Einen unabhängigen Anwalt für Ihren Immobilienkauf in Spanien auswählen

Von allen Entscheidungen bei einem Immobilienkauf in Spanien ist dies diejenige, für die Käufer aus dem Vereinigten Königreich am häufigsten zu wenig Ressourcen einplanen – meist, weil es sich überhaupt nicht wie eine Entscheidung anfühlt. Der Makler bietet an, „jemanden zu empfehlen“, es klingt effizient, und die Alternative – selbst einen Anwalt in einem anderen Land zu finden, dessen Sprache Sie möglicherweise nicht sprechen – wirkt wie zusätzlicher Aufwand ohne erkennbaren Vorteil. Das ist kein zusätzlicher Aufwand. Es ist die Entscheidung mit dem größten Einfluss auf den gesamten Prozess. Wenn sie falsch getroffen wird, landen Käufer bei den bekannten Horrorgeschichten über spanische Immobilien – dem nicht genehmigten Anbau, auf den niemand hingewiesen hat, den Gemeinschaftsschulden, die mit der Eigentumsurkunde übergehen, oder der Bauträgergarantie, die tatsächlich nie bestanden hat.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung – siehe den Hinweis am Ende.

Warum unabhängig wirklich unabhängig bedeutet

Holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein, selbst wenn – und insbesondere wenn – der Makler oder Bauträger anbietet, dies für Sie zu arrangieren. Ein Anwalt, der von einer bestimmten Agentur und einem kontinuierlichen Strom vermittelter Mandanten abhängig ist, hat einen konkreten finanziellen Anreiz, Probleme, die einen Verkauf verzögern oder verhindern könnten, nicht anzusprechen – ganz gleich, wie professionell er sich ansonsten verhält. Das ist kein Angriff auf die Integrität einer bestimmten Person; genau das ist schlicht ein Interessenkonflikt.

Die Risiken sind ungleich verteilt und machen es sinnvoll, darauf zu bestehen: Unzureichende Rechtsberatung bei einem Immobilienkauf in Spanien soll Käufer nachträglich bereits Zehntausende Euro für die Behebung gekostet haben, während ein angemessenes übliches Anwaltshonorar nur einen kleinen Bruchteil des Immobilienwerts ausmacht. Fragen Sie jeden Anwalt, den Sie in Betracht ziehen, direkt: Erhalten Sie Provisionen oder Vermittlungsgebühren von der an diesem Kauf beteiligten Immobilienagentur oder dem Bauträger? Die Antwort sollte angesichts dessen ein eindeutiges Nein sein – ohne Zögern oder Einschränkung.

Was die rechtliche Prüfung und Eigentumsübertragung tatsächlich umfasst

Ein ordnungsgemäßes Due-Diligence-Mandat umfasst mehr als das „Überprüfen der Unterlagen“. Erwarten Sie mindestens, dass Ihr Anwalt:

