigste Hebel dafür, wie schnell die Kreditprüfung vorankommt.

Die Regel zum Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Spanische Kreditgeber orientieren sich an einer Konvention – nicht an einer gesetzlichen Obergrenze –, wonach die gesamten Schuldendienstzahlungen (diese Hypothek plus alle bereits bestehenden Verbindlichkeiten) etwa 30–35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten; eine große Bank definiert die Finanzierungskapazität als Nettoeinkommen multipliziert mit 0,35. Für Nichtansässige gilt im Großen und Ganzen dasselbe Verhältnis – die Einschränkung entsteht durch den niedrigeren Beleihungsauslauf und die strengere Prüfung der Unterlagen, nicht durch einen strengeren Test. Ley 5/2019 verlangt eine echte, dokumentierte Bonitätsprüfung, legt jedoch keinen numerischen Schwellenwert fest, und die einzelnen Produkte unterscheiden sich – die Hypothek von BBVA für Nichtansässige begrenzt die Zahlung ausdrücklich auf 40 % des Einkommens. Fragen Sie nach dem konkreten Wert, statt davon auszugehen, dass überall dasselbe Verhältnis gilt.

Vom Antrag zum Notar: FEIN und Bedenkzeit

Der Prozess beginnt zunächst mit einer grundsätzlichen Finanzierungszusage, anschließend folgt die FEIN (das verbindliche Angebot mit endgültigem Zinssatz, Laufzeit und Kosten), sobald die Bank den Kredit vollständig geprüft hat – bei einem einwandfreien Antrag typischerweise innerhalb von vier bis sechs Wochen. Danach folgt eine obligatorische 10-tägige Bedenkzeit, auf die keine der beiden Seiten verzichten kann, bevor Sie beim Notar unterschreiben dürfen. In der Praxis werden die Hypothekenurkunde und der Kaufvertrag meist beim selben Notartermin unterzeichnet, zuerst die Hypothek, da die Darlehensmittel vorhanden sein müssen, bevor der Abschluss erfolgen kann – ausführlich behandelt in unserem Leitfaden zum Tag des Abschlusses.

Die Bewertung (tasación): Wie sie Ihre Darlehenshöhe beeinflusst

Bevor eine Bank eine FEIN ausstellt, verlangt sie eine tasación – eine Immobilienbewertung durch ein unabhängiges Unternehmen, das selbst von der Bank of Spain zugelassen und beaufsichtigt wird (eine sociedad de tasación homologada), nicht durch den Kreditgeber. Das ist wichtig, weil Ihr Darlehen auf dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis oder Schätzwert berechnet wird: Kaufen Sie für €250,000 und fällt die Bewertung mit €235,000 niedriger aus, entspricht ein Angebot mit 70 % Beleihungsauslauf 70 % von €235,000 und nicht von €250,000. Die Kosten belaufen sich je nach Größe der Immobilie typischerweise auf €300–€600 und werden – obwohl die Bank die Bewertung in Auftrag gibt – vom Kreditnehmer getragen. Dies ist eine der wenigen hypothekenbezogenen Kosten, die Ley 5/2019 beim Käufer belassen hat; siehe unten.

Vermittler oder direkt zur Bank?

Ein auf spanische Hypotheken spezialisierter Vermittler arbeitet typischerweise gleichzeitig mit drei bis fünf Kreditgebern zusammen. Das ist besonders wichtig, wenn Ihr Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit stammt, in einer Fremdwährung erzielt wird oder anderweitig nicht dem Standardprofil einer britischen Gehaltsabrechnung entspricht – Vermittler wissen außerdem häufig, welche Banken aktiv um internationales Geschäft werben, und übernehmen Übersetzungen und Formalitäten. Die Gebührenmodelle unterscheiden sich: Häufig werden 0,5–1 % des Darlehens oder pauschal €1,500–€3,000 berechnet, manche verlangen vom Kunden jedoch nichts und werden stattdessen bei Abschluss von der Bank bezahlt – unterscheiden Sie dies klar von der eigenen Bearbeitungsgebühr der Bank (comisión de apertura), die üblicherweise etwa 1 % und bis zu 1,5–2 % beträgt. Der Nachteil: Eine Vermittlerprovision kann dazu verleiten, den Kunden zu dem Kreditgeber zu lenken, der am besten zahlt. Fragen Sie daher im Voraus nach der Gebührenstruktur und prüfen Sie die Registrierung des Vermittlers bei der Bank of Spain.

