Gemeinschaftskosten an der Costa Blanca — Was die Comunidad wirklich kostet

Käufer fragen uns meist erst spät im Gespräch nach den Gemeinschaftskosten, gewöhnlich kurz nachdem es um den Preis ging und kurz bevor der Rückflug ansteht. Das ist die falsche Reihenfolge. Der monatliche Betrag ist selten das Problem. Was Käufer überrascht, ist das, was dahintersteckt: ein Budget, über das sie nicht abgestimmt haben, eine noch nicht erhobene Rechnung für Reparaturen und in den schlimmsten Fällen Schulden des Vorbesitzers, die nach spanischem Recht auf den neuen Eigentümer übergehen.

Nichts davon ist verborgen. Alles lässt sich vor der Unterzeichnung klären. Darauf sollten Sie achten.

Worauf Sie sich tatsächlich einlassen

Wenn Ihre Immobilie irgendetwas mit einem Nachbarn gemeinsam nutzt — ein Treppenhaus, einen Pool, einen Aufzug, eine Zufahrt, einen Garten oder ein Dach — werden Sie Teil einer comunidad de propietarios. Das ist nicht optional und keine Verwaltungsgesellschaft, aus der Sie austreten können. Es handelt sich um eine juristische Person, die durch Spaniens Ley de Propiedad Horizontal, das Gesetz über das Wohnungseigentum, geschaffen wurde, und jeder Eigentümer ist ab dem Tag der Eigentumsübertragung Mitglied.

Die Gemeinschaft hält eine jährliche Eigentümerversammlung ab, stimmt über ein Budget ab, wählt aus den Reihen der Eigentümer einen Präsidenten und beauftragt in der Regel einen professionellen Verwalter mit der Führung der Konten. Ihre Gebühr ist Ihr Anteil an diesem Budget. Niemand legt sie für Sie fest und niemand kann Sie davon befreien, auch nicht der Verkäufer.

Was die Gebühr abdeckt

Am einfacheren Ende stehen die Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche, die Gebäudeversicherung, die Wartung des Aufzugs sowie die Instandhaltung der Treppenhäuser und des Eingangs.

An der Costa Blanca, wo die meisten unserer Käufer suchen, deckt sie normalerweise auch den Pool und dessen Pflege, die Gärten und Bewässerung, die Tore und gemeinschaftlichen Parkplätze und häufig das Wasser für die Gemeinschaftsbereiche ab. Größere, abgeschlossene Anlagen bieten zusätzlich Sicherheitsdienste, einen Fitnessraum, einen Padelplatz und Personal, das vor Ort tätig ist.

Sie deckt nichts innerhalb Ihrer eigenen vier Wände, Ihre eigenen Versorgungsleistungen, Ihre IBI-Grundsteuer oder Ihre Einkommensteuer für Nichtansässige ab. Dafür sind allein Sie verantwortlich; diese Themen behandeln wir in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern.

Wie Ihr Anteil berechnet wird

Das ist der Teil, der Käufer wirklich überrascht: Ihre Gebühr richtet sich nicht danach, was Sie nutzen.

Jede Immobilie innerhalb der Gemeinschaft hat einen coeficiente de participación, einen Beteiligungskoeffizienten, der als Prozentsatz ausgedrückt wird. Er ist in der Gründungsurkunde des Gebäudes und in Ihrer eigenen Eigentumsurkunde festgehalten. Ihr Anteil am Jahresbudget entspricht diesem Prozentsatz und richtet sich im Wesentlichen nach der Größe Ihrer Immobilie im Verhältnis zur gesamten Anlage.

Daher zahlt die Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss weniger als das darüberliegende Penthouse, selbst wenn der Penthouse-Eigentümer nur zweimal im Jahr zu Besuch ist und der Eigentümer im Erdgeschoss täglich schwimmt. Ein Rentnerehepaar, das den Fitnessraum nie nutzt, zahlt denselben Koeffizienten wie eine Familie, die ihn jeden Morgen nutzt. Sie können dies ungerecht finden. Sie können jedoch nicht behaupten, es sei verhandelbar — eine Änderung des Koeffizienten erfordert Einstimmigkeit, was in der Praxis bedeutet, dass sie nicht stattfindet.

Prüfen Sie den Koeffizienten vor dem Kauf in der Eigentumsurkunde. Er ist der Multiplikator für jedes künftige Budget, auch für solche, an die heute noch niemand denkt.

Was es 2026 kostet

Ehrliche Bandbreiten, denn die Unterschiede sind erheblich, und wer Ihnen einen einzelnen Betrag nennt, rät nur:

• Wohnung mit Gemeinschaftspool und Gärten in einer Küstenstadt an der Costa Blanca: ungefähr €80 bis €250 monatlich.
• Reihenhaus in einer mittelgroßen Urbanisation: typischerweise in derselben Bandbreite, manchmal niedriger, wenn kein Aufzug vorhanden ist.
• Abgeschlossene Urbanisation mit mehreren Pools, gestalteten Außenanlagen, einem Fitnessraum und Personal vor Ort: ab €300 aufwärts; im Luxussegment gibt es nach oben keine feste Grenze.

Was den Betrag bestimmt, ist nicht die Immobilie. Entscheidend ist die Anzahl der Ausstattungsmerkmale und der Mitarbeiter. Eine Gemeinschaft mit Concierge, zwei Pools und einem Vollzeitgärtner hat Personalkosten. Eine Gemeinschaft mit einer Hecke und einer Pumpe nicht. Wenn Sie zwei Wohnungen nach dem Preis pro Quadratmeter vergleichen, vergleichen Sie auch ihre Gemeinschaften danach, was sie zu unterhalten verpflichtet sind.