• die nota simple abruft und prüft – den Auszug aus dem Grundbuch, der das rechtliche Eigentum, die Grenzen und sämtliche Belastungen der Immobilie bestätigt, einschließlich nicht gelöschter Hypotheken und gerichtlicher Pfändungen. Verlangen Sie kurz vor der Unterzeichnung eine aktuelle Version; eine selbst zwei Monate zuvor eingeholte nota simple kann eine inzwischen eingetragene Belastung übersehen.
• überprüft, ob die Bau- und Bewohnbarkeitsgenehmigungen mit dem tatsächlich Gebauten übereinstimmen – ein wirklich häufiges Problem bei älteren Villen an der Costa Blanca mit nicht genehmigten Anbauten, Schwimmbecken oder Nebengebäuden. Dazu gehört die Bestätigung der licencia de ocupación: der licencia de primera ocupación bei einem Neubau (als Nachweis, dass die Ausführung dem genehmigten Projekt entspricht) oder der licencia de segunda ocupación bei einem Wiederverkauf – die in vielen Gemeinden der Valencianischen Gemeinschaft inzwischen über eine declaración responsable erteilt wird. In der Valencianischen Gemeinschaft ist diese Genehmigung selbst das Bewohnbarkeitsdokument: Die eigenständige cédula de habitabilidad wird dort seit 2004 nicht mehr ausgestellt, sondern ist in die licencia integriert. Die Bezeichnung cédula gilt in anderen spanischen Regionen weiterhin.
• prüft, ob ausstehende Schulden bestehen, die mit der Immobilie übergehen. Nicht gezahlte Gemeinschaftsgebühren sind das deutlichste Beispiel: Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e) macht einen Käufer für die unbezahlten Gemeinschaftsschulden des Verkäufers für das laufende Jahr sowie die drei vorangegangenen Kalenderjahre haftbar, unabhängig davon, wann die Schuld tatsächlich entstanden ist. Ihr Anwalt sollte vor dem Abschluss auf einem certificado de deuda cero bestehen – einer Schuldenfreiheitsbescheinigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft – und sich nicht mit der Aussage des Verkäufers zufriedengeben.
• prüft Rückstände bei der IBI (lokale Grundsteuer) und bei Versorgungsleistungen, die ebenfalls an der Immobilie und nicht an der Person haften können, die sie verursacht hat.
• prüft die Satzung der Eigentümergemeinschaft einer urbanización oder eines Apartmentgebäudes und stellt bei einem Neubau sicher, dass die Zahlungsgarantie des Bauträgers ordnungsgemäß eingerichtet und auf Ihren Namen ausgestellt ist (vollständig behandelt in unserem Leitfaden zu Reservierungsvereinbarungen und arras).

Übliche Gebühren

Übliche Gebühren betragen 1–1,5 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer, wobei viele Kanzleien für einen unkomplizierten Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie stattdessen ein Pauschalhonorar anbieten – häufig €1.500–€3.000. Lassen Sie sich das Honorar und genau dessen Leistungsumfang vor der Beauftragung schriftlich bestätigen; dieses Honorar fällt zusätzlich zu Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer an und umfasst diese nicht.

Überprüfung der Registrierung beim Colegio de Abogados

Jeder in Spanien zur Berufsausübung berechtigte Anwalt muss bei einem Colegio de Abogados (Anwaltskammer) registriert sein und eine individuelle Zulassungsnummer (número de colegiado) besitzen. Sie können dies vor der Beauftragung selbst kostenlos überprüfen: Im Censo General de Letrados, dem vom Consejo General de la Abogacía Española geführten nationalen Register, können Sie nach dem Namen suchen. Das Ergebnis enthält die Kammernummer, die Kanzleianschrift und den aktuellen Status des Anwalts. Vergewissern Sie sich, dass der Status ejerciente lautet – also aktiv zur Berufsausübung berechtigt – und nicht anders. Wenn Sie jemanden im Register überhaupt nicht finden oder der Status unklar ist, sollten Sie dies als ernstes Warnsignal und nicht als bloße Formalität betrachten.

Achten Sie auch auf Personen, die sich als „Rechtsberater“, „Immobilienberater“ oder ähnlich bezeichnen, statt als abogado – diese Bezeichnung kann darauf hindeuten, dass jemand ohne die Qualifikationen tätig ist, die der verwendete Titel erwarten lässt.

Vollmacht für den Abschluss aus der Ferne

Am Tag der Unterzeichnung müssen Sie nicht in Spanien sein. Eine Vollmacht (poder notarial) ermöglicht es Ihrem Anwalt, den Arras-Vertrag, die Abschlussurkunde und Ihr Bankkonto in Ihrem Namen zu unterzeichnen bzw. zu eröffnen, Steuern zu zahlen und die Ummeldung der Versorgungsleistungen zu veranlassen. Sie können sie entweder bei einem spanischen Konsulat im Vereinigten Königreich oder über einen britischen Notar erteilen; das Dokument muss anschließend für Spanien durch eine Haager Apostille legalisiert werden — beide Wege sind rechtlich gültig, und die Kosten sind im Großen und Ganzen vergleichbar: Die Unterzeichnung bei einem britischen Notar beläuft sich in der Regel auf etwa £200–£350 insgesamt, sobald Notargebühr, Apostille und Kurierdienst eingerechnet sind. Verglichen mit den Kosten und dem Zeitverlust einer oder mehrerer Reisen nach Spanien ausschließlich zur Unterzeichnung von Dokumenten ist dies für die meisten Käufern, die den Kauf aus der Ferne abwickeln, eine unkomplizierte Ersparnis und nicht nur eine Annehmlichkeit für Menschen, die nicht reisen können.