Währungsrisiko: GBP-Einkommen gegenüber einer EUR-Hypothek

Ihr Einkommen wird in GBP erzielt, Ihre Hypothek lautet jedoch auf EUR. Diese Diskrepanz stellt ein reales, fortbestehendes Risiko dar – keine bloße Formalität – und das spanische Recht bietet Ihnen einen konkreten, durchsetzbaren Schutz dagegen. Ley 5/2019, Artikel 20 (zur Umsetzung der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge) gewährt Kreditnehmern in Fremdwährung das Recht, das Darlehen in die Währung umzuwandeln, in der sie den überwiegenden Teil ihres Einkommens beziehen oder den Großteil ihres Vermögens halten. Nach dem Brexit gilt der alternative Teil der Richtlinie – die Umwandlung auf Grundlage des EU-Wohnsitzes – für britische Käufer nicht mehr. Der Anknüpfungspunkt an die „Währung des maßgeblichen Einkommens“ bleibt jedoch bestehen: Wer sein Einkommen in GBP bezieht, hat ein echtes gesetzliches Umwandlungsrecht und keine bloße Kulanzoption. Für die Umwandlung gilt der zum Zeitpunkt des Antrags geltende Wechselkurs. Die Kreditgeber müssen regelmäßig bestätigen, welcher Betrag geschuldet wird, und an dieses Recht erinnern. Bei Nichteinhaltung werden die Mehrwährungsbedingungen unwirksam; das Darlehen gilt dann von Anfang an als auf die Einkommenswährung des Kreditnehmers lautend. Die EU-Vorschriften verlangen außerdem eine schriftliche Warnung, wenn Wechselkursbewegungen die Schulden um mehr als 20 % über den Betrag steigen lassen, der sich aus dem Wechselkurs bei Vertragsunterzeichnung ergeben hätte. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung schriftlich bestätigen, dass Ihr Kreditgeber GBP als anerkannte Währung für ein „significant income“ behandelt – das Nichtresidentenprodukt von BBVA führt GBP ausdrücklich auf – und nehmen Sie den Umwandlungsmechanismus in den Vertrag auf, statt sich ihn mündlich zusichern zu lassen.

Wer trägt welche Kosten: anfängliche Kosten seit Ley 5/2019

Seit 2019 ist die Formalisierung des Darlehens für den Käufer nahezu kostenfrei. Der Kreditgeber trägt die Notargebühr für die Hypothekenurkunde, die Grundbuchgebühr für die Eintragung der Sicherheit, die Gebühr der gestoría für die Darlehensunterlagen und – seit einer Änderung im Jahr 2018, durch die die Bank für diese spezifische Steuer zum Steuerpflichtigen wurde – die AJD-Stempelsteuer auf die Darlehensurkunde. Die einzige Kostenposition, die durch die Reform beim Kreditnehmer verblieb, ist die oben genannte tasación. Davon unberührt bleiben die Grunderwerbsteuer beziehungsweise die Mehrwertsteuer auf den Immobilienkauf selbst; diese werden in unserem umfassenden Leitfaden zu Kosten und Steuern ausführlich behandelt.

Vorzeitige Rückzahlung: die Obergrenzen zu Ihrem Schutz

Wenn Sie Ihre Hypothek teilweise oder vollständig vorzeitig zurückzahlen, begrenzt Ley 5/2019 die Gebühren, die eine Bank erheben darf. Zusätzlich sind diese durch den tatsächlich nachgewiesenen finanziellen Verlust des Kreditgebers begrenzt, sofern dieser niedriger ist. Festzinssatz: bis zu 2 % des zurückgezahlten Kapitals in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 %. Variabler Zinssatz: Der Vertrag legt zu Beginn eine von zwei Optionen fest – entweder 0,15 % innerhalb der ersten fünf Jahre oder 0,25 % innerhalb der ersten drei Jahre; außerhalb dieses Zeitraums fällt keine Gebühr an. Die spätere Umwandlung eines variablen Zinssatzes in einen festen Zinssatz ist separat auf 0,05 % begrenzt und nur innerhalb der ersten drei Jahre möglich.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein in Großbritannien ansässiger Käufer eine Hypothek in Spanien erhalten? Ja. Mehrere spanische Banken und mindestens ein spezialisierter Kreditgeber betreuen aktiv britische Nichtresidenten. Allerdings sollten Sie mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf und einer kürzeren Laufzeit rechnen, als sie ein in Spanien ansässiger Kreditnehmer erhalten würde.

Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Hypothek in Spanien? Realistisch sind 30–50 % des Kaufpreises in bar, da der Beleihungsauslauf für Nichtresidenten typischerweise auf 50–70 % begrenzt ist – zuzüglich Kaufnebenkosten von etwa 10–13 %. Der gesamte Betrag muss als nachweisbare, liquide Mittel verfügbar sein.

Welche spanischen Banken vergeben Kredite an britische Käufer? Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, CaixaBank und ABANCA bedienen allesamt Nichtresidenten. Daneben gibt es den spezialisierten Kreditgeber UCI. Ein auf mehrere Anbieter zugreifender Makler liefert in der Regel schneller eine besser vergleichbare Antwort, als wenn Sie sich nur an eine einzelne Bank wenden.

Ist eine Festzins- oder eine variabel verzinsliche Hypothek in Spanien besser? Die meisten Käufer ohne Wohnsitz in Spanien entscheiden sich aufgrund der besseren Planungssicherheit bei Einkommen in Pfund Sterling für einen festen Zinssatz. Variable und gemischte Produkte sind ebenfalls erhältlich und können über die gesamte Laufzeit günstiger sein, bringen jedoch wieder jene Unsicherheit mit sich, die ein Festzins vermeidet.

Keine Finanzberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Hypothekenkonditionen – Beleihungsauslauf, Zinssätze, Laufzeit, Gebühren und Kreditvergabekriterien – unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Profil des Antragstellers und können sich ohne lange Vorankündigung ändern. Lassen Sie sich vor der Beantragung oder Unterzeichnung eines Hypothekenangebots stets unabhängig von einem in Spanien zugelassenen Hypothekenberater und gegebenenfalls von einem unabhängigen Finanzberater beraten. Die Angaben in diesem Beitrag entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.