Der Reservefonds und warum er wichtiger ist als der monatliche Betrag

Nach spanischem Recht muss jede Gemeinschaft einen Reservefonds — einen fondo de reserva — in Höhe von mindestens 10% ihres letzten Jahresbudgets vorhalten. Er ist für Reparaturen vorgesehen, die niemand eingeplant hat: der Aufzug, der ausfällt, das Dach, das beschädigt wird, oder der Pool, der Risse bekommt.

Eine Gemeinschaft, die mit einem dreißig Jahre alten Aufzug nur das gesetzliche Minimum zurücklegt, wird ihre Eigentümer um Geld bitten müssen. Eine Gemeinschaft mit einer gut gefüllten Reserve und einem kürzlich durchgeführten Programm für größere Arbeiten hat diese Bitte bereits gestellt, sodass die Belastung hinter Ihnen liegt und nicht vor Ihnen.

Fragen Sie, wie hoch der Reservefonds ist. Fragen Sie, wie hoch er im vergangenen Jahr war. Die Entwicklung sagt Ihnen mehr als der aktuelle Kontostand.

Die derrama, also die Rechnung, die niemand einplant

Wenn eine Reparatur mehr kostet, als die Gemeinschaft zur Verfügung hat, beschließen die Eigentümer eine derrama — eine Sonderumlage — und jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil entsprechend dem Koeffizienten.

Eine derrama ist nicht selten und kein Zeichen für eine schlecht geführte Gemeinschaft. Aufzüge, Dächer, Fassaden und Pools erreichen irgendwann das Ende ihrer Lebensdauer, und eine Gemeinschaft, die die Arbeiten beschließt, erfüllt ihre Aufgabe. Schmerzhaft wird es, wenn die Umlage unangekündigt drei Monate nach dem Kauf einer Immobilie eintrifft, deren Budget bis auf den Euro geplant war.

Bitten Sie vor Ihrer Entscheidung um die Protokolle der letzten zwei oder drei jährlichen Eigentümerversammlungen. Größere Arbeiten werden oft jahrelang besprochen, bevor darüber abgestimmt wird. Wenn eine Fassadensanierung bevorsteht, wird sie lange vor der Belastung Ihres Bankkontos in den Protokollen auftauchen.

Die Schulden, die mit der Immobilie übergehen

Diesen Abschnitt sollten Sie zweimal lesen.

Gemäß Artikel 9.1.e des Gesetzes über das Wohnungseigentum haften unbezahlte Gemeinschaftskosten an der Immobilie selbst und nicht an dem Eigentümer, der sie verursacht hat. Wenn Sie kaufen, haften Sie gesamtschuldnerisch für die ausstehenden Gebühren für das laufende Jahr sowie die drei vorangegangenen Kalenderjahre.

Lesen Sie das noch einmal in praktischer Hinsicht. Ein Verkäufer, der zwei Jahre lang stillschweigend nicht gezahlt hat, nimmt diese Schulden nicht mit. Sie bleiben an der Wohnung haften und werden am Tag der Eigentumsübertragung zu Ihren Schulden. Die Gemeinschaft kann diese von Ihnen einfordern und letztlich gegen die Immobilie vorgehen.

Das Gesetz bietet Ihnen Schutz – und zwar einen guten. Der Verkäufer muss beim Notar erklären, dass er mit den Gemeinschaftskosten auf dem aktuellen Stand ist, und vor dem Abschluss muss eine vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft ausgestellte Bescheinigung über die Schuldenfreiheit vorgelegt werden. Ihr Anwalt wird sie routinemäßig anfordern.

Vergewissern Sie sich, dass er sie tatsächlich einsieht. Die Erklärung ist das Wort des Verkäufers. Die Bescheinigung ist der Nachweis des Verwalters. Es handelt sich nicht um dasselbe Dokument, und nur eines davon ist ein Beweismittel.

Was Sie vor der Unterzeichnung anfordern sollten

Übergeben Sie diese Liste Ihrem Anwalt. All dies ist völlig normal anzufordern, und nichts davon sollte auf Widerstand stoßen.

1. Die aktuelle Bescheinigung über die Gemeinschaftsschulden, ausgestellt vom Verwalter, nicht vom Verkäufer.
2. Der Beteiligungskoeffizient der Immobilie aus der Eigentumsurkunde.
3. Das aktuelle Jahresbudget sowie der speziell für diese Immobilie geltende Kostenanteil.
4. Der Stand des Rücklagenfonds – für dieses und das vergangene Jahr.
5. Die Protokolle der letzten drei ordentlichen Eigentümerversammlungen.
6. Jede bereits beschlossene Sonderumlage (derrama) sowie alle größeren Arbeiten, die derzeit erörtert werden.
7. Ob die Eigentümergemeinschaft derzeit in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist und gegen wen diese gerichtet sind.

Ein Verkäufer, der diese Unterlagen nicht vorlegen kann, teilt Ihnen damit etwas mit. Eine Eigentümergemeinschaft, die dazu nicht in der Lage ist, teilt Ihnen noch mehr mit.

Wo dies einzuordnen ist

Gemeinschaftskosten sind nur ein Posten in einer größeren Übersicht der laufenden Kosten, zu denen auch IBI, die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Versorgungsleistungen und Versicherungen gehören. Unser Leitfaden zu Kosten und Steuern stellt den vollständigen jährlichen Betrag dar, und unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien erläutert, an welcher Stelle des Prozesses die einzelnen Prüfungen vorgenommen werden sollten.

Wenn Sie eine bestimmte Immobilie in Betracht ziehen und die Zahlen der Eigentümergemeinschaft prüfen lassen möchten, bevor Sie weitere Schritte unternehmen, sprechen Sie uns an. Es ist eine kurze Angelegenheit und deutlich günstiger als die Alternative.