Warnsignale

Abgesehen von der oben angesprochenen Frage der Vermittlungsprovision sollten Sie auf Folgendes achten: kein detailliertes schriftliches Angebot oder die Zurückhaltung, eines vorzulegen, bevor Sie sich festlegen; Druck, schnell zu unterschreiben oder zu zahlen; vage Beschreibungen dessen, was tatsächlich im Honorar enthalten ist; ungewöhnlich niedrige Honorare, insbesondere wenn behauptet wird, dass „alles“ inbegriffen sei — dies kann auf Unerfahrenheit oder eine nicht offengelegte anderweitige Beziehung innerhalb des Geschäfts hindeuten; ein Anwalt, der keine klare Antwort zu baurechtlichen oder genehmigungsrechtlichen Unregelmäßigkeiten geben will oder eine eindeutig nicht genehmigte Struktur als „normal, machen Sie sich keine Sorgen“ bezeichnet; sowie, wenn der Abschluss näher rückt, ein Anwalt, der nicht persönlich oder mittels Vollmacht in Ihrem Namen an der notariellen Unterzeichnung teilnehmen will.

Fragen, die Sie vor der Beauftragung stellen sollten

Fragen Sie direkt, bevor Sie jemanden beauftragen: Erhalten Sie eine Provision oder Vermittlungsgebühr von der an diesem Kauf beteiligten Immobilienagentur oder dem Bauträger? Sind Sie bei einem Colegio de Abogados registriert, und wie lautet Ihre Registrierungsnummer, damit ich sie selbst überprüfen kann? Wie viele Käufe haben Sie im vergangenen Jahr für internationale oder britische Käufer abgewickelt? Was genau deckt Ihr Honorar ab, und was wird separat berechnet? Können Sie auf Grundlage einer Vollmacht handeln, wenn ich zur Unterzeichnung nicht in Spanien sein kann? Ein Anwalt, der all diese Fragen klar und schriftlich beantwortet, ohne auszuweichen, handelt genau so, wie es ein unabhängiger Fachmann tun sollte.

Häufig gestellte Fragen

Warum sollte ich nicht einfach den von der Immobilienagentur empfohlenen Anwalt beauftragen? Weil dies einen strukturellen Interessenkonflikt darstellt — ein Anwalt, der von Empfehlungen einer Agentur bezahlt wird, hat einen Anreiz, Probleme nicht anzusprechen, die den Verkauf verhindern könnten. Fragen Sie jeden empfohlenen Anwalt direkt, ob er Provisionen von der Agentur oder dem Bauträger erhält.

Was umfasst die Eigentumsübertragung in Spanien tatsächlich? Die Prüfung der Nota simple, die Überprüfung von Bauplanung und Bewohnbarkeitsgenehmigung, die Prüfung von Gemeinschaftsschulden und Zahlungsrückständen bei Versorgungsleistungen sowie die Prüfung der Satzung der Eigentümergemeinschaft — bei einem Neubau außerdem die Überprüfung der Zahlungsgarantie des Bauträgers.

Wie viel berechnen spanische Immobilienanwälte? Üblicherweise 1–1,5 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer oder ein Pauschalhonorar von etwa €1.500–€3.000 für einen unkomplizierten Weiterverkauf. Lassen Sie sich dies schriftlich geben.

Wie prüfe ich, ob ein spanischer Anwalt ordnungsgemäß registriert ist? Suchen Sie im kostenlosen, offiziellen Censo General de Letrados auf der Website der Abogacía Española und bestätigen Sie den aktiven Status als ejerciente.

Keine Rechtsberatung

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Höhe der Honorare, der genaue Umfang der Arbeiten zur Eigentumsübertragung und die regionalen Genehmigungsanforderungen variieren je nach Anwalt, Immobilientyp und Region. Überprüfen Sie stets die Registrierung eines Anwalts und vereinbaren Sie den Umfang und die Kosten seiner Tätigkeit schriftlich, bevor Sie ihn beauftragen. Die in diesem Beitrag enthaltenen Fakten entsprechen dem Stand vom 7. Juli 2